（2011）锦江民初字第3777号
裁判日期: 2011-12-05
公开日期: 2014-06-09
案件名称
杨某某、廖某某与成都东大灯饰广场有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨月秋,廖发智,成都东大灯饰广场有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2011）锦江民初字第3777号原告杨月秋。原告廖发智。以上两原告共同委托代理人邓智勇，四川华敏律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人巫雨容，四川华敏律师事务所律师。被告成都东大灯饰广场有限责任公司。住所地：成都市锦江区城守东大街*号。法定代表人程敏，成都东大灯饰广场有限责任公司总经理。委托代理人彭静。原告杨月秋、廖发智与被告成都东大灯饰广场有限责任公司（简称东大灯饰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年10月17日立案受理后，依法由代理审判员康阳适用简易程序于2011年11月11日公开开庭进行了审理，原告杨月秋、廖发智的共同委托代理人巫雨容，被告东大灯饰公司的委托代理人彭静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨月秋、廖发智诉称，原告系成都东大灯饰广场商铺业主，原告在与开发商签订《商品房买卖合同》时，开发商指定由被告对成都东大灯饰广场商铺进行物业管理。被告在进行物业管理中，未尽到相关义务，没有按照规定提供合格的物业管理服务。2010年11月，原告等业主在接到电话要求收购产权遭到拒绝后，成都东大灯饰广场就发生一系列不正常事件，原告的商铺也一直无法正常运转。被告于2011年4月发函要求将物管费涨到15元每平方，之后成都东大灯饰广场出现配电房进水、招牌被拆、业主被袭击、停车场被堵、电网设施被拆等。被告没有按照《物业管理条例》的基本要求履行其义务，其行为已根本违约，物业管理合同目的无法实现。请求判令解除原、被告之间的物业管理合同；被告立即从成都东大灯饰广场撤出并向业主代表移交物业管理全部资料（即明确要求被告履行《物业管理条例》第二十九条所列的资料）及相关设施。被告东大灯饰公司辩称，原告系成都东大灯饰广场商铺业主，被告是合法选聘的成都东大灯饰广场的物业管理公司，非经法定程序，原告无权解聘被告；在本案中，原告的主体不适格，解聘被告应通过业主委员会、业主大会或全体业主同意才能解聘物业管理公司。原告无证据证明被告没有尽到合同义务，设施、设备无法使用是因为设施、设备老化，部分业主不交纳物业管理费，且成都东大灯饰广场无维修基金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2001年4月26日，原告取得了位于成都市锦江区城守东大街2号A单元1楼2号商铺（建筑面积195.89平方米）的产权。开发商向业主交房后，被告即对包括原告在内的成都东大灯饰广场的业主提供了物业管理服务。2009年3月18日，被告与四川好友物业经营发展有限责任公司（简称好友物业公司）签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告对成都东大灯饰广场（建筑面积23465.82平方米）提供物业管理服务，并约定了物业服务费用等。合同签订后，成都市锦江区房产管理局对以上合同进行了公示，公示后上述合同已经成都市锦江区房产管理局备案。现成都东大灯饰广场未成立业主委员会。2011年10月14日，被告向成都东大灯饰广场的业主发出《关于被告退出成都东大灯饰广场物业管理的告知函》，主要内容为：大楼长期存在安全隐患，物业管理费一直维持在5元每平方米的标准，随着物价上涨，被告已无力支撑正常运转，更无法支付费用来消除安全隐患，特别部分业主已长达5年未缴纳物管费，欠费合计达100余万元，鉴于上述原因，被告决定退出成都东大灯饰广场的物业管理，相关手续将按照正规程序办理，并承诺在退出前克服困难，继续维持本物业的秩序。另查明，原、被告双方均认可本次提起诉讼的业主共计65户，超过了成都东大灯饰广场全体业主的50%，但专有部分未达到建筑物总面积的50%。上述事实，有原告和被告的当庭陈述以及以下证据在案为证：原告提交的原告的身份证、产权证、被告的营业执照、被告出具的《关于被告退出成都东大灯饰广场物业管理的告知函》；被告提交的被告与好友物业公司签订的《前期物业服务合同》、公示、《前期物业管理服务合同备案表》、建设工程规划管理竣工验收合格证。关于原告提交的谭虎生与成都合力达房地产开发公司签订的《东大灯饰广场商品房买卖合同》、锦江区公安消防大队重大火灾隐患限期整改通知书、关于按照（锦）公消重限字（2011）第1号《重大火灾隐患限期整改通知书》及时整改的告知书、国内特快转递邮件详情单、成都市锦江区公安消防大队关于对东大灯饰广场实施临时查封的公告、关于成立东大灯饰广场业主委员会筹备委员会通知、原告申请本院调取的接（报）处警登记表因与本案缺乏关联性，故本院不予采信；关于原告提交的照片，因对其真实性本院不能确认，故该项证据材料不能作为本案证据使用。关于原告提交的违法拆迁控诉书系原告单方制作，因缺乏证据的客观要件，故该项证据材料不能作为本案证据使用。本院认为，被告具有物业管理服务资质，被告与好友物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同经有关部门备案，被告依据该合同对成都东大灯饰广场的业主提供了物业管理服务，原告作为成都东大灯饰广场业主，故原、被告之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。所以，在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下，原告作为成都东大灯饰广场的单一业主，其无权以个人的名义选聘和解聘物业服务企业，故原告要求解除原、被告之间的物业管理合同的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告立即从成都东大灯饰广场撤出并向业主代表移交物业管理全部资料及相关设施因无相应的事实和法律依据，故其该项诉讼请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告杨月秋、廖发智的诉讼请求。本案案件受理费减半收取100元，由原告杨月秋、廖发智负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 康阳二〇一一年十二月五日书 记 员 罗龙 更多数据：搜索“”来源：