（2011）芜民一初字第00536号

裁判日期: 2011-12-31

公开日期: 2015-12-18

案件名称

吴志福与芜湖金都置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖县人民法院

所属地区

芜湖县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴志福,芜湖金都置业有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2011）芜民一初字第00536号原告：吴志福，男，1970年3月10日出生，汉族，居民，住安徽省芜湖县。委托代理人：汪贤文，安徽汪贤文律师事务所律师。被告：芜湖金都置业有限责任公司，住所地为安徽省芜湖市。法定代表人：方大胜，董事长。委托代理人：龚飙，该公司副总经理。委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。原告吴志福诉被告芜湖金都置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴志福及其委托代理人汪贤文，被告芜湖金都置业有限责任公司委托代理人龚飙、方宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志福诉称：2008年2月3日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定由被告将自己开发建设的位于芜湖县湾沚镇延安东路锦绣天城小区第13幢4单元908号面积为81平方米商品房一套出售给原告，每平方米价格为3950.62元，共计价款为320000元。虽然双方签订的合同中约定于2009年5月31日前交付房屋，但被告却在未办理房屋竣工验收备案登记且供排水、供电设施也未达到使用条件的情况下，向原告隐瞒事实，将依法不得交付的房屋于2009年5月31日交付给原告。而事后原告经了解得知被告实际竣工验收备案日期为2009年11月13日，故被告交付房屋的行为属逾期交付行为，依法应承担违约责任。同时，由于被告存在逾期交付行为，导致原告办理房屋产权登记也超过双方约定的期限。另被告出售给原告的房屋南阳台属半封闭，应按半计算阳台面积，不应按全面积计算，导致面积多计算了约4平方米，同时，也导致面积误差比绝对值超过3%。被告所交付房屋时，南阳台门没有按合同约定安装彩色铝合金门，应依约定承担双倍赔偿责任。据此，由于被告存在违约行为，原告现诉至法院要求被告承担逾期交房违约金10709.92元；承担逾期办理房屋产权登记违约金1622.72元；承担逾期交付水、电基础配套设施违约金10709.92元；返还原告多交付南阳台约1.96平方米面积的房款7743.22元及同期银行利息；双倍赔偿南阳台门价款6000元；承担本案诉讼费用。原告就其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据予以证明：1、身份证。主要证明原告身份信息情况。2、《商品房买卖合同》一份。主要用以证明原、被告之间存在商品房买卖关系；同时被告因逾期交房、办证，应按照合同约定承担违约责任。3、交房通知或楼宇交验单。主要用以证明被告未符合交房条件而交房，应承担违约责任。4、《房屋产权证》代办证（房屋产权证）费用收据。主要用以证明被告逾期办理产权证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。5、购房发票、缴款收据、水电费收据。主要用以证明原告已履行合同付款义务及购买房屋价款金额。6、竣工验收备案表。主要用以证明被告符合交房的时间应为2009年11月13日之后，但被告实际交付房屋却在2009年5月31日，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。7、房屋规划平面图。主要用以证明被告未能按照房屋规划图的要求安装彩色铝合金门，故应合同约定双倍赔偿原告价款6000元（每扇门的价格按3000元计算）；南阳台面积应按照一半计算入房屋总面积，被告应承担合同约定承担相关违约责任。8、房屋墙体开裂照片。主要用以证明被告交付的房屋不合格，应承担房屋修复及赔偿原告损失的责任。9、2005年4月15日《建筑工程建筑面积计算规范》、2007年11月28日杭州规划局《关于规范阳台建筑面积计算的规定》。主要用以证明阳台面积的计算应按“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1∕2计算”。10、从规划局调取竣工验收备案表和附图。主要用以证明南阳台门的存在并应安装彩色铝合金门。被告芜湖金都置业有限责任公司辩称：被告按照合同约定于2009年5月31日已将经验收合格的房屋交付给原告，原告也实际接受房屋并使用，况且竣工验收备案登记并不是法律、行政法规规定房屋交付的强制性规定，故被告不存在逾期交付房屋行为；被告在交付房屋时水、电等基础配套设施均能正常使用，也不存在违约行为；房屋南阳台面积系按规划的全封闭阳台面积计算的，不存在多计算面积及面积误差比绝对值超过3%的现象；合同约定房屋内无门，故被告无安装彩色铝合金南阳台门的义务，更不应双倍赔偿南阳台门价款；由于被告存在迟延提交房屋初始登记材料，导致原告在约定的期限内未能办理房屋产权登记，故同意承担违约金。被告就其答辩、事实和理由向本院提交以下证据予以证明：1、《商品房买卖合同》一份。主要用以证明原、被告之间的权利、义务关系。2、房屋交验单。主要用以证明被告已按照合同约定的期限交付房屋，原告对于涉案诉请的相关事实基本没有异议。3、工程竣工验收报告。主要用以证明原告购买的房屋所在的13号楼已于2009年5月16日通过芜湖县建设工程质量监督站监督检查，已验收合格，可以交付使用。4、《高压用电合同》一份。主要用以证明在房屋交付时13号楼已通电且房屋交验单也证实交付时已通电、通水。5、芜湖县供水厂证明一份。主要用以证明13号楼的正式用水于2009年5月18日开通。6、芜湖县公安消防大队证明一份。主要用以证明13号楼于2009年5月25日已通过消防验收。7、房产测量规范、商品房销售面积测量与计算技术规范。主要用以证明阳台面积计算方法；原告的房屋南阳台属全封闭阳台，应按全面积计算。8、芜湖县建委芜建（2010）46号文件。主要用以证明芜湖县实现房屋竣工验收备案登记始于2010年。经庭审当事人举证、质证且结合庭审调查，本院查明本案的事实为：被告系依法登记成立的房地产开发企业。2008年2月3日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将自己开发建设的位于芜湖县湾沚镇延安东路锦绣天城小区第13幢4单元908号面积为81平方米的商品房一套出售给原告，每平方米价格为3950.62元，共计价款为320000元；被告于2009年5月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，双方对商品房的交付条件选择了合同文本中第八条提供的4项方式中的第1项即该商品房经验收合格后方可交付（其他三种依次为该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件）。如被告逾期交付房屋超过30天，在原告要求继续履行合同的情况下，被告每日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应在房屋交付90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理权属证，如因被告的原因致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以在不退房的情况下，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金；被告在交付房屋时，供水、排水、供电应能正常使用，否则按逾期交付房屋的规定向原告支付违约金；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的房价款由被告返还给原告，绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还给原告；被告交付给原告的房屋装饰、设备标准不符合约定的，被告应双倍赔偿装饰、设备差价；在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题的，被告应当履行保修义务；原、被告在签订合同时，合同中也表明南阳台为封闭式（房屋规划图纸表明南阳台为封闭式）。该合同的附件三即配套设施中约定窗户和阳台门采用彩色铝合金，室内门扇用户自理。双方还就其他权利、义务关系作了约定。合同签订后，原告依约定向被告交付了房屋价款320000元。另查明：被告将13幢房屋竣工后，于2009年5月3日作为建设单位组织该房屋工程的勘察、设计、施工、监理单位进行验收。2009年5月16日芜湖县工程质量监督站派员到现场监督验收，同月26日认定验收程序符合要求，各方所提供的资料基本齐全，未发现影响结构和主要使用功能的质量缺陷。芜湖县公安消防大队也于同日进行了消防验收，经验收为合格。2009年5月18日芜湖县供水厂对13幢房屋居民及商业正式通水；2009年5月21日，被告与芜湖县供电有限公司签订了高压供电合同即13幢房屋通电，居民能正常使用。2009年5月31日，被告将房屋交付给原告使用，交付时南阳台门没有安装彩色铝合金门（面积约7.5平方米）。原告在接受房屋后，发现房屋的填充墙存在多处长短不一、无规则的裂缝，被告也派员进行了修复，但未能从根本上解决，现仍存在多处裂缝。又查明：由于被告向房地产权证管理部门未能及时提交初始登记材料，致原告在合同约定的时间内未能办理房地产权证。芜湖县房地产权证登记管理部门即芜湖县房地产管理局依职权对原告的房屋进行了面积测量并依照相关商品房销售面积测量与计算办法，认定原告房屋登记面积为82.15平方米并向原告发放了房地产权证。原告也将与合同约定的81平方米的面积误差1.15平方米（面积误差比绝对值未超过3%）的差价4543元补交给被告，原告实际支付房屋价款324543元。再查明：原告起诉时曾以房屋墙面出现裂缝需要修复为由要求被告按合同约定承担修复义务并赔偿经济损失20000元。庭审后，原告向本院提出申请要求撤回该项诉讼请求。经本院审查后，准许原告撤回该项诉讼请求。本院认为：被告作为依法取得商品房开发建设的企业，将尚未建成的房屋销售给原告且原告也支付了价款，原、被告之间已形成商品房买卖关系，且双方签订了商品房买卖合同，对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原、被告双方在合同签订后应全面履行各自的义务。通过庭审调查，被告自认由于自己的原因而导致原告未能在合同约定的时间内办理好房地产权证，故同意按合同约定承担相应的违约责任，为此，本院将依双方的合同约定处理。但双方仍存在以下的争议焦点：一、被告是否存在逾期交房及逾期交付水、电配套设施行为？二、原告的房屋南阳台面积是否应按半计算？是否存在面积误差比绝对值超过3％（不含3％）现象？三、被告在交付房屋给原告时，是否具有安装室内南阳台门的义务？一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。但是，如何定义“验收合格”是本案双方当事人最大的争议焦点。本案中原告认为涉讼的建筑工程是在2009年11月13日才办理了竣工验收备案登记，故符合交付的时间应在这时间之后，而双方约定的交付时间是在2009年5月31日前，故被告存在逾期交付行为，依合同约定应向原告支付违约金。但本院从原、被告双方所签订的合同来看，双方对商品房的交付条件选择了合同文本中提供的4项方式中的第1项即该商品房经验收合格后方可交付。而原建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”是这样解释的：“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”故根据这一规定，商品房的验收合格一般是指工程质量验收合格。而其他的商品房的验收方式一般是指项目竣工验收等，包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格，因为《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”而本案的被告于2009年5月3日作为建设单位组织该房屋工程的勘察、设计、施工、监理单位进行了验收。2009年5月16日芜湖县工程质量监督站派员到现场监督验收，同月26日认定验收程序符合要求，各方所提供的资料基本齐全，未发现影响结构和主要使用功能的质量缺陷。故可认定被告所交付的房屋质量经验收合格，符合交付条件。目前，我国没有法律、行政法规强制性规定商品房交付必须要经过竣工验收备案登记，虽然我国住房和城乡建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定要实行竣工验收备案登记制度，但设立这一制度的目的是为了规范房屋建筑工程的竣工验收，加强行业管理，保证工程质量，如被告未能实行登记备案，将受到行政机关的相应处罚。为此，被告于2009年5月31日将质量合格的房屋交付给原告，并没有违反合同约定，被告不存在迟延交付房屋的违约行为。另被告在交付房屋时，原告已能正常使用水、电，故也不存在逾期交付水、电配套设施行为。故本院对原告要求被告因逾期交付房屋及水、电配套设施而支付违约金的请求难以支持。二、关于本案原告房屋的南阳台面积是否应该按半计算？首先、从房屋规划设计图来看，该房屋的南阳台规划时系按封闭式设计的；其次、从原、被告双方签订的合同内容来看，合同中第三条已明确约定该商品房南阳台是封闭式即原告在签订合同时已知晓南阳台为封闭式阳台；第三、从认定房屋登记面积的主体来看，原告所购买的房屋面积系芜湖县房地产管理局依照我国相关计算商品房销售面积测量与计算的规定而最终确定房屋登记面积的，并非由原、被告单方来决定房屋登记面积的，故原告现要求房屋南阳台面积按半计算并由被告返还由此产生的面积差价款的请求，本院难以支持。同时，庭审中，原告提出房屋面积误差比绝对值超过3%，从而要求被告双倍赔偿的请求，也无任何事实依据，本院也不予支持。三、关于被告在交付房屋给原告时是否应安装南阳台门？通过原、被告双方签订的合同附件三来看，在提供的配套设施中第4项规定，窗户和阳台门采用彩色铝合金门，室内门扇用户自理。由此可知，双方对南阳台门需要安装彩色铝合金门是作了特别约定，而被告认为室内门扇用户自理包括南阳台门的辩解意见，本院难以采信。即使双方对这一条款的理解产生两种不同的意见，但由于双方所签订的合同为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，应当作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。本院结合当时彩色铝合金门的价格酌定该门的价格为1035元（每平方米按250元计算），而被告应依照双方合同约定双倍赔偿原告2070元。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖金都置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告吴志福支付逾期办理房屋权属登记违约金1622.72元；双倍赔偿彩色铝合金门价款2070元；合计3692.72元。二、驳回原告吴志福的其他诉讼请求。本案受理费754元，由原、被告各自承担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审　判　长　　奚正荣审　判　员　　赵阿梅人民陪审员　　凌秀明二〇一一年十二月三十一日书　记　员　　周利杰附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 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