（2011）甬仑民初字第1778号
裁判日期: 2011-12-28
公开日期: 2016-11-18
案件名称
江智国与俞秋霞宅基地使用权纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江智国,俞秋霞
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第八条第一款，第六十二条第一款，第六十三条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第1778号原告:江智国，男，1964年2月19日出生，住宁波市北仑区。委托代理人：钱军，浙江明美律师事务所律师。被告：俞秋霞，女，1962年8月30日出生，住宁波市北仑区。委托代理人：郑克，浙江正甬律师事务所律师。委托代理人：章必湧，浙江正甬律师事务所律师。原告江智国诉被告俞秋霞宅基地使用权纠纷一案，本院于2011年10月31日立案受理，依法由审判员胡波适用简易程序于同年11月22日公开开庭进行审理。原告江智国及其委托代理人钱军，被告俞秋霞及其委托代理人郑克到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江智国起诉称：1996年12月，原告经审批获得北仑区新碶街道隆顺村外洋泗规划安置地块72平方米的宅基地使用权，后因建房资金紧张，经人介绍将该宅基地转让给非本村村民的被告使用。被告及其丈夫乐某于1998年4月在该宅基地上建造二间二层楼房一幢，建筑面积190.39平方米。1998年5月，被告以原告名义办理了该楼房的房产证。之后，被告隐瞒着原告，以其私刻的原告印章和假冒原告的签名，伪造《房屋买卖契约》等过户文书，非法办理了房屋过户手续，骗取了房产证。2010年8月，因“城中村改造项目”，该宅基地及其上的房屋被征收拆迁，被告领取了全部的补偿款890217元及安置房屋的房票224.42平方米。原告认为，被告非隆顺村村民，原、被告之间的宅基地使用权转让行为是无效的。被告伪造过户文书是违法的，非法占有全部补偿款和房票的行为损害了该宅基地的真正使用权人原告的合法利益。现起诉，要求确认原、被告宅基地使用权转让行为无效，并要求被告返还原告房屋征收拆迁补偿款890217元、安置房屋的房票224.42平方米。原告向本院提交《私人建房用地呈报表》、乐某出具的《证明》、房屋登记材料、《房屋买卖契约》、《房屋拆迁补偿安置（调产）协议书》、资金结算表、付款单、村委会出具的《证明》2份及说明1份等证据，用以证明其起诉称的事实。被告俞秋霞答辩称：1998年5月，原告与被告在北仑区房管部门的监证下签订房屋买卖契约，原告将涉案房屋所有权转让给被告，后北仑区房管部门依据该房屋买卖契约向被告颁发了房屋所有权证书。2006年9月，被告向北仑区土管部门申领集体土地使用权证书时，集体土地所有权人及北仑区新碶街道隆顺村出具《证明》，证明原告将房屋出卖给被告，双方之间的买卖关系成立。原告认为，原、被告之间成立的是房屋买卖合同关系，而非原告所称的宅基地使用权转让合同关系，且该房屋买卖合同真实、合法、有效。2007年，北仑区土地管理部门向被告颁发了集体土地使用权证，许可被告使用涉案房屋所占用的宅基地，确认被告对该宅基地享有使用权。原告关于确认转让无效的诉讼主张，必须以北仑区土地管理部门许可颁证行为被确认无效或撤销为前提，在北仑区土地管理部门颁证许可未被确认无效或撤销之前，法院应认定被告获得宅基地的合法使用权，房屋买卖合同有效。被告向本院提交北仑区新碶街道隆顺村村民委员会于2006年3月6日出具的证明、房屋买卖契约、房屋所有权证、契税证、集体土地使用权证、宁波市城镇私有房屋所有权申请书，用以证明其辩称的事实。经审理，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：1996年8月，原告江智国申请在北仑区新碶街道隆顺村太平洋移民安置点建造住宅房。至1996年12月，北仑区新碶镇隆顺村村民委员会、北仑区新碶镇土地管理所、北仑区新碶镇人民政府、北仑区国土规划局先后批准原告在北仑区新碶镇（现为新碶街道）隆顺村规划安置用地338号地块使用耕地72平方米建造占地面积67.5平方米、建筑面积125平方米的二层楼房1幢。1998年4月，被告首付10000元给原告，此后又支付一笔款项给原告（原告认为是28000元，被告认为是38000元）。1998年4月，被告开始在原告的宅基地上建造房屋。1998年5月，实际建筑面积190.39平方米的二层楼房建成。1998年5月13日，上述房屋办理了原告名下的房产证。此后，被告以原告已将该房屋出售给被告为由向北仑区房地产管理处申请变更登记房屋所有权人为被告。1998年10月20日，北仑区房地产管理处将该房屋所有权人变更登记为被告。2007年3月，被告取得北仑区新碶街道隆顺村外洋泗×号（原隆顺村规划安置用地338号）的集体土地使用权证。2010年8月10日，因城中村改造需要，北仑区征地拆迁办公室与被告签订《房屋拆迁补偿安置（调产）协议书》，对该房屋实施拆迁。上述拆迁补偿安置协议载明被告被拆迁房屋面积225.21平方米，其中合法建筑面积224.42平方米，北仑区征地拆迁办公室给予被告各项补偿款合计890217元并提供购房凭证（房票）224.42平方米，可凭购房凭证购买政府定价市场运作商品住宅（基准价为每平方米3300元）。被告已经领取拆迁补偿款890217及购房凭证224.42平方米，并获得提前腾空奖励13465元。被告系北仑区新碶街道海棠社区的居民，并非北仑区新碶街道隆顺村的村民。原、被告双方对原告向被告转让的是宅基地使用权还是房屋所有权存在争议。原告主张其向被告转让的是宅基地使用权，被告主张原、被告之间是房屋买卖合同关系。原告向本院提交乐某证明1份，载明“本人乐某（系被告丈夫）于一九九八年四月经江智国同意在北仑区新碶街道外洋泗建房地块建造房屋陆拾弍点五平方米（单层）”，拟证明原告将宅基地转让给被告建造房屋。被告质证认为建造的是车库不是涉案房屋主体。被告向本院提交《北仑区房屋买卖契约》、隆顺村村委会证明、契税证、房屋所有权证、集体土地使用权证，拟证明原、被告于1998年5月28日签订房屋买卖协议，原、被告之间的房屋买卖获得村集体的同意，北仑区房地产管理处向被告颁发了房屋所有权证，政府土地管理部门向被告发放了集体土地使用权证。原告质证认为《北仑区房屋买卖契约》系被告方为骗取房产登记而伪造的，原告从未与被告签订过房屋买卖协议，协议上“江智国”三字不是原告本人所写，“江智国”印也非原告印章，村委会证明系被告单方去村里打的，当时原告不在场，为此原告提交隆顺村关于该证明的说明1份。被告提交《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》，拟证明原告在申请房屋所有权初始登记时使用的印章与《北仑区房屋买卖契约》上的印章一致，原告质证认为原告从未向有关部门申请房屋所有权的初始登记，是被告以原告的名义办理了该房屋的所有权证,即使《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》和《北仑区房屋买卖契约》上“江智国”印章一致，也不能证明是原告的章。本院询问被告《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》和《北仑区房屋买卖契约》中“江智国”三字是谁所签，被告回答不知道是否系原告所签，但确认章是原告的。比对原告亲笔签名，上述两份材料上“江智国”三字笔迹与原告签字差别明显，被告亦不确认系原告所签，本院对被告提交的上述两份材料中“江智国”三字系原告所写不予确认。与《私人建房用地呈报表》上“江智国”章相比较，上述两份材料中的“江智国”章与《私人建房用地呈报表》上的章不一致。私人印章篆刻具有随意性，因被告没有证据证明《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》和《北仑区房屋买卖契约》上的“江智国”章系原告惯常使用的章，原告对上述印章不予认可，本院对被告关于《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》和《北仑区房屋买卖契约》上的“江智国”章是原告的章的主张不予采信。本院对《北仑区房屋买卖契约》的真实性难以采信。事实上，原告1996年12月取得北仑区新碶街道隆顺村规划安置用地338号地块宅基地使用权后，并未在该宅基地上建造房屋，被告向原告首付10000元时该宅基地上没有房屋，房屋系被告所建，被告关于原、被告之间系房屋买卖关系的主张不符合客观实际。被告辩称，其是受原告委托替原告建造房屋，本院认为，既然是受原告委托替原告建造房屋，理应由原告向被告支付处理委托事务的报酬或垫付的工程款，被告在建房前后向原告支付大笔金额的款项不符合常理，被告的该主张本院不予采信。本院认定原告向被告转让的是宅基地使用权。本院认为，农村宅基地的所有权归集体经济组织，集体经济组织成员享有使用权，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租。原告将申请所得的宅基地转让给非本村集体经济成员的被告，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定，原、被告之间的宅基地转让行为应认定无效。原告请求确认原、被告宅基地使用权转让行为无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告江智国将宅基地使用权转让给被告俞秋霞建造房屋，现该宅基地及地上建筑物已被政府依法征收，故被告现已不能向原告返还宅基地使用权。原告未提供有效证据证明其损失的存在及损失金额，而其主张的征用补偿款和房票，属于拆迁人认为被拆迁人房屋产权合法的前提下，对被拆迁人的补偿和安置，故并不属于原告因转让宅基地而受的损失。原告要求被告返还已领取的征用补偿款890217元、可安置房屋的发票224.42平方米的诉讼请求，没有法律与事实依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告江智国与被告俞秋霞之间的宅基地转让行为无效；二、驳回原告江智国的其他诉讼请求。本案受理费12782元,减半收取6391元，由原告江智国负担6351元，由被告俞秋霞负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人:宁波市财政局非税资金专户，账号:81×××01，开户银行:宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 员 胡 波二〇一一年十二月二十八日代书记员 竺露露 搜索“”