（2011）浙绍民终字第1381号
裁判日期: 2011-12-22
公开日期: 2014-10-17
案件名称
上海陆家嘴物业管理有限公司与朱茶芽物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
朱茶芽；上海陆家嘴物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第1381号上诉人（原审被告）朱茶芽。委托代理人（特别授权）任金康。被上诉人（原审原告）上海陆家嘴物业管理有限公司。法定代表人李晋昭。委托代理人（特别授权）周霁鸿。委托代理人（特别授权）王伟斌。上诉人朱茶芽因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2011）绍虞民初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2006年9月24日，被告朱茶芽与原上虞市金地置业有限公司签订了商品房买卖合同，被告购买位于上虞市梁湖镇的天香华庭兰穹居7幢106-206室的排屋，并于同日签订一份业主临时公约，公约第三条约定乙方（朱茶芽）同意由甲方（上虞市金地置业有限公司）指定（委托）的物业管理企业对所管辖物业进行维修、管理，同时约定排屋（含叠排）的费用为1.5元／M2·月。2006年12月，上虞金地置业有限公司与原告上海陆家嘴物业管理有限公司签订了前期物业管理委托合同。将天香华庭物业委托给原告，并对物业管理范围、责任及物业管理费用均作了约定。后上虞市金地置业有限公司将该房地产项目转让给上虞市卧龙天香华庭置业有限公司。2008年5月31日，上虞市卧龙天香华庭置业有限公司与被告朱茶芽签订了一份商品房买卖合同补充协议，协议确定了被告购买的天香华庭兰穹居7幢106-206室的房产产权登记面积为213.55平方米。同日双方签订了入伙手续书，并由被告在承诺书上对物业管理的相关事宜签名确认。此后被告入住该小区。后双方因对小区物业管理的范围以及职责发生争执。同时因卧龙天香华庭小区系分期开发项目，尚处于开发过程中，因施工噪声、车辆通行等原因对小区居民造成了影响并使小区物业管理难度加大。故自2008年8月起至2010年7月止，被告以原告未能尽到物业管理职责为由未支付物业管理费。另查明，被告自2008年8月起至2010年7月止应缴纳的物业管理费为213.55×1.5元／M2·月×24个月，合计为7687.8元。原审法院审理认为，上虞市金地置业有限公司与被告朱茶芽签订的业主临时公约及与上海陆家嘴物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同未违反相关的法律规定，对原、被告双方均具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对被告所居住的小区事实上提供了物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业管理费。故对原告起诉要求被告支付物业管理费用的诉讼请求予以支持。被告辩称小区配套设施不全、公共绿地被侵占、景观被破坏以及开发单位施工造成对业主影响等可通过其他救济途经予以解决，故对此辩解意见不予采纳。同时原、被告之间的物业管理纠纷，确系双方存有争议所致，并非被告故意拖欠物业管理费，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、被告朱茶芽支付原告上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理费7687.8元，此款限判决生效后十日内付清。二、驳回原告上海陆家嘴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告上海陆家嘴物业管理有限公司负担50元，被告朱茶芽负担100元。上诉人朱茶芽不服原审判决，提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人购买的房屋不是排屋，是上下两层结构的复式多层普通住宅（叠排在建筑规范上不存在）。根据相关规定，上诉人只需按普通住宅缴纳物管费。被上诉人未经上虞市发展和改革局对住宅小区物业服务收费的备案和批准，违规向小区业主收取高于政府指导价一倍的物管费，严重侵犯了小区业主的利益。2、上诉人并未在入伙通知书上签字。3、上诉人于2006年9月24日与原上虞市金地置业有限公司签订的业主临时公约中“排屋（含叠排）的费用为1.5元／M2·月”的约定违反了上虞市物业服务收费管理实施办法第七条的政策规定，应属无效。4、上诉人购买的复式住宅为普通住宅，被上诉人利用小区业主对国家相关政策的无知，违规向业主收取高于指导价一倍的费用，显然不合理也不合法。二、被上诉人不履行和不完全履行承诺和管理服务合同约定，一审判决显失公正公平。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人上海陆家嘴物业管理有限公司答辩称：合同已经过上虞市发改委备案。上诉人应按业主临时公约约定交纳物业费。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，2006年9月24日上诉人与上虞金地置业有限公司签订《业主临时公约》，签订该公约系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。《业主临时公约》第三条约定物业管理费标准为“1.5元／M2·月（含叠排）”；第十八条约定“业主委员会成立并经业主大会（业主代表大会）通过的业主公约生效后，本公约自然终止。”因案涉小区尚未成立业主委员会，故该《业主临时公约》仍属有效并应予以适用，上诉人理应依照约定支付相应物业管理费。上诉人提出应按普通住宅标准计算物业管理费的理由，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。至于上诉人提出的被上诉人不履行和不完全履行管理服务合同约定等意见，不能成为拒付物业管理费之理由。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费150元，由上诉人朱茶芽负担。本判决为终审判决。审判长 王安洁审判员 楼晓东审判员 金湘华二〇一一年十二月二十二日书记员 吴银萍