（2011）嘉平民初字第1460号
裁判日期: 2011-12-20
公开日期: 2018-07-28
案件名称
蒲大安与沈引娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
平湖市人民法院
所属地区
平湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十五条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百二十八条
全文
浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉平民初字第1460号原告：蒲大安。委托代理人：倪春月。被告：沈引娟。委托代理人：钱万平。原告蒲大安为与被告沈引娟房屋买卖合同纠纷一案，于2011年10月19日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员杨仙林适用简易程序独任审判。本案于2011年11月21日、12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人倪春月、被告沈引娟及其委托代理人钱万平两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲大安起诉称，2011年1月19日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告转让其所有的坐落于平湖市乍浦镇天妃东苑40幢502室商品房，总房价为295000元，并约定合同签订时原告支付被告定金20000元，2011年2月18日前支付265000元，余款10000元待原、被告双方办理房产过户公证手续后支付。原告在合同签订时即支付了20000元购房定金给被告，并与2011年2月15日支付被告购房款265000元。后原告与被告多次联系要求办理过户手续，但被告迟迟不肯与原告见面，拒绝办理过户手续。被告拒绝履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，使得原告不能按时入住该房屋，给原告带来了一定的经济损失。现原告起诉请求：被告继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续；被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：解除原、被告间的购房合同；判令被告返还原告购房款285000元，并向原告支付违约金59000元；被告承担本案全部诉讼费用。被告沈引娟答辩称，原、被告间的购房合同早已解除。原告曾要求被告返还已支付的房屋款，被告也多次要求原告告知其银行账户以便汇款，但原告并未告知。原告请求违约金，没有法律和事实依据。针对自己的主张，原告蒲大安提供了以下证据：1、房屋买卖合同1份，证明原、被告双方房屋买卖的事实；2、收条2份，证明原告支付购房款的事实；3、档案摘录1份，证明原、被告签订的合同所涉及的房屋已经转让给案外人的事实。被告沈引娟质证认为，对证据1的真实性无异议，但是对证明对象有异议，原、被告已解除了该合同；对证据2，无异议。对证据3，原告的举证过了举证期，被告不予质证。被告沈引娟提供手机短信5条，证明原告要被告退本金，被告同意并要求原告将其银行账号告知被告，以便退款285000元。原告蒲大安质证认为，该证据的形式不符合民事诉讼法的规定，短信无法证实被告所证明的事实。本院出示依法调取的房屋登记情况说明1份。原告质证认为，无异议；被告质证认为，与本案无关。经审核，本院依法调取的证据，真实合法，被告虽有异议，但对于涉案房屋来源系购自他人，现已转卖他人的事实予以认可，且原告没有异议，本院对于该证据予以认定。对于原告提供的证据：证据1，被告对其真实性没有异议，被告虽有异议，但未能提供证据予以证实，本院对于其异议不予采信，对于该证据予以认定；证据2，被告无异议，本院予以认定；证据3，被告虽有异议，但结合本院已认定的本院调取的证据，故本院对于该证据予以认定。对于被告提供的证据，该证据的真实性无法确定，本院不予认定。经本院审理查明：2011年1月19日，原告蒲大安与被告沈引娟签订《房屋买卖合同》，约定：原告沈引娟将坐落于浙江省平湖市乍浦镇天妃东苑40幢3单元（西梯）502室房屋一套转让给被告蒲大安；房价为295000元，付款方式为：2011年1月19日已付定金20000元，2011年2月18日前付265000元，余款10000元公证日付清；房屋交付日期：款清交房；原告蒲大安付清所有款后房屋所有权归原告蒲大安所有，被告沈引娟应协助原告蒲大安办理房屋更名或过户的有关手续，所需费用由原告蒲大安承担；合同一经签订，对双方具有约束力，应严格履行，若有违约，违约方愿意支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，原告于2011年1月19日支付被告沈引娟购房定金20000元；于2011年2月15日支付被告沈引娟265000元，合计285000元。另查明，被告沈引娟已将涉案房屋转让给案外第三人。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对于双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《房屋买卖合同》在履行过程中，约定房价为295000元，原告蒲大安已支付285000元，原告蒲大安已基本履行了合同的付款义务；被告沈引娟在未与原告明确解除合同，也未将原告已支付的购房款退还给原告蒲大安的前提下，将房屋转卖案外第三人，致使买受人不能按照合同约定取得房屋的所有权，被告的行为已构成违约。被告沈引娟主张在其将涉案房屋转卖第三人前，原、被告间已达成解除合同的合意，因此被告沈引娟并未违反合同约定，也不承担违约责任，但被告沈引娟提供的证据并不足以证实，对于该主张，本院不予采信。即使被告沈引娟提供的手机短信真实有效，但其内容系“如果你搞不定了，把本金退钱好了”，为不确定意思表示，不足以认定其有要约的效力。即使被告沈引娟回复解除合同的意思表示，也不发生合同解除的效力。且房屋买卖由于涉及金额较大，对于合同解除等重大事项的确定，一般应采用书面形式，以免事后发生争议。被告沈引娟仅以上述一条手机短信为凭，认定对方已表达解除合同的要约，自己短信回复承诺解除合同，将合同解除继而转卖房屋，其行为不符合谨慎的交易主体的一般注意义务，其认为已通过短信方式解除合同的主张不应采信。对于违约责任的承担：《房屋买卖合同》中已约定“合同一经签订，对双方具有约束力，应严格履行，若有违约，违约方愿意支付房屋总价20%的违约金。”现原告起诉请求被告沈引娟支付违约金59000元，被告认为违约金过高，请求本院调整。本院经审查认为，原告提出其实际损失包括已付房款利息、房租损失、诉讼费、律师费等合计为46787元，但原告未能提供相应证据予以证实，本院难以采信，因此，本院准许被告减少违约金的请求。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为40000元。由于被告的违约行为，导致《房屋买卖合同》不能继续履行，原告无法实现合同目的，原告现变更诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，对此，被告也无异议，本院予以确认。合同解除后，当事人可以请求恢复原状。现原告请求返还已付购房款285000元，于法有据，本院予以支持。原告依法变更相应诉讼请求，不违反法律的规定，本院予以准许。原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、确认原告蒲大安与被告沈引娟于2011年1月19日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告沈引娟返还原告蒲大安已付购房款285000元；三、被告沈引娟支付原告蒲大安违约金40000元；上述二、三项付款义务于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告蒲大安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，减半收取3230元，由原告蒲大安负担178元，被告沈引娟负担3052元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员 杨仙林二〇一一年十二月二十日书记员 怀笑晶 关注微信公众号“”