（2011）成民终字第4983号
裁判日期: 2011-12-04
公开日期: 2014-06-20
案件名称
张蓉与佘军、成都信息工程学院、成都工信实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张蓉,佘军,成都工信实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4983号上诉人（原审被告）张蓉。委托代理人彭莉花，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佘军。委托代理人赵亮，四川广都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）成都信息工程学院。住所地：双流县西航港学府路一段**号。法定代表人周定文，校长。委托代理人李家玉。委托代理人张鹏，四川英特信联合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）成都工信实业有限责任公司。住所地：成都市武侯区桐梓林北路*号。法定代表人李晓。委托代理人李华清。委托代理人董维忠，四川金座标律师事务所律师。上诉人张蓉因与被上诉人佘军、成都信息工程学院（以下简称信息学院）、成都工信实业有限责任公司（以下简称工信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2001年信息学院与工信公司签定《成都信息工程学院航空港校区后勤服务保障体系工程投资建设、经营管理合同书》，约定：“一、……信息学院在成都西南航空港经济开发区征地建设新校区，并在新校区内划出土地约60亩，由工信公司投资建设和经营管理信息学院航空港校区后勤服务保障体系所属部分学生宿舍、学生食堂、后勤公寓、后勤服务用房等后勤附属设施。二、……经营管理期22年……。项目建成后，产权全部归信息学院所有，所有产权权证均办在信息学院名下，并由信息学院保管；工信公司拥有自己所投资建设项目的22年的独立经营权、收益权。……五、……凡不符合教育有关规定，或有损师生身心健康的事绝对不纳入经营活动之中，在经营活动中如有违规、违法等不良行为，一切责任由经营者自负。7、在经营期内，未经信息学院同意，工信公司不得将经营权转让给第三方经营和收取利益。否则将收取利益的总额作为违约金支付信息学院。2008年6月23日四川新欣物业有限责任公司（以下简称新欣物业公司）与贾小江（系张蓉之夫）签订《租房预签协议》，拟将信息学院第18幢学生公寓一、二楼租给贾小江，合同还约定贾小江不得经营油烟、噪音大等污染项目。2008年10月25日工信公司与新欣物业公司签订《补充协议》，合同说明新欣物业公司以工信公司名义合作并由新欣物业公司全部投资建设的信息学院学生公寓18幢楼已竣工并投入使用，2—5层学生公寓纳入信息学院第一后勤服务中心统一管理。该楼一、二层的租赁新欣物业公司委托工信公司以第一后勤服务中心的名义租赁。2008年11月1日贾小江向信息学院第一后勤中心作出《说明》，称：“因各种原因，由张蓉来与贵中心签订房屋租赁合同”。2008年11月1日信息学院“第一后勤服务中心”（以下简称后勤中心）与张蓉签订《房屋租赁合同》，约定后勤中心（甲方）以BOT方式投资的位于双流县西航港学府路一段24号信息学院后勤综合楼（学生公寓18幢）一、二层后勤服务用房整体出租给张蓉（乙方）使用，房屋面积约3300平方米，租期10年（2008年11月1日—2019年2月1日止），2009年2月1日起计算租金，此前3个月为免费装修和准备期。租金78万／年，五年固定不变。合同签订3日内张蓉支付45万元，后勤中心收到45万元后3日内将房屋及设备交付给张蓉，剩下33万元3个月内（正式计算租金日时）由张蓉一次性付清，预交定金5万元在尾期租金中扣除。合同第五条第四款约定：“租赁期间，在不影响房屋主体结构安全的基础上，张蓉的二次装修设计规划，须经相关机构的批准。否则后勤中心有权制止，并要求恢复原状。直至追究张蓉的过失责任”。合同第六条约定：“2、……张蓉不得从事噪声和油烟污染大的经营项目，保证不影响学生公寓和学校师生的休息，……因油烟污染大造成的后果自负。3、为经营需要改装后勤中心现有出租房的状况，张蓉须经相关部门批准设计的二次装修方案和消防设施等的投入由张蓉负责，制定安全、消防措施，确保经营场所的安全。因张蓉过失造成对后勤中心连带责任的损失（罚款等）由张蓉承担。5、张蓉有权在租赁房按自主经营自负盈亏原则获取利润，在不影响房屋结构安全使用的原则下，将部分房屋分包给第三方经营，但不能整体转手给第三方经营从中获利”。合同第七条约定：“1、租赁期间，双方如有变更转让，应提前3个月通知对方，并及时将第三方有关资料转让给对方，该第三方即成为本合同的当然甲方或乙方，享有原合同的权利，并履行原合同的义务。2、租赁期间，张蓉根据经营情况可以将部分房转租给第三方使用，合同约定的责任、权利和义务由张蓉承担履行。如张蓉将租赁房整转租。按第七条、1款所约定执行”。合同第11条约定：“甲乙双方未按合同所约定的责任、权利和义务履行其中的一条，均视为违约。违约方给对方造成经济损失，违约方按损失的1.5倍补偿守约方”。2008年11月1日（签订以上合同当日）张蓉又与佘军签订《房屋租赁合同》，约定以上房屋的二层全部出租给佘军使用，租期10年（2008年11月1日—2019年2月1日），由于佘军需装修，租金从2009年1月1日起计算，租金32万元／年，双方约定签订合同佘军支付第一年的租金32万元。合同约定佘军负责出租房屋的合法经营，不得从事噪声大和油污油烟大项目，保证不影响公寓学生和在校师生身心健康和休息，符合城管、消防和环保要求。合同又约定双方议定佘军的经营项目为茶楼、火锅……。佘军承诺经营项目茶楼、火锅噪声和油污油烟均较小。双方还约定火锅项目为《重庆懒鬼火锅》，底料由总部配送，承租房内不炒料，就餐过程中的蒸汽由统一管道排放，并完善措施控制油污、油烟和噪音。如因油烟油污噪音大造成相关后果佘军自行承担责任及后果，不得要求张蓉承担任何责任。合同还说明双方违反合同中的任意一条均视为违约，守约方有权终止合同，违约方给守约方造成的经济损失，违约方按损失的1.5倍补偿守约方。合同签订后次日佘军向张蓉支付了第一年（2009年1月1日—2010年1月1日）的房屋租金32万元。庭审中，佘军提供了2008年11月1日由信息学院出具的《产权证明》，该证明主要说明以上出租房屋的产权属信息学院，现租赁给张蓉使用，现由后勤中心经营管理和签订有关商业用房租赁合同（庭审中信息学院对此证明不予认可，称其未出具过该《证明》，并提出鉴定印章的要求，后又提出暂不鉴定的要求）。庭审中，佘军提供了后勤中心2008年11月1日给张蓉的函，该函的主要内容有：“……经考察……，同意你方将……第18幢学生公寓第二层转租给第三方用于经营重庆懒鬼火锅项目，……”。2008年11月14日信息学院致函工信公司（紧急）“……在双方的补充协议中，考虑到公司的利益，同意贵公司在满足学生入住的前提下，可以将一楼临街铺面出租作商用。但近悉，贵公司准备将18栋二楼商铺招租为‘重庆懒鬼火锅双流店’，……为此，我校依据双方大合同，郑重要求贵公司紧急更改此招商项目，……”。2008年11月21日后勤中心给张蓉、贾小江发去《告知函》，告之：“贵方租用我中心后勤综合楼…搞经营，…贵方又将二楼租给第三方经营火锅。而我们双方在租房合同中已约定，贵方不得经营高油烟污染和高噪声的项目，……我中心于2008年11月14日接信息学院《关于第18栋公寓二楼铺面招租问题的函》函件通知，特将此函告知贵方。同时再次重申，贵方经营必须符合合同中约定和经营的合法性（特别是消防法），否则由此引起的各种后果自己负责”。此次函上有“刘天荣”签名收到。2008年11月24日后勤中心再次向张蓉发去《通知》，告之“……今天……召开的……商铺工作会，会议决定学生公寓18栋1、2楼商铺不得经营火锅等高污染项目，我中心再次通知你在招商和确定经营项目时遵守学院规定。另外根据消防法规学生公寓楼下经营火锅项目必须取得消防部门的审核批准。否则后果自负”。当日，贾小江在该《通知》上签名，并注明“情况知晓，与合同有出入，协商解决”。2008年11月26日信息学院致函“双流县政务中心”，称“……目前有商家拟……开设火锅店。如果该火锅店营业必将影响该楼住宿学生的生活、学习环境。按照成都市政府令第153号《成都市大气污染防治管理规定》第29条的规定，望贵中心对该地址申报的餐馆项目不予办理证照……”。2008年12月2日后勤中心再次给张蓉、贾小江发去信函，告之“兹将成都市政府令第153号《成都市大气污染防治管理规定》转发给你们。再次告知贵方在经营中必须遵守相关法律法规，合法经营，否则引起的一切后果由贵方自负”。此次函上有“刘天荣”签名，并注明“通知已收到，乙方正在办证”。针对以上后勤中心所发的“函”张蓉称都告诉了佘军。2008年12月8日信息学院再次致函工信公司，再次明确不能经营火锅生意。2009年1月22日张蓉致函后勤中心，称火锅股东要求其赔偿装修损失53万元，另外退还全年房租32万元，并提出解决意见第一、第二层商铺若不能经营火锅，退还房屋和年租金32万元。第二、后勤中心承担装修损失20万元（注：一旦认同，装修残值所有权归后勤中心，张蓉不再支付2008年11月1日—2009年2月1日房屋租金）。针对张蓉以上函，后勤中心2009年1月23日作出答复，主要内容有：1、该租赁房无论在租房的意向协议中和后期的正式合同中也明确了首先是不影响学校教学和学生、生活健康为目的合法经营项目。而你们为了多收房租选择火锅经营项目，还自信有相当的关系可沟通，不听我方的多次书面通知，而一意孤行造成的……。在租房中后勤中心把合同租金和装修期都做出了20多万的让利。不同意二楼按32万元／年的租金退还，并称双方没有达成新的协议之前张蓉不得单方面终止合同条款。如要修改合同则一楼租金55万元／年、二楼23.5万元／年。2、不同意赔偿火锅股东装修损失28万元和3个月的房租损失。装修残值新承租方认可多少，就可付张蓉多少，房租损失可减少一个月的房租。2009年7月3日佘军收到双流县卫生局县政务中心核发的《卫生局餐饮业卫生许可证核发承诺件不予受理通知书》，该通知书以佘军与信息学院（房屋产权所有人）在租赁房屋内举办餐饮业上存在争议为由，不予受理佘军的申请办理餐饮卫生许可证。2009年12月11日四川蜀威工程项目管理咨询有限公司川蜀（2009）造鉴第1号鉴定报告认定“双流县西航港学府路一段24号成都信息工程学院学生公寓18幢二层装修工程”工程造价776412.71元。其中监控设备、空调暂考虑为一次性消耗品，未考虑其再次利用费用。甲方现场管理人员工资未考虑（因无资料显示）。鉴定特别说明现场取证由其与佘军及佘军代理人进行，其他因故未到现场。2009年12月29日佘军与张蓉、信息学院签订《解除合同协议》（该案被发回重审前的诉讼中），主要约定：一、三方同意佘军与张蓉于2008年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2009年12月29日解除。二、佘军向张蓉所租用的房屋、所装修的费用、转让残值为20万元（装修明细见鉴定报告），该20万元由张蓉承担并给付于佘军……。三方在以上协议上签了字，信息学院是代理人李华清签的名（但信息学院在庭审中称其没有委托过李华清）。庭审中，工信公司提供了《成都乐玛特商贸有限公司章程》，该章程上“股东名称……一览表”中股东有张蓉、刘天荣，所以，工信公司认为张蓉和刘天荣是有联系的，刘天荣的签名代表了张蓉。庭审中，信息学院提供了其2004年8月30日发布的《关于规范学院本部各中心称谓的通知》，该通知主要内容有：“为了完善学院本部后勤服务管理制度，便于内部联系和学生区分，经研究，从2004年9月1日起，学院内各后勤中心对内统一使用规范称谓，各中心称谓如下：一、‘成都工信实业有限公司’院内称谓：‘成都信息工程学院第一学生后勤服务管理中心，简称‘一中心’……。以上称谓仅限于院内办公使用，各中心不得在对外经济活动中使用在学院内的称谓。否则，由此引起的后果将由公司自行承担”。工信公司庭审中亦认为“后勤中心”就是代表了工信公司。庭审中，工信公司提供了其认为是佘军向其和张蓉送交的《重庆懒鬼火锅机场路店（筹）前期投入费用明细》，称该明细载明2008年11月2日——12月22日期间佘军的各种费用（包括租金32万元、其他的餐费、办公用品、生活用品、培训职工、装饰装修、招待费用、预支工资、车费等）1218639元，但工信公司认为从明细上可看出佘军用于装修方面的费用也就4万元左右。庭审中，佘军明确其诉讼请求为装修损失576412元、鉴定费36559元、房屋租金32万元，资金利息和之前130多万就不作为其诉请内容了。原审法院认为，一、信息学院“第一后勤服务中心”与张蓉签订的《房屋租赁合同》中涉及的出租房屋的占有、使用、收益和处分的权利目前并非属信息学院，因为按照信息学院与工信公司签订的《成都信息工程学院航空港校区后勤服务保障体系工程投资建设、经营管理合同书》约定该房屋要等到2025年8月31日后才归信息学院所有，期间的使用、经营、管理等权利归工信公司，所以，此间信息学院没有权利出租此房。信息学院“第一后勤服务中心”与张蓉签订的《房屋租赁合同》实际上是工信公司以“第一后勤服务中心”名义与张蓉签订的，导致工信公司以信息学院“第一后勤服务中心”与张蓉签订合同的主要原因是信息学院内部称工信公司为“第一后勤服务中心”，对此，工信公司也予以了确认。所以，信息学院“第一后勤服务中心”与张蓉签订的《房屋租赁合同》客观上确定的是工信公司与张蓉的权利和义务，所以，双方《房屋租赁合同》中信息学院“第一后勤服务中心”的权利和义务应当属于工信公司。佘军要求信息学院履行合同义务的理由与客观事实不符，原审法院不予支持。二、张蓉与佘军签订《房屋租赁合同》是双方真实的意思的表示，张蓉出租给佘军的房屋是转租行为，但工信公司的信函证明其是同意了张蓉转租的，所以，该合同是有效合同，依法应当受到保护。工信公司称其并没有同意过张蓉转租房屋与事实不符，该意见原审法院不予支持。佘军认为其不能办理到营业火锅证照是张蓉没有按照双方合同约定造成的，张蓉违反了双方合同约定，应承担其为开办火锅店的装修等损失932971元。同时，佘军认为其开办火锅店信息学院是同意了的，但信息学院后来又发函到“政务中心”阻止其办理营业相关证照导致其无法办到证照，信息学院对其损失同样负有责任。原审法院认为工信公司得知2008年11月5日《成都市大气污染防治管理规定》第29条“不得在商住楼内紧邻居住层开设可能产生油烟的饮食服务业（含食堂）项目”的规定后，即于2008年11月21日—12月2日先后三次致函张蓉，告诉张蓉不得经营高油烟污染项目，工信公司此行为说明其尽到了告知义务。但此前工信公司同意佘军开办火锅业务，而后又要求佘军不要开办火锅业务，所以，工信公司对佘军的损失应承担适当的责任。另外，尽管工信公司同意张蓉在其出租的房屋内开办火锅，但张蓉应当知道经营火锅系高油烟污染项目。其与工信公司的合同也明确约定：“张蓉的二次装修设计规划，须经相关机构的批准”、“张蓉不得从事噪声和油烟污染大的经营项目，因油烟污染大造成的后果自负”。张蓉还把同意佘军开办火锅的意见写进双方的合同内，且其在接到工信公司不能开办火锅的意见后没有及时有效地制止佘军继续装修房屋，所以，张蓉对佘军扩大的损失应承担相对较大的责任。《成都市大气污染防治管理规定》是2008年11月5日颁发的，佘军在此时应当知道其不能再开办火锅店了。另一方面，张蓉称其收到后勤中心要求不要开办火锅店的信函后告诉了佘军。此时佘军应当停止对承租房屋的装修，与张蓉寻求解决办法，但佘军并没有停止装修，也没有与张蓉提出解决办法，而是执意装修，自信自己能办到营业所需的相关证照，并最终完成房屋的装修，从而导致其损失的扩大，为此，其自身扩大的损失佘军应承担相应的责任。三、佘军装修承租房屋的损失经鉴定为776412.71元，虽然信息学院、工信公司与张蓉有异议，但并没有说明充分理由，所以，其异议不能成立。另外，对佘军已经支付给张蓉的租金是320000元，本案诉讼的鉴定费是36559元，三方均未提出异议，以上合计1132971.71元，对此，原审法院予以确认。佘军与张蓉解除合同后张蓉接收残值，张蓉以转让残值费的名义已经向佘军支付了200000元，所以，最后佘军的总损失为1132971.71-200000=932971.71元。四、佘军开办火锅生意本来能否办到营业证照是有关部门的事，与工信公司和张蓉无根本上的关系，但佘军装修承租房屋的损失与张蓉和工信公司的同意开办火锅有一定关系，所以，张蓉和工信公司应当承担一定的赔偿责任。五、佘军与张蓉解除了双方的《房屋租赁合同》，双方无异议，原审法院予以确认。综上所述，佘军总的损失为932971.71元，其自身应当承担25%的责任，即233243元；张蓉承担50%的责任，即466486元；工信公司承担25%的责任，即233242.71元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十四条的规定，判决：一、张蓉在本判决生效后5日内向佘军赔偿房屋装修等损失费466486元。二、成都工信实业有限责任公司在本判决生效后5日内向佘军赔偿房屋装修等损失费233242.71元。三、佘军的房屋装修等损失其自己承担233243元。四、驳回佘军的其他诉讼请求。宣判后，张蓉不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判张蓉在本案中不承担责任。张蓉的主要上诉理由为：1、原审认定张蓉应当知道经营火锅是高油烟污染项目无事实和法律依据。2、原审认定张蓉在接到工信公司不能开办火锅的意见后应当及时有效地制止佘军继续装修房屋无事实和法律依据。3、原审认定佘军的装修损失与张蓉及信息学院有一定关系无事实和法律依据。4、原审对佘军装修工程造价的鉴定不符合法律程序，是无效鉴定，不能作为定案依据。被上诉人佘军答辩称，佘军在本案中无过错，请求改判佘军不承担责任。被上诉人工信公司答辩称，佘军的损失是其自身造成的，工信公司不应承担责任。被上诉人信息学院答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持。经二审审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张蓉与佘军签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，张蓉出租给佘军的房屋是转租行为，但工信公司的信函证明其同意张蓉转租，所以，该合同是有效合同，依法应当受到保护。在本案中，张蓉与工信公司的合同明确约定：“张蓉的二次装修设计规划，须经相关机构的批准”、“张蓉不得从事噪声和油烟污染大的经营项目，因油烟污染大造成的后果自负”。虽然工信公司以第一后勤服务中心的名义向张蓉发函同意第三方经营火锅项目，但同时函告张蓉要按合同约定约束第三方的经营行为。工信公司在《成都市大气污染防治管理规定》公布后，立即通知张蓉不得经营高油烟污染项目，但张蓉未及时有效地制止佘军继续装修房屋，因此，张蓉对佘军的装修损失应承担相应的责任。张蓉还认为佘军装修工程造价的鉴定不符合法律程序，是无效鉴定，但并没有说明充分理由和提交相关证据。综上，张蓉的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。此外，工信公司和佘军在二审时辩称在本案中不应承担责任，但又均未对此提起上诉，工信公司和佘军的辩称实为新的诉讼请求，本院对此不予审理。原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费8297元，由张蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 叶 歆代理审判员 高 波二〇一一年十二月四日书 记 员 欧阳楠 关注微信公众号“”