（2011）杭下民初字第293号
裁判日期: 2011-12-27
公开日期: 2014-04-02
案件名称
叶通华与项家龙、郑云霞返还原物纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶通华,项家龙,郑云霞
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第293号原告（反诉被告）：叶通华。委托代理人（特别授权代理）：黄钦。被告（反诉原告）：项家龙。被告（反诉原告）：郑云霞。两被告共同委托代理人（特别授权代理）：孟令大。原告叶通华诉被告项家龙、郑云霞返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。因被告在答辩期内对案件管辖提出异议，本院在依法裁定驳回其异议请求并经过二审法院裁定维持后，又依法组成了由人民陪审员陈国义、杜红英参加的合议庭进行审理。因被告项家龙、郑云霞在举证期限内就装修损失部分向原告叶通华提出反诉请求，本院受理其请求后与本诉合并，并在应双方申请分别对房租及装修价值进行评估鉴定后，于2011年12月14日及12月20日公开开庭进行了审理。原、被告双方代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶通华诉称，2005年2月3日原告向房产公司购入坐落于杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋，2007年7月7日，房产公司将该房屋交付给原告，2009年6月4日取得房屋所有权证。2007年7月，在原告不知情的情况下，两被告擅自进入该房屋装修后居住至今，原告获悉后多次要求两被告搬出，但两被告不理，并两次向下城法院起诉，以原告之妹与其订立卖房合同为由，要求法院判令合同对叶通华有约束力，从而强制将该房屋产权过户给两被告，但均被法院驳回诉讼请求。原告认为，两被告已侵犯了原告的房屋所有权，故诉请判令两被告：1、立即腾退坐落于杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋给原告；2、将水印康庭13幢1单元603室房屋恢复原状，费用由两被告承担；3、赔偿原告上述房屋被占用期间的房租损失81600元（从2007年7月1日开始暂计算至起2011年12月31日止，要求计算至实际腾退之日止）；4、承担本案鉴定费4050元。被告项家龙、郑云霞辩称，诉争房屋是原告自愿交付的，不是被告擅自占用的，原告违背当时转让房屋的真实意思，致使双方的诉讼从2007年一直进行到现在，基于诉讼原因，被告一直居住在房屋内，在期间被告不应支付任何租金。鉴定机构虽然出具了鉴定报告，但鉴定报告中也明确表明是作为司法参照，此外还应考虑房屋有可能空置的因素，按照全部租金计算损失并不恰当。另外，房屋的交付是在2007年7月21日，鉴定机构的起算日不准确。评估费是基于房租损失而发生的，故不应由被告承担。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。反诉原告项家龙、郑云霞诉称，2007年7月，反诉原告向反诉被告购买了下城区水印康庭13幢1单元603室房屋，后反诉被告委托其妹妹叶璐将该房屋交付给反诉原告。其后，反诉被告违背诚信，在房产价格上涨的情况下单方毁约，不承认与反诉原告之间的房产交易，就该事宜双方诉讼多次，但人民法院未支持反诉原告的合法请求和理由。反诉原告在2007年7月接收房屋后，对该房屋进行了装修，累计花费装修款30万余元。反诉原告认为，无论反诉被告是基于何种理由要求反诉原告腾房，反诉原告为该房屋进行装修是不争的事实，且该装修价值已经依附于房屋而不可拆分，故反诉被告应赔偿反诉原告的装修损失。现经评估，确定原告装修成本是175502元，扣除了折旧率，现价值为131626.5元，该部分评估费应由反诉被告承担。故诉请判令反诉被告支付房屋装修赔偿款131626.5元、案件鉴定费9700元并承担本案诉讼费。反诉被告辩称，法院生效判决已经确认原、被告之间不存在房屋买卖关系。房屋是反诉原告擅自装修的，自己和妹妹并没有将房屋交付给反诉原告，更没有同意其装修。反诉原告擅自装修是对反诉被告财产的侵害，再要求赔偿装修损失是没有依据的，此外，反诉原告明知叶璐不是产权人，且反诉原告当时只给了叶璐4万元，在交付房款5%的情况下，卖方是不会将房屋交付给买方并同意装修的。综上，要求判令驳回反诉原告的诉讼请求。为证明诉讼请求及其反诉答辩意见所依据的事实，原告（反诉被告）提交了下述证据材料：1.房产证、土地证、契证，欲证明诉争房屋的所有权人是叶通华；2.结婚证，欲证明叶通华对诉争房屋没有出卖的想法；3.（2007）下民一初字第1803号民事判决书、（2010）杭下民初字第239号民事判决书、（2010）浙杭民终字第2464号民事判决书，欲证明原、被告之间不存在房屋买卖关系；4.起诉状及证据目录，欲证明郑云霞自认在2007年7月29日之前的装修费用是6万元，后期的装修存在恶意；5.撤回增加诉讼请求申请书，欲证明叶通华和妹妹叶璐都没有将房屋交付给被告（反诉原告），也没有允许其进行装修；6.鉴定费发票，欲证明原告在本案中支付的鉴定费用。上述证据经质证，被告（反诉原告）对证据1、3没有异议，对其证据效力本院予以认定。对证据2真实性没有异议，证明目的有异议，本院认为由原告2011年6月23日登记结婚的时间来看，对之前其是否有出让房屋的意图并无证明力，对其证据效力不予认定。对证据4、5真实性无异议，但认为当时仅仅是估算，不属于自认，装修价值应通过鉴定机构评估，应以客观事实为准。本院认为其质证意见正当，对该证据效力不予认定。对证据5本院认为与生效判决书对相关事实所作认定不符，对其证据效力不予认定。对证据6认为不应由被告（反诉原告）承担评估费，且应考虑到出租率的问题。本院认为该证据与本案诉争事实具有关联性，对其证据效力应予认定。为证明答辩意见及其反诉请求所依据的事实，被告（反诉原告）项家龙、郑云霞提交了鉴定费发票，欲证明本案中支付鉴定费9700元。对该证据经质证原告（反诉被告）并无异议，对其证据效力本院予以认定。此外经双方申请，本院委托专业机构对诉争房屋2007年7月1日至2011年8月31日期间的租金金额以及房屋装修价值分别进行了评估。对租金金额的评估报告经质证原告（反诉被告）无异议，被告（反诉原告）对其自2007年7月1日开始计算的起点时间提出异议，认为与生效判决对诉争房屋交付时间所认定的不符。本院认为，该报告中对于租金价格采用了分期计算的方式，即使起算时间不符合所认定的事实也并不影响其证据效力，对此被告（反诉原告）亦无异议，故对其证据效力本院予以认定。对房屋装修价值评估报告及鉴定机构对于异议所作的答复被告（反诉原告）无异议，原告（反诉被告）认为，鉴定报告中所认定的折旧率不当，该装修行为本来就是故意对原告房屋的侵权行为。本院认为，该价值报告为具有相关资质的专业机构所出具，且与本案诉争事实相关联，具有证据效力，本院予以认定。综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述案件事实：坐落于杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋为2005年2月3日叶通华向房产公司所购买。叶璐系叶通华妹妹。2007年7月7日，叶璐收取项家龙之妻郑云霞定金4万元，并出具收条称：今收到郑云霞购房定金4万元，所购房屋为水印康庭13幢1单元603室，房屋总价为73万元（不含过户所需税费），双方均愿接受定金罚则约束。2007年7月21日，房产公司对该房屋进行交付，叶璐受叶通华委托对该房屋进行验收，后叶璐将房屋钥匙交付郑云霞，郑云霞与项家龙一家对房屋进行了装修后入住至今（经评估装修价值现值为131626.5元，项家龙为此支出鉴定费9700元）。因叶通华不愿与郑云霞签订正式房屋转让合同、协助办理房屋过户手续，2007年10月29日，郑云霞以叶通华、叶璐为被告提起诉讼，要求判令叶通华、叶璐履行将案涉房屋过户给原告的义务。案经法院审理后认为，郑云霞不能提交证据证明其在向叶璐交付定金时有足够的理由相信叶璐有代理权，也不能提交证据证明叶通华事后对叶璐转让房屋的行为进行了追认。故判决驳回了郑云霞的诉讼请求。2009年4月1日，叶璐等人来到案涉房屋，要求项家龙腾退房屋，期间双方发生争执，后经东新派出所民警调解，叶璐拨打电话后称已取得叶通华同意，同意以95万元的价格将案涉房屋转让给项家龙。后叶璐、徐文渊与项家龙签订《协议》一份称，今项家龙与叶璐、叶通华的代理人徐文渊就将水印康庭13幢1单元603室房屋卖给项家龙达成协议，现双方协商一致并与产权人叶通华本人电话确认同意，将该房子以950000元价格卖给项家龙。双方约定于本近期（原为“周内”，后改为“近期”）办理相关购房过户手续，付款方式双方同意办理按揭贷款付款（税后95万）。协议签订后，项家龙与叶璐、叶通华到都市之光公司咨询案涉房屋转让的事宜，因案涉房屋当时三证未办出等故，未签订正式的房屋转让合同。2009年12月2日，叶璐以叶通华代理人身份与项家龙又签订《协议》一份，称双方协议在2009年12月4日之前签订甲、乙双方房屋买卖合同，转让净价130万元整，由我爱我家房屋中介公司签订，乙方必须在12月4日14点前将房屋首付款39万元打入我爱我家中介公司账户。但双方后来仍未在12月4日签订房屋买卖合同协议。2010年1月18日项家龙提起诉讼，请求判决确认与叶璐、徐文渊2009年4月1日签订的《协议》有效。经过法院审理后认为，项家龙不能提交有效证据证明其在与叶璐、徐文渊签订协议时有足够理由相信叶璐、徐文渊有代理权，也不能证明叶通华事后对叶璐、徐文渊签订协议的行为进行了追认。叶璐、徐文渊在没有代理权的情况下，与项家龙签订协议，处分叶通华的财产，项家龙据此要求确认协议有效，并对叶通华有约束力，缺乏事实和法律依据，故判令驳回其诉讼请求。此外，在本案审理过程中，评估机构应叶通华之申请对案涉房屋房租价格进行了评估，在不考虑案涉房屋现有装修装饰及设备设施等情况下，案涉房屋房租价格2007年7月1日至2007年12月31日期间为8400元，2008年1月1日至2008年12月31日为17500元，2009年1月1日至2009年12月31日为16800元，2010年1月1日至2010年12月31日为18500元，2011年1月1日至2011年8月31日为13600元（叶通华为此支付鉴定费用4050元）。本院认为，诉争房屋为叶通华所有的事实清楚，郑云霞、项家龙分别与叶通华妹妹叶璐就诉争房屋达成的房屋转让协议，已经法院确认不具有合法效力，郑云霞、项家龙继续占用诉争房屋缺乏法律依据，叶通华请求退还的理由正当，依法应予支持。诉争房屋本为loft结构的毛坯房，要居住使用就必须先进行上下分隔等必要装修，郑云霞、项家龙对诉争房屋的装修行为，并未对诉争房屋造成损害，反而事实增添了诉争房屋的价值，叶通华要求对装修部分予以拆除、恢复原状的意见欠当，会造成不必要的浪费，本院不予支持。根据相关法律规定，非产权人未和产权人约定而在使用他人的财产上增添附属物的，如增添的附属物部分不能拆除，也可以折价归财产所有人。叶通华作为房屋装修的受益者，应就诉争房屋的装修而向郑云霞、项家龙作适当的折价补偿。因考虑到郑云霞、项家龙本身亦存在一定过错，故对补偿价格参照装修价值本院酌定为78978元。郑云霞、项家龙亦应保证评估报告中所涉及的全部装修在交还房屋时状况与评估时的情况一致。而对房屋使用期间的费用，郑云霞、项家龙亦应予以支付。郑云霞、项家龙分别与叶璐所签订的房屋转让协议已被确认不具有法律效力，郑云霞、项家龙以双方一直存在诉讼为由认为不应支付使用费的意见理由欠充分，本院不予采信。叶通华要求按照租金价格支付房屋使用费损失的意见成立，但其要求自2007年7月1日即开始计算使用费损失的意见与事实不符，应自2007年7月27日计算至归还之日。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项家龙、郑云霞于本判决生效之日起10日内将杭州市下城区水印康庭13幢1单元603室房屋腾退归还给原告（反诉被告）叶通华；二、被告（反诉原告）项家龙、郑云霞于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）叶通华损失76000元（暂计算至2011年12月31日，应计至实际腾退之日止）；三、被告（反诉原告）项家龙、郑云霞于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）支付叶通华鉴定费损失3722元；四、原告（反诉被告）叶通华于本判决生效之日起10日内补偿被告（反诉原告）项家龙、郑云霞78978元；五、原告（反诉被告）叶通华于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）项家龙、郑云霞支付鉴定费损失5820元；六、驳回原告（反诉被告）叶通华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）项家龙、郑云霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1840元，由原告（反诉被告）叶通华承担127元，由被告（反诉原告）项家龙、郑云霞承担1713元。反诉案件受理费1467元，由原告（反诉被告）叶通华承担587元，由被告（反诉原告）项家龙、郑云霞承担880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉案件受理费1840元，反诉案件受理费1467元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 章幼戎人民陪审员 陈国义人民陪审员 杜红英二〇一一年十二月二十七日书 记 员 张 令 来源：百度“”