（2011）浙绍民终字第1352号
裁判日期: 2011-12-26
公开日期: 2014-10-17
案件名称
张敏与上虞市国际时代广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张敏；上虞市国际时代广场置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第1352号上诉人（原审原告）张敏。委托代理人（特别授权）沈关根。被上诉人（原审被告）上虞市国际时代广场置业有限公司。法定代表人俞世铭。委托代理人（特别授权）陈瑶杰。上诉人张敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2006年2月15日，原告张敏预订被告上虞市国际时代广场置业有限公司开发的时代大厦写字楼的6层E型，并支付诚意金50000元。2006年11月16日，因被告楼盘调整，原告向被告提交了换房申请，该申请载明，“因甲方（即上虞市国际时代广场置业有限公司）楼盘调整，本人要求预订金科时代假日写字楼第8层03、04号，单价5850元／m2，优惠单价5000元／m2。建筑面积128.22m2，原已付的诚意金转入现预订房源的房款。”该换房申请由被告销售部的工作人员姚光叶作为经办人在申请上签名。此后双方未就该房屋的买卖达成协议并订立书面的商品房买卖合同。原审法院审理认为，原、被告双方于2006年11月16日为购买写字楼订立的“换房申请”，从其内容来看，是原、被告间为设立民事权利义务关系而签订的协议，应认定为商品房认购书。该认购书对原、被告双方当事人就房屋买卖相关事宜进行了初步确认，是双方为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于房屋买卖合同的预约合同。本案原、被告双方虽对预售标的物、数量、价款进行了初步约定，但对商品房买卖合同的签订、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方法等主要内容均没有作出约定，而且原告所付款项仅为50000元，故该认购书不能认定为商品房买卖合同。法律明文规定当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明，同时亦明确规定没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。现原告起诉要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同成立，并要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告因签订预约合同，未订立正式买卖合同所受之损失可另行主张权利。被告辩称原、被告之间不存在房屋买卖关系，双方未正式签订房屋买卖合同与事实相符，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用证据规则的若干意见》第二条的规定，判决：驳回原告张敏的诉讼请求。本案诉讼费9570元。由原告负担。上诉人张敏不服原审判决，提起上诉称：一、上诉人与被上诉人于2006年11月16日为购买写字楼订立的“换房申请”，是上诉人对被上诉人写字楼的认购书，是双方对房屋买卖相关事宜的初步确认，属于房屋买卖预约合同。但在该认购书中，双方就房号、单价、建筑面积等商品买卖合同的主要内容进行了确认，并且双方确认将“原已付的诚意金转入现预订房源的房款”。根据司法解释规定，该认购书实质上是商品房买卖合同，双方之间存在房屋买卖关系。二、被上诉人不愿履行合同，是一种恶意违约行为。综上，请求二审法院撤销原判，依法确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立，判令被上诉人依法交付涉案房屋；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人上虞市国际时代广场置业有限公司答辩称：换房申请中并未载明房屋交付时间、房款支付时间等内容，而上述内容是房屋买卖合同中最重要的内容。并且，换房申请是上诉人单方行为，虽有被上诉人经办人签名，但被上诉人并没有承诺要签订合同，因此换房申请不是商品房买卖合同，只是商品房认购书。上诉人虽已支付5万元款项，但该款为诚意金，不到预订房屋价值的1／10，不属于已经履行了主要义务。该换房申请形成于2006年，之后被上诉人公司销售人员多次拨打上诉人所留电话号码，一直联系不到上诉人。事实上2008年处于金融危机时期，系上诉人不愿意购买该房。2010年上诉人再来主张权利，显然是恶意行为，被上诉人才是受害方。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。各方当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由上述规定可知，将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。而根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确以下主要内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”经审查，上诉人提供的“换房申请”中虽约定了预订房屋、单价、优惠单价、建筑面积等内容，但尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同。上诉人要求确认其与被上诉人之间签订的房屋买卖合同成立，并要求被上诉人交付涉案房屋的诉请，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费9570元，由上诉人张敏负担。本判决为终审判决。审判长 王安洁审判员 楼晓东审判员 金湘华二〇一一年十二月二十六日书记员 吴银萍 来源：百度搜索“”