（2011）浙商外终字第90号
裁判日期: 2011-12-21
公开日期: 2014-06-18
案件名称
徐健人与周莲淳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐健人,周莲淳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
中华人民共和国浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙商外终字第90号上诉人（原审原告）：徐健人。委托代理人：徐建国。委托代理人：袁斌。被上诉人（原审被告）：周莲淳。委托代理人：ＸＸ。上诉人徐健人（EdwinJan-JinHsu）为与被上诉人周莲淳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市中级人民法院（2011）浙甬商外初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月10日受理后，依法组成合议庭，同年12月14日召集双方当事人对本案进行了调查质证。上诉人徐健人的委托代理人徐建国，被上诉人周莲淳的委托代理人ＸＸ参加质证。本案现已审理终结。原审法院审理查明，徐健人（EdwinJan-JinHsu）与张静安（RonaldChang）、张静中（Benjaminc.c.Chang）按份共有位于中华人民共和国浙江省宁波市江北区二横街76弄8-9号房产，徐健人占产权的50%，张静安、张静中各占产权的25%。2009年8月15日，徐健人、张静安、张静中作为出租方与作为承租方的周莲淳签订了《房屋租赁合同》，约定出租方将位于浙江省宁波市江北区二横街76弄8-9号的房屋租赁给周莲淳用于经营咖啡店。合同约定租期5年，租金半年一付，于到期前10日付款，出租方在收款后应提供收款凭证给承租方。合同约定，承租方周莲淳应于2009年8月17日向出租方支付第一期（2009年8月17日至2010年3月16日）租金120000元人民币，于2010年3月6日支付第二期（2010年3月17日至2010年9月16日）租金120000元人民币，于2010年9月6日支付第三期（2010年9月17日至2011年3月16日）租金120000元人民币，于2011年3月6日支付第四期（2011年3月17日至2011年9月16日）租金120000元人民币，此后每期租金的金额、付款时间，合同亦有明确约定。合同还约定房屋租赁期间，出租方应保证房屋的使用安全，除另有约定外，房屋及所属设施的维修责任由出租方负责。2010年8月15日，徐健人及房屋共有人张静安作为出租方的签约代表与承租方周莲淳在《房屋租赁合同》上签字。合同签订后，周莲淳于2009年8月16日支付了房屋使用押金20000元人民币及第一期租金120000元人民币，其中，贾坤领取70000元人民币，贾坤以其与张静安名义，出具收条，确认收到房租60000万元，张静安、张静中出具收条，确认收到房屋押金10000万元人民币；周莲淳将70000元人民币汇入徐健人指定的中国农业银行帐户，徐健人出具收条，确认收到房屋押金10000万元人民币，此外，徐健人亦认可收到收到房租60000万元。第二期房租的支付过程为，周莲淳于2010年3月7日向贾坤支付现金60000元人民币，贾坤以其与张静安名义出具收条；周莲淳于2010年3月9日将50000元人民币汇入了徐健人指定的中国农业银行帐户，于2010年3月15日将10000元人民币汇入了徐健人指定的中国农业银行帐户。2010年9月7日，周莲淳将第三期房租120000万元人民币现金支付给贾坤，贾坤出具收条，载明“代张先生收”。2011年3月5日，周莲淳将第四期房租120000万元人民币现金支付给贾坤，贾坤以其与张静安名义出具收条。2011年1月25日，徐健人通过其公司员工向周莲淳送去《租金付款方式通知》，称其了解到周莲淳已将第三期（2010年9月16日到2011年3月16日）的租金全额支付给其他房屋共有人，但徐健人未收到租金，让周莲淳在2011年3月6日前将第四期（2011年3月17日到2011年9月16日）租金的50%（60000元人民币）支付至徐健人指定的中国工商银行宁波市鄞州支行的账户。该通知为电脑打印文件，上面无徐健人签名，周莲淳的委托代理人ＸＸ签收了该通知。2011年3月14日、2011年3月25日，徐健人的委托代理人范璐、周莲淳的委托代理人ＸＸ，就房租支付事宜进行协商，未能达成一致。2011年3月25日，徐健人向周莲淳寄送了浙江浙东律师事务所出具的律师函，让周莲淳于2011年3月29日前将第三期、第四期租金的50%（120000元人民币）支付至徐健人指定的中国工商银行宁波市鄞州支行的账户。此后，周莲淳未按徐健人的要求将款项付至徐健人指定的账户。另查明，徐健人与房屋共有人、张静安、张静中均为美籍华人，张静安、张静中系兄弟关系，贾坤系张静安之妻。房屋租金支付过程，周莲淳均是通过其委托代理人ＸＸ和贾坤联系并具体经办的，房屋租赁过程中的维修事宜和其他事宜，周莲淳也是和贾坤联系，由贾坤负责解决。2011年5月12日徐健人向原审法院起诉，请求周莲淳支付拖欠的租金120000元人民币及相应利息。原审法院认为：本案徐健人为美国籍，本案系涉外商事纠纷，原审法院作为被告周莲淳住所地法院对本案享有管辖权。因双方未约定案件适用的法律，应适用与合同有最密切联系的国家的法律。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（四）项之规定，不动产租赁合同，适用不动产所在地法律。本案不动产位于中华人民共和国境内，故应以中华人民共和国法律作为本案准据法。徐健人认为，其与周莲淳的债权债务关系和其他房屋共有人与周莲淳的债权债务关系是可分的按份之债，房屋出租以后，周莲淳前两期租金及房屋押金都是分别支付给不同的房屋共有人，徐健人收取了其中的50%，其向周莲淳主张的也是应付房租的50%。周莲淳认为，其已按期支付租金，租金份额的分配系房屋共有人内部的事情，与其无关。原审法院认为，徐健人、房屋共有人张静安、张静中与周莲淳之间的债权债务关系属连带之债，具体理由如下：其一，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。徐健人、张静安、张静中系按份共有涉案房屋，三共有人与周莲淳的关系是因共有不动产产生的对外债权债务关系。其二，三房屋共有人共同作为出租方与周莲淳订立《房屋租赁合同》，有关合同的订立、变更、解除等重大事项，需经过出租方的三位房屋共有人的一致同意。在《房屋租赁合同》中只约定了周莲淳每期需向出租方支付的房租金额，并未约定房租需分开支付给不同的共有人，也未约定具体的房租支付方式，虽然房屋的第一期、第二期房租系由周莲淳分开支付，也只能表明三房屋共有人就前两期的租金支付达成了一致，并不能就此认为三共有人与周莲淳形成了可分的按份之债。其三，在《房屋租赁合同》中还约定了房屋租赁期间，出租方应保证房屋的使用安全，负责维修事宜，在合同实际履行过程中，有关房屋的维修事宜，也是由其中一位共有人张静安之妻贾坤进行处理的，这也表明房屋共有人对外承担的是连带责任。基于房屋的三位共有人与周莲淳之间是连带的债权债务关系，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务。在《房屋租赁合同》中并未明确约定房租的支付方式，周莲淳只需向其中任一共有人支付房租，就可视为履行了合同项下的义务，其与出租方产生的债权债务关系消灭。周莲淳第一期、第二期房租分开支付得到了出租方的一致同意，此后，共有人内部就房租的支付方式出现分歧，周莲淳将第三期、第四期房租支付给其中一位共有人张静安之妻贾坤的行为并无不妥，而且贾坤在房屋的租赁过程中从合同订立到履行一直作为主要经办人，周莲淳认为其作为出租方的代理人也符合情理及法律规定，贾坤也以房屋共有人张静安的名义出具收条确认收到房租，故周莲淳已履行了合同项下的义务。徐健人向周莲淳送去的《租金付款方式通知》既无徐健人签名，其上记载的帐号和前两次周莲淳汇款的帐号也不相同，且非徐健人本人送去，周莲淳出于谨慎未按徐健人要求汇款符合常理，且周莲淳与出租方的法律关系决定了其并无向不同的房屋共有人分别支付租金的义务。综上，原审法院认为，周莲淳已付清了从合同订立之日起至2011年9月16日止的租金，履行了《房屋租赁合同》项下的义务，并未违反合同约定。徐健人诉称未收到属于其份额的房租，系徐建有与其他房屋共有人因共有不动产而产生的内部债权债务关系，与周莲淳无关，徐建有可另案诉讼。徐健人要求周莲淳向其支付房租及就此产生的利息的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2011年8月23日判决：驳回徐健人的诉讼请求。案件受理费2755元人民币，由徐健人负担。徐健人不服原审判决，向本院提起上诉称：房屋押金及第一期、第二期房租均是周莲淳分别汇入徐健人指定的银行帐户，因此，周莲淳分开履行房租在一开始就已得到明白无误的指示及确认，所以周莲淳应继续按此方式履行；徐健人在催要房租时已再次指示房租应分开支付，但周莲淳仍将房租支付给贾坤，周莲淳的行为严重违反了善意履行原则；租房合同没有明确规定履行方式，徐健人当然可以合理指示周莲淳履行方式；原审判决认定周莲淳出于谨慎未按徐健人要求汇款符合常理不当；张静安、张静中系本案讼争房屋的共有人之一，也是租房合同的签订方之一，与本案诉讼有直接法律关系，原审法院应追加其为第三人。综上，请求撤销原审判决，依法改判。周莲淳答辩称：签订房屋租赁合同时贾坤也在场，徐健人是默许贾坤作为代理人处理房屋租赁事宜；在房屋租赁过程中房屋出现漏水等情况，周莲淳均与贾坤联系，徐健人找不到；第三、第四期房租周莲淳已支付给贾坤，不存在恶意拖欠房租的行为；周莲淳收到的律师函等所载明的徐健人银行帐号与原帐号不一致。综上，原审判决正确，请求依法驳回徐健人的上诉，维持原判。二审中，徐健人提交了二份证据：证据1，2010年3月初就第三期、第四期租金支付周莲淳与徐健人的往来电子邮件，拟证明周莲淳收到了徐健人委托其公司员工所送的《租金付款方式通知》；证据2，2011年9月13日的律师函，拟证明周莲淳恶意支付租金。周莲淳质证认为，证据1的真实性有异议，是否是徐健人的邮箱无法确认；证据2收到过，但只是一个律师函，任何人都可以发，是否系徐健人委托无法确认，不仅函中的租金数额不对，且该函系在一审判决后发出。上述证据经审核，本院认为，周莲淳对证据1的真实性有异议，且徐健人未提供该电子邮件的来源，故对证据1不予认定；对证据2，虽然周莲淳收到过该律师函，但该律师函只是徐健人催讨第五期房屋租金，且该函中载明的租金数额与房屋租赁合同约定不一致，故对该证据不予认定。周莲淳未提供新的证据材料。经审理，本院对原判查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对案涉房屋租赁合同确定的权利义务并无异议，现本案争议的焦点在于：徐健人要求周莲淳支付拖欠的第三期、第四期租金计12万元是否应予支持及本案是否应追加张静安、张静中为本案当事人。本案讼争房屋系徐健人、张静安、张静中按份共有，其中徐健人占房屋产权的50%，张静安、张静中各占房屋产权的25%。原审庭审及二审时周莲淳均表示其在签订房屋租赁合同时看过房屋权属证书，因此，周莲淳应该知道讼争房屋为徐健人、张静中、张静安按份共有。但鉴于案涉房屋租赁合同并没有就租金的具体给付方式作出约定，即作为按份共有人的徐健人并未在合同上约定按份支付的内容，且徐健人诉请的第三、四期房屋租金，周莲淳已在共有人和签约代表人之一张静安的妻子贾坤的要求下全部支付给了贾坤，故原审法院确认该部分租金徐健人可另行向房屋共有人主张的情况下，判决驳回徐健人的诉请并无不当。本案讼争房屋系徐健人、张静安、张静中按份共有，三共有人分别按各自的份额享有权利，承担义务，现徐健人向法院起诉主张的权利是应付房租的50%，属于其应享有的份额，因此，原审法院未追加张静安、张静中为本案当事人，程序并无不妥。综上，徐健人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2755元，由上诉人徐健人负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 青代理审判员 孔繁鸿代理审判员 王健芳二〇一一年十二月二十一日书 记 员 章 瑜 搜索“”