（2011）浙杭商终字第1530号

裁判日期: 2011-12-29

公开日期: 2015-12-27

案件名称

胡某某与徐甲租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

胡某某；徐甲

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2011）浙杭商终字第1530号上诉人（原审原告）：胡某某，1987年1月20日出生，身份证号码：3301831987********，汉族，住浙江省富阳市新桐乡新店村93号。委托代理人（特别授权代理）：徐乙。被上诉人（原审被告）：徐甲，1979年3月20日出生，身份证号码：33012319790********，汉族，住浙江省富阳市场口镇大庄村69号。委托代理人（特别授权代理）：冯某某。上诉人胡某某为与被上诉人徐甲租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2011）杭富商初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：陈某系富阳市富春街道春秋南路6-**商贸中心**块**的所有权人，其将富阳市富春街道春秋南路6-1号商贸中心南区块3号租赁给赵某某，并同意赵某某进行转租，后赵某某又将该房屋转租给徐甲，并同意徐甲进行转租。2010年6月，徐甲（甲方）与胡某某（乙方）签订合作协议一份，约定甲方将富阳市富春街道春秋南路6-1号商贸中心南区块3号中的6号摊位租赁给乙方，合作场地使用年限为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止，合作场地的使用费为每年一次性缴纳，按届时物价及周围类似场地租金涨幅作相应调整，每年合作场地使用费由甲方于每年5月20日书面通知乙方；乙方在每年6月1日前一次性支付下一年的场地使用费，由于乙方缴纳了5年的场地优先使用费，故在合同期内同等条件下乙方享有合作使用场地经营权，5年内乙方如放弃或不缴纳场地使用费的，则所缴纳的优先使用权费用不得退还；场地合作使用费每一年为人民币23000元，场地物业管理费为每户人民币1000元，每年6月1日一并与场地合作使用费缴纳，费用为一年一缴不得退还；由于乙方有五年同等条件优先使用场地经营权，故在本合同签订时应一次性缴纳五年优先使用费用人民币15000元，如乙方在五年内自动放弃优先使用权或不缴纳场地合作使用费及场地物业管理费的，本费用不归还。合同期满后此费用归甲方所有；为了提升市场的品质，保证环境整洁，通道畅通，故在本合同签订时乙方需一次性缴纳物业统一管理费押金人民币2000元，经营户需遵守市场的管理条例，如在合同期内乙方装修，高于地面2.4米以上的，过道上乱堆放物品影响通道畅通的，此款项一并扣除归甲方所有，乙方属协议违约行为，如乙方遵守市场规则的，此款项凭甲方开具的收据合作期满后凭单退还，无单据不退；乙方在场地使用期间应妥善使用，如因火灾等原因造成的损失由乙方自行承担，并根据受损情况赔偿；如乙方需解除本合作合同的，需提前2个月书面通知甲方，缴纳的场地使用费和五年优先使用费用不得退还作为给甲方的赔偿费；如乙方在使用期内欲转让的应提供转让协议给甲方备案，转让协议的场地费和场地使用年限不得超过合作协议的实际年限；乙方在使用期内拖欠相关费用的，甲方可收取每天按实际拖欠费用的5%加收滞纳金，所产生的招商损失费、律师费、诉讼费等由乙方承担；如乙方解除协议或违约的，应在甲方规定的时间内腾空场地并交还，如不腾空场地的，自通知规定日期起每日按场地使用费的双倍支付给甲方，并承担相关的招商损失费、律师费、诉讼费等。在合同签订的同时，胡某某向徐甲支付2010年7月1日至2011年6月30日止的租赁费用23000元、场地优先使用费15000元、物业统一管理费押金2000元、场地物业管理费1000元。2011年6月27日，胡某某向工商富阳分局申请办理个体工商户营业执照，工商富阳分局于2011年8月1日向胡某某发出不予受理通知书，载明由于胡某某提供的材料不齐全，决定对胡某某的申请不予受理，退回胡某某的申请材料，要求胡某某提供市场名称登记证的复印件。原审法院审理认为：胡某某、徐甲签订的商贸中心合作协议系当事人就租赁事项的真实意思表示，合同签订后，徐甲向胡某某交付了租赁物，胡某某向徐甲支付2010年7月1日至2011年6月30日止的租赁费用23000元、场地优先使用费15000元、物业统一管理费押金2000元，故胡某某、徐甲之间的租赁关系成立。由于在合同中胡某某、徐甲约定，胡某某在交纳了五年优先使用费用人民币15000元后即在五年租赁期内享有同等条件优先使用场地经营权，如胡某某在五年内自动放弃优先使用权或不缴纳场地合作使用费及场地物业管理费的，该费用不归还，合同期满后此费用归徐甲所有，同时约定如胡某某解除合同的，需提前2个月书面通知徐甲，缴纳的场地使用费和五年优先使用费用不得退还，作为给徐甲的赔偿费，在庭审中徐甲亦表示如果胡某某执意解除合同的也是可以的，但是优先使用权费不能返还，押金可以返还，根据本案实际以及胡某某、徐甲对于解除合同的意思表示基本一致等情况，本案所涉合同符合合同约定以及法律所规定的解除条件，故对胡某某要求解除双方于2010年6月签订的商贸中心合作协议以及由徐甲向胡某某返还2000元物业统一管理费押金的诉讼请求，予以支持。由于在合同中已明确约定场地优先使用权费交纳后，如胡某某在五年内自动放弃优先使用权或不缴纳场地合作使用费、场地物业管理费以及胡某某要求解除合同的情况均不予返还，故胡某某要求徐甲返还优先使用权费的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除胡某某与徐甲于2010年6月签订的商贸中心合作协议。二、徐甲于判决生效后十日内返还胡某某物业统一管理费押金2000元。三、驳回胡某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由胡某某负担175元，由徐甲负担50元。上诉人胡某某不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。合同解除并非基于双方的意思表示一致。首先，尽管上诉人与被上诉人都同意解除合同，但是双方在解除合同的条件上存在巨大分歧，上诉人解除合同是基于被上诉人存在根本违约行为，而原审认定解除的原因为双方达成解除合同的意思表示，该认定事实与适用法律都是错误的。其次，由于被上诉人市场证已到期而未办理续期手续，致使上诉人无法办理个体工商户营业执照，从而使得上诉人处于无证经营的状态。不仅如此，上诉人从富商贸办（2010）02号《关于富阳市商贸中心情况的报告》中得知，商贸中心的消防设施存在严重安全隐患，如果继续经营辖区会严重威胁生命和财产安全。鉴于被上诉人提供的经营场地存在诸多问题，致使上诉人已无法在该场地正常合法经营。根据《合同法》第94条第四款，上诉人拥有对该合同的法定解除权。上诉人依法行使法定解除权，要求解除合同，这不同于合同中约定的解除权。从合同内容来看，此优先使用权费不予退还是作为“给甲方的赔偿费”，很显然，合同赋予了上诉人单某解除合同的约定解除权，但同时也明确上诉人若行使该约定解除权则必须赔偿甲方损失。而在本案中，上诉人并非根据该条款解除合同，而是基于法律赋予的法定解除权解除合同，也就不需要根据该条款赔偿被上诉人损失，而恰恰相反，因被上诉人的根本违约致使上诉人遭受损失，被上诉人应赔偿上诉人相关损失。二、一审判决适用法律依据错误。根据《合同法》第97条之规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案中，由于被上诉人出租的经营摊位的瑕疵，上诉人解除合同后，有权要求被上诉人赔偿相应的损失。既然上诉人不再继续使用该场地，损失了所谓的优先使用权费，同时该损失还是由于被上诉人的违约造成的，那么被上诉人理应予以赔偿。从法理上来说，任何人都不得从自己的错误行为中获利。被上诉人的违约行为，致使上诉人不得不解除合同以维护自己的合法权益。最后，尽管上诉人向被上诉人支付了五年的优先使用费，但合同约定五年后可以返还该笔费用。从合同中可以看出，上诉人与被上诉人约定的租赁期限为五年，上诉人缴纳场地使用费，被上诉人提供场地。既然上诉人已承租了该场地，就理所当然地可以优先、完全、自由的在五年的承租期内使用该场地，何需另行支付一笔所谓的“优先使用费”来保障自己的合法权益呢？显然，被上诉人收取这五年的优先使用费是违背法理以及正常的交易习惯，违背了公平交易原则的。综上，请求：一、撤销原审判决，并依法增加判决被上诉人返还优先使用权费15000元；二、上诉费用由被上诉人承担。被上诉人徐甲答辩称：上诉人能够实现双方之间所签协议的合同目的。基于合作协议，上诉人能够正常经营售卖商品，而且该市场没有被有关部门责令停业的处罚，能够正常营业，不符合法定解除的条件。双方之间根据约定在签订协议承租的时候交纳了优先使用权费，这实际上是摊位的转让费，合同中也约定无论上诉人是否做满5年，均不予返还。况且，现在上诉人没有法定或者约定要求解除合同的条件下，该优先使用权费不应予以返还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。双方当事人在二审期间均无证据材料提交，对原审判决查明事实也均无异议。本院认为：本案二审争议的焦点是被上诉人应否返还上诉人15000元优先使用权费？根据双方签订的商贸中心合作协议约定，上诉人在签订合同时一次性向被上诉人缴纳了五年优先使用费15000元，也即上诉人在合作使用的五年内在同等条件下享有优先使用场地经营权，但协议同时也约定了如上诉人在五年内自动放弃优先使用权或不缴纳场地合作使用费及场地物业管理费的，该费用不归还。另协议第四条第二款还约定了如上诉人需解除该合作合同的需提前二个月书面通知被上诉人，且缴纳的场地使用权费和五年优先权费用不得退还作为给被上诉人的赔偿款。上诉人认为其提出解除本案所涉合同系因为被上诉人的违约导致其合同目的不能实现。但从本案的实际情况看，上诉人在签订合同并取得商贸中心所涉摊位进行经营期间，并没有因为市场证等情况影响到摊位的正常经营，其称合同目的不能实现之理由不能成立。鉴于在一审审理中，被上诉人对解除合同也无异议，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决解除双方之间签订的商贸中心合作协议并无不当，同时，根据双方协议中的约定，原审认为上诉人自动放弃优先使用权并提出解除合同，其要求返还15000元优先使用权费之诉讼请求不予支持亦并无不当。综上，原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人胡某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王依群审　判　员　　张　敏代理审判员　　黄江平二〇一一年十二月二十九日书　记　员　　韩　斐关注公众号“”