（2011）穗中法民五终字第1612号

裁判日期: 2011-12-26

公开日期: 2014-06-09

案件名称

徐莹与广州市隆晟投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

徐莹；广州市隆晟投资顾问有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第1612号上诉人（原审原告）徐莹，男，1980年3月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州市隆晟投资顾问有限公司。法定代表人林强。委托代理人谭慧红，女，1972年4月15日出，汉族。上诉人徐莹因与被上诉人广州市隆晟投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2010）番法民三初字第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园雅湖居**房屋的权属人为徐正扬、卢赛芝和徐莹。在2008年8月31日，徐莹与广州市隆晟投资顾问有限公司签订《房屋租赁合同》一份，其中谭慧红作为承租方广州市隆晟投资顾问有限公司的代理人在合同上签名。合同第一条约定，徐莹将上述房屋出租给广州市隆晟投资顾问有限公司作为住宅使用，租赁期为五年，自2008年9月16日起至2013年9月15日止。第三条约定，租金每月4000元，按月进行结算，广州市隆晟投资顾问有限公司在每月20日之前结清本月租金，如逾期缴纳租金，徐莹有权按日向广州市隆晟投资顾问有限公司收取每月租金3％的滞纳金。第五条约定，广州市隆晟投资顾问有限公司在本租赁合同签订之日起三日内向徐莹支付租房押金12000元及首月租金4000元，广州市隆晟投资顾问有限公司在本租赁合同签订当日应先向徐莹支付其中的1000元作为担保金，如广州市隆晟投资顾问有限公司未按合同约定的期限支付租房押金及首月租金，徐莹有权没收担保金并终止合同。第七条约定，出租物业在租赁期间产生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等费用及滞纳金由广州市隆晟投资顾问有限公司支付，按时汇入委托代交费用的银行帐户。第十条约定，广州市隆晟投资顾问有限公司应在租赁期间对出租物业的花园及房屋进行有益的装修和添附，上述添附物的价值不得少于20000元，以购物发票及工程结算单据为准，广州市隆晟投资顾问有限公司同意在合同到期或者解除时将上述添附物无偿转让给徐莹。第十一条约定，广州市隆晟投资顾问有限公司在租赁合同期内擅自解除合同收回房屋的，徐莹有权没收全部押金；徐莹在租赁合同期内擅自解除合同的，如广州市隆晟投资顾问有限公司未履行或未完全履行本合同第十条规定，则徐莹在提前解除合同时应向广州市隆晟投资顾问有限公司双倍返还押金，如广州市隆晟投资顾问有限公司完全履行本合同第十条规定的，则徐莹应向被告赔偿50000元。第十二条约定，广州市隆晟投资顾问有限公司有下列行为之一的，徐莹有权终止本合同，收回出租物业并没收押金，因此而造成损失的，由广州市隆晟投资顾问有限公司赔偿：1、拖欠租金或相关费用超过十五天的；2、利用该房产进行违法犯罪活动的；3、未征得徐莹及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途的；4、故意损坏该房产的。除上述内容外，合同还对其它事项作出了约定。合同签订后，徐莹依照约定将房屋交给广州市隆晟投资顾问有限公司使用，广州市隆晟投资顾问有限公司同时按照合同约定将押金12000元交付给徐莹。在2010年6月17日，因涉诉房屋安装雨篷一事，徐莹方与施工方签订《雅湖居866雨棚合同》一份，合同约定除支付的定金800元外，合同余款由租房者谭慧红验收合格后支付。同时，双方还口头约定，广州市隆晟投资顾问有限公司代付款项从当月的租金中扣除。在2010年7月10日，广州市隆晟投资顾问有限公司代理人谭慧红向施工方支付了工程余款3400元。2010年9月26日，徐莹向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方租赁合同，广州市隆晟投资顾问有限公司五日内迁出；2、广州市隆晟投资顾问有限公司迁出前交还住户证、结清房租、水电、物业管理费等杂费；3、没收押金12000元；4、由广州市隆晟投资顾问有限公司返还垫付水电等杂费3361.3元；5、广州市隆晟投资顾问有限公司支付拖欠的2010年6月份租金4000元及相应的滞纳金。有关徐莹主张广州市隆晟投资顾问有限公司的违约行为，结合双方诉辩的事由，原审法院查明事实如下：一、2010年6月份的租金问题，当月租金4000元扣减支付施工方3400元的余款600元，广州市隆晟投资顾问有限公司没有支付给徐莹。广州市隆晟投资顾问有限公司对此解释是因代垫工程款后双方尚未结算，并且徐莹收取租金后一直没有开具发票或收据，所以该余款未支付。二、广州市隆晟投资顾问有限公司未支付承租房屋物业管理费、水电费、排污费和排污费调价差额等的问题。合同中约定由广州市隆晟投资顾问有限公司按时汇入委托代交费用的银行帐户，但并明确约定委托代交费用的具体银行帐户及款项具体支付时间，同时徐莹也没有将涉诉房屋的物业管理合同中包括付款期限、结算方式等内容明确告知广州市隆晟投资顾问有限公司。在实际履行过程中，广州市隆晟投资顾问有限公司是在收到催收通知单后以现金方式向相关物业管理部门进行缴付。有关上述欠缴费用，徐莹是在2010年8月8日到物业公司查询才发现欠费，在此之前，物业公司并未向徐莹进行催缴。徐莹发现欠费后，没有通知广州市隆晟投资顾问有限公司进行缴交，同时也没有提供证据证明广州市隆晟投资顾问有限公司已收到物业公司对上述费用进行缴交的通知。原审法院认为，一、徐莹、广州市隆晟投资顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律和行政法规强制性规定，当事人应当按照约定履行义务。二、有关合同是否应当解除的问题。结合徐莹主张解除合同的事由，应当考查两个事实：其一，广州市隆晟投资顾问有限公司是否拖欠2010年6月份租金；其二，广州市隆晟投资顾问有限公司没有缴交2010年6－8月物业管理费、2010年4－7月电费、水费、排污费，2010年1－3月排污费调价差额等费用是否应认定违约。对于第一个事实，因徐莹方委托广州市隆晟投资顾问有限公司对房屋雨篷工程进行验收和代垫工程款，并且承诺该代垫款从2010年6月份的租金中扣除，由此，因在2010年6月20日雨蓬尚未安装完毕，广州市隆晟投资顾问有限公司将租金留作代垫工程费用并无不当。在雨蓬安装完毕并代付工程款后，双方应当结合代垫款与该月租金进行结算。但双方未就代垫款的金额进行核对，特别是徐莹在起诉时仍不认可广州市隆晟投资顾问有限公司已代垫工程款的事实，由此可见双方结算实属必要。广州市隆晟投资顾问有限公司以双方结算后再支付该月租金余额的抗辩理由，原审法院予以采纳。因广州市隆晟投资顾问有限公司没有拒付租金的主观故意，并且从广州市隆晟投资顾问有限公司其它月份交纳租金的情况看，广州市隆晟投资顾问有限公司均未拖欠租金，由此，在双方未对委托付款进行结算，特别是在徐莹未对广州市隆晟投资顾问有限公司代垫工程款进行确认前，广州市隆晟投资顾问有限公司暂缓支付租金余额不足以认定为违约。对于第二个问题，因广州市隆晟投资顾问有限公司不是物业管理合同的一方当事人，根据合同的相对性，徐莹是物业管理合同中缴交费用的主体。双方合同约定由广州市隆晟投资顾问有限公司负担因使用房屋所产生的物业管理费、水电费等，但没有证据证明已取得物业公司等收费部门的同意，双方之间不属于债务的转让。因租赁合同中对付款方式及付款时间等约定不明确，广州市隆晟投资顾问有限公司应当按照徐莹通知指示进行交费，或根据合同诚实信用原则在收到物业公司向徐莹发出的催收单进行缴费。因徐莹没有通知广州市隆晟投资顾问有限公司对上述欠费进行清缴，也没有证据证实广州市隆晟投资顾问有限公司已收到收费部门发给徐莹的催收上述费用的通知，故广州市隆晟投资顾问有限公司没有按照徐莹与物业公司签订的物业合同约定的期限内进行缴交相关费用，不应视为广州市隆晟投资顾问有限公司拖欠相关费用。综上分析，因徐莹主张广州市隆晟投资顾问有限公司拖欠租金及水电费用、物业管理费等相关费用理据不足，对徐莹主张解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求广州市隆晟投资顾问有限公司5日内搬出该物业及没收广州市隆晟投资顾问有限公司交纳的押金12000元等诉请，原审法院不予支持。同理，因徐莹主张解除合同的条件并不成立，对徐莹要求广州市隆晟投资顾问有限公司交还住户证并结清房租、水电、物业管理等相关费用的诉请，原审法院不予支持。三、有关徐莹的其它诉讼请求。因合同已经约定在租赁期间的水电费用及物业管理费用是由广州市隆晟投资顾问有限公司承担，现徐莹已经垫付了上述费用，对徐莹主张广州市隆晟投资顾问有限公司偿还已垫付的水电费及物业管理费共3361.30元的诉请，原审法院予以支持。有关2010年6月份的租金，因双方约定广州市隆晟投资顾问有限公司垫付安装雨蓬的费用从该月租金中扣减，故剩余租金600元广州市隆晟投资顾问有限公司应当支付徐莹。有关徐莹主张的租金滞纳金问题，因该月租金余额双方怠于结算而没有交付，并非广州市隆晟投资顾问有限公司故意拖欠租金，故对徐莹主张合同约定的滞纳金，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2010年12月24日作出如下判决：一、广州市隆晟投资顾问有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付2010年6月份至8月份物业管理费、2010年4月份至7月份的水电费及排污费、2010年1月份至3月份排污费调价差额等费用合共3361.30给徐莹；二、广州市隆晟投资顾问有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付2010年6月份租金余额600元给徐莹；三、驳回徐莹的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192元，由徐莹负担142元，广州市隆晟投资顾问有限公司负担50元。上诉人徐莹不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第二项、第三项判决，依法改判支持我方全部原审诉讼请求。理由：一、一审判决认定被上诉人拖欠租金不构成违约，认定事实错误。上诉人一方与雨篷制作方签订雨篷安装合同，拟在出租物业加装雨蓬，并征得被上诉人同意，委托其代为验收及支付工程余款。但当雨篷制作方上门施工时，被上诉人却以雨篷设计方案影响“风水”为由阻挠正常施工，导致雨篷安装合同无法履行，上诉人一方与之多次交涉未果。上诉人因无法履行雨篷安装合同损失定金800元，向被上诉人要求赔偿，为被上诉人拒绝。在此期间，被上诉人一方面利用雨篷制作方急于完工并取得报酬的心理，要求其按照被上诉人的方案制作、安装雨篷，并于2010年7月10日向雨篷制作方支付了安装工程款3400元；另一方面却隐瞒雨篷已经安装并付款的事实，于2010年7月12日向上诉人表示如果不按照其方案做，雨篷“还是不搞算了”。上诉人一方多次向被上诉人催讨2010年6月份租金，被上诉人不但一直拒绝支付，而且始终未将雨篷安装及工程款支付情况告知上诉人。综合上述情况，一审判决认定事实的错误在于：第一，被上诉人只是受上诉人委托代为验收并付款，并不是雨篷安装合同的一方当事人，无权变更合同内容。被上诉人阻扰正常施工，并向上诉人明确表示不再安装雨篷，致使原雨篷安装合同无法履行，因此上诉人对被上诉人的付款委托自然失效。后被上诉人在未征得上诉人同意的情况下，擅自变更原雨篷安装方案并进行施工，应视为被上诉人与雨篷制作方之间达成的新合同，因此被上诉人支付的雨篷工程款3400元并非属于代垫，而应由被上诉人自行承担。而一审判决却认定雨篷工程款应从房租中扣减。第二，即使被上诉人支付的雨篷工程款3400元可以认定为代垫，被上诉人隐瞒事实、拒付租金的主观故意也是很明显的。由于被上诉人刻意隐瞒事实，使上诉人直到一审开庭前都不知道雨篷已经安装，因此上诉人根本不可能与被上诉人进行工程款的确认和结算。所谓“工程款未结算”的状态，完全是被上诉人故意造成，并以此作为拒付租金的借口。经上诉人多次催讨，被上诉人一直拒付租金，其行为已经构成违约。而一审判决无视事实真相，反而认定被上诉人没有拒付租金的主观故意，同时将责任归于上诉人一方，认为上诉人未对被上诉人所谓“代垫工程款”进行确认前，被上诉人“暂缓支付”租金余额不足以认定为违约。二、一审判决认定被上诉人拖欠水、电、物业管理费等费用不构成违约，认定事实错误。在《房屋租赁合同》签订时，上诉人已将委托代扣代缴的银行存折交与被上诉人一方。物业管理部门每个月会将当月收费通知单投递到小区内所有物业单位，每月的缴费期限均相同。因物业已出租给被上诉人使用，上诉人不可能收到收费通知单。被上诉人租住出租物业已两年，并非首次缴交水、电、物业管理费等费用，应该知道上述费用的缴款期限，并应当按此期限缴交相关费用。被上诉人明知缴款期限，却借口未收到收费通知单，拖欠3个月以上的水、电、物业管理费未交，拖欠金额几相当于一个月的租金，属于严重违约。而一审判决却以没有证据证明被上诉人已收到物业收费部门发出的催收上述费用的通知为由，认为被上诉人未缴交相关费用不应视为拖欠。被上诉人广州市隆晟投资顾问有限公司辩称：一、关于雨棚施工问题，我方是受上诉人委托支付工程款，美居门窗的收据中也注明如有与徐正扬要求误差的问题愿承担责任，证明我方并非雨棚安装的当事人。我方在支付工程款时，没有收到上诉人终止委托通知和终止施工的通知，所以，我方留置6月20日应缴之租金为上诉人代付工程款，不存在拖欠租金。二、雨棚施工方是上诉人联系的，在施工过程中上诉人与施工方也一直保持联络，不可能不知道施工进度，且我方一再强调已垫付工程余款，何来隐瞒。上诉人以种种理由不承认我方已代付工程款事实，造成我方无法结算，我方因此暂缓支付租金余额不能认定为违约。三、同意原审认定我方没有违约拖欠水电等杂费。本案诉讼前，我方提起要求上诉人履行出租人维修责任和提供租赁发票的诉求，上诉人提出反诉未获法院支持，因此提出本案诉讼。据上诉人提供的证据显示，缴费通知发出日期8月8日，缴款发票日期为8月8日，上诉人收到物业公司的收费通知后恶意隐瞒且未尽告知义务，刻意造成我方未支付物业管理费及水电费的事实。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提供网上打印递件记录及快递记录，证实上诉人曾经向被上诉人发函，被上诉人拒绝签收函件，使上诉人无法联系被上诉人，函件的内容是关于催收租金的问题。被上诉人认为上述证据不能作为新证据，网上打印的递件记录并没有任何盖章，不予确认；对于两份记录真实性、合法性、关联性都不予确认，被上诉人认为其没有否认上诉人催交6月份的租金，是因为上诉人不承认被上诉人代垫工程款，造成结算争议。本院认为，上诉人提出被上诉人违约拖欠租金的意见，原审法院已予论述不予支持的理由，本院予以认同。上诉人与被上诉人之间除了租赁关系外，还有工程款委托支付关系，被上诉人所述剩余租金等待工程款结算，有双方确认的委托关系及实际付款行为为依据；上诉人主张其与施工人之间的施工关系及与被上诉人之间委托付款关系已终止，一审期间提供短信记录，未能得到被上诉人确认。因此，原审法院采信被上诉人意见，并无不当。涉案房屋使用期间发生的物业管理费、水电费等杂费，按双方当事人陈述确认由被上诉人按收到的收费通知直接向收费单位交纳。上诉人主张被上诉人拖欠费用，但缺乏相关依据证明被上诉人收到收费通知拒绝在交费期限内交费，且除了上诉人垫付费用外，未证明被上诉人拖欠其他费用，原审法院因此不予采纳上诉人的主张，并无不当。综上所述，上诉人以被上诉人违约而主张解除合同的意见不能成立。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人徐莹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　涛审　判　员　　郭东升代理审判员　　柳玮玮二〇一一年十二月二十六日书　记　员　　阮志雄微信公众号“”