（2011）杭西民初字第1195号
裁判日期: 2011-12-20
公开日期: 2014-06-26
案件名称
王维、赵克勤等与浙江南都物业管理有限公司、杭州市南都德加公寓业主委员会等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王维,赵克勤,张美玉,裴浙江,夏国民,曹秋月,浙江南都物业管理有限公司,杭州市南都德加公寓业主委员会,李味琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1195号原告：王维。原告：赵克勤。原告：张美玉。委托代理人：王维，身份情况同上。原告：裴浙江。原告：夏国民。委托代理人：王维，身份情况同上。原告：曹秋月。被告：浙江南都物业管理有限公司。法定代表人：韩芳。委托代理人：金丽迪。委托代理人：陶毓海。被告：杭州市南都德加公寓业主委员会。负责人：许国强。被告：李味琦。原告王维、赵克勤、张美玉、裴浙江、夏国民、曹秋月（以下简称六原告）诉被告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）、杭州市南都德加公寓业主委员会（以下简称德加公寓业委会）、李味琦物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月4日受理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，于2011年6月7日第一次公开开庭进行了审理，原告王维、赵克勤、裴浙江、夏国民、曹秋月及张美玉的委托代理人王维，被告南都物业的委托代理人金丽迪、陶毓海，被告德加公寓业委会主任许国强，被告李味琦到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2011年12月5日再次公开开庭进行了审理，原告王维、赵克勤、张美玉、裴浙江、曹秋月及夏国民的委托代理人王维，被告南都物业的委托代理人金丽迪、陶毓海到庭参加诉讼。被告德加公寓业委会、被告李味琦经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：六原告系南都德加公寓的业主。自2008年以来，六原告一直要求被告南都物业出示其与南都德加公寓第三届业主委员会签订的《物业服务合同》，但一直未果。2010年8月下旬，六原告从南都物业起诉业主物业费纠纷提供的证据中，第一次看到了《德加公寓物业服务合同》。根据《物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第二条、《浙江省物业管理条例》第二十八条、第二十九条规定，该《物业服务合同》是一份违法损害业主利益的无效合同，理由如下：一、被告李味琦擅自作为甲方代理人签署了《德加公寓物业服务合同》。德加公寓业主大会未依法授权被告德加公寓业委会或被告李味琦签署《德加公寓物业服务合同》，其不能提供授权其签订合同的所有原始投票证据及合法统计证据。被告李味琦没有得到德加公寓业主大会的有效授权，擅自越权代理甲方签署《德加公寓物业服务合同》，签约甲方主体不合法，该合同依法从签署之日起即应无效。二、南都物业未经选聘签《德加公寓物业服务合同》。《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十七条、《浙江省物业管理条例》第五条、第二十八条、第二十九条，都明确规定由业主大会选聘物业服务公司，然后“物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订”。本案被告李味琦、德加公寓业委会未能出示、提供德加公寓业主大会选聘南都物业的所有原始投票证据及合法统计证据。南都物业未经业主大会选聘，聘用程序违法，签约乙方主体不合法，该合同依法从签署之日起即应无效。三、《德加公寓物业服务合同》没有经过业主大会合法审议。《浙江省物业管理条例》第二十九条中明确规定“物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。”李味琦擅自代理签约的《德加公寓物业服务合同》，其各项条款均未获得德加公寓业主大会审查同意，其行为已违反《中华人民共和国物权法》第七十六条，《浙江省物业管理条例》第二十九条。德加公寓业委会主体中至少有三位委员是非业主，德加公寓业委会主体不合法，是欺诈行为，该合同自成立之日起就无效。综上，《德加公寓物业服务合同》的条款从未事先经业主大会审查同意，签约程序违法，该合同从签署之日起即应无效。该合同仅对李味琦个人有效，对其他业主无效。故起诉要求判决确认南都物业与李味琦签订的《德加公寓物业服务合同》无效。被告南都物业答辩称：一、六原告请求确认物业服务合同无效无法律依据。1、原告在起诉状中所列举的所有法律条款均不属于法律规定的“效力性强制性规范”，即使违反也不导致合同无效。根据《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、最高院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有在违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定的情况下才能认定合同无效。本案中，原告列举的上述规定也没有一条明确规定了违反的后果是合同无效，也不存在合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的情况。2、在业委会的行为侵害业主合法权益时，法律给予受侵害的业主设定的法律救济途径是请求人民法院撤销的权利。根据《物权法》第78条第二款、《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。而根据《合同法》第七十五条的规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，且该期间为除斥期间。本案物业服务合同签订后即公示，六原告中五原告都向南都物业服务公司缴纳了2008年1月以来的大部分物业服务费，可认定其自2008年年初即知道南都物业续聘为小区物业服务企业的事实，六原告均未在一年内向人民法院请求撤销合同，故该物业服务合同当然有效。二、从被告南都物业与德加公寓业委会签订《德加公寓物业服务合同》程序合法，合同合法、有效。首先，六原告在起诉状中称李味琦没有得到德加公寓业主大会的有效授权，擅自越权代理甲方签署《德加公寓物业服务合同》，签约甲方主体不合法因此合同无效，该观点为个人对法律的错误解读，也不符合客观事实。1、根据《物业管理条例》第十五条第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”很显然，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同为其法定职责和义务，不需再另外授权。2、本案中，德加公寓业委会（第三届）系依法成立，程序合法，并依法备案，李味琦为该届业主委员会的主任。南都物业公司经业主大会续聘，德加公寓业委会遂代表业主与南都物业公司签订物业服务合同，李味琦仅作为业委会主任代为签署合同，系职务行为，并不需再取得业主大会的另行授权。因此，涉案物业服务合同的主体合法。其次，六原告在起诉状中称南都物业未经选聘签订物业服务合同、以及物业服务合同没有经过业主大会合法审议的陈述均为个人片面的、错误的主观认识，不符合客观事实。1、德加公寓业委会依法提前15天公告通知全体业主，将以书面征求意见的形式召开业主大会，对选聘、解聘物业服务企业事项进行表决。2、2008年1月6日，德加公寓召开业主大会，就是否续聘南都物业公司及物业服务价格的选票进行开箱计票，整个过程有业主代表、文新街道、文新派出所、社区及众多业主在场监督、见证。经统计，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘南都物业及价格变动条款。3、根据《物业管理条例》第十五条规定，2008年1月底左右，德加公寓业委会代表业主与南都物业公司签订《德加公寓物业服务合同书》。上述整个过程中，西湖区建设局与文新街道办事处对德加公寓业委会的工作进行了监督、指导。德加公寓业委会严格按照法律规定开展小区物业公司聘用工作，聘用程序合法、规范和有序，签订物业服务合同的程序合法。根据《物权法》第78条规定：“业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。”因此，业委会代表业主签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，并不会因个别业主的不同意见影响效力，否则，物业管理工作根本无从开展。三、从德加公寓物业服务合同的实际履行情况等进行审查、认定。1、在德加公寓业委会与南都物业签订该份物业服务合同后，南都物业已经提供了相应的物业服务，至今该合同期限已于2010年12月31日履行完毕。而六原告中有五位原告在2008年、2009年、2010年中均有向南都物业缴纳物业服务费。可见，其对于南都物业为其提供物业服务合同是认可的、明知的。2、对于德加公寓业委会与南都物业签订的《德加公寓物业服务合同书》的效力，杭州西湖区人民法院已于2010年11月18日作出的（2010）杭西民初字第1782号《民事判决书》中认定为有效，二审法院已于日前裁定维持原判。根据证据规则规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。综上，案涉的《德加公寓物业服务合同书》内容合法，有效，六原告的诉请无任何事实和法律依据，请求院依法驳回六原告的诉讼请求。被告德加公寓业委会辩称：因为前三届业委会的档案材料等没有移交，所以无法提供资料和情况。被告李味琦辩称：一、六原告称2010年8月下旬第一次看到《德加公寓物业服务合同》，与事实不符。事实是，在业主大会表决通过续聘南都物业后，于2008年2月3日、2月5日分别在德加公寓西区和东区的《公告栏》中将《德加公寓物业服务合同》进行了公示，听取业主意见和建议，在公示的期间没有业主提出异议。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，六原告行使请求人民法院撤销业主大会决定的权利已经超过一年的期限，应视请求无效。二、六原告称李味琦擅自作为甲方代理人签署了《德加公寓物业服务合同》严重违背了事实。签订《德加公寓物业服务合同》不是被告李味琦的个人行为，是依法代表业委会签订合同的法律行为。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”此规定说明，业委会主任代表业委会执行业主大会的决定事项与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是法定职责，无需另外授权。三、六原告以南都物业未经选聘签订《德加公寓物业服务合同》为由，妄图证明合同无效，是漠视法律、罔顾事实、浪费司法资源的不义之举。杭州市西湖区人民法院（2010）杭西民初字第1780号、第1782号和1785号的民事判决书中对《德加公寓物业服务合同》的合法性、有效性均作出同一的结论，即该合同系依法成立，并自成立时生效，如果再次就《物业服务合同》是否合法有效重复举证、质证、是对宝贵的司法资源的无理消费，实无必要。四、六原告称《德加公寓物业服务合同》没有经过业主大会合法审议的说法是不负责任的，既曲解了法律法规，也歪曲了事实。《德加公寓物业服务合同》使用的是杭州市房管局推荐的示范文本，除对德加公寓实际情形的特殊描述外，其绝大多数条款雷同，这次续聘与解聘的争议焦点是物业费价格，因此，需要业主审议的核心内容是物业公司提出物业费由每平方米0.9元提价到1.2元平方米的理由和提价后的服务承诺，并通过表决决定其去留。德加公寓业委会遵照国务院《物业管理条例》第十一条规定，在业主大会召开期间，在东区社区活动中心召开了三次有物业公司高层、中层管理人员和众多业主参加的关于《物业服务合同》提价条款的答辩会，会上物业公司主要管理者回答了业主的提问，并向与会业主通报了物业管理的成本核算情况，说明了提价的理由，会后业委会又通过《会议纪要》的形式在小区里公布，进一步听取广大业主意见。后来，业委会又根据业主大会议程制作了业主投票表决单，其中有价格说明和是否同意解聘还是同意续聘两个选项，最后于2008年1月6日晚在社区活动中心在业主监督下，开箱验票和计票，最后总计票人、总监票人金重光等人签字，由文新街道主管社区工作的副主任沈建成在计票结果单上见证签字后，当场由社区工作者加盖公章封袋，送社区档案室保存。会后不久，以德加公寓业主大会《公告》的形式公布了计票结果，并将《德加公寓物业服务合同》全文分别在西区和东区进行公示，进一步听取广大业主意见。在完成了必要的业主审议程序后，业委会履行《物业管理条例》第15条赋予的“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的法定权利与南都物业签订了《德加公寓物业服务合同》，从而依照法定程序完成了业主大会的议程。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、德加公寓第三届业主委员会备案表，证明此备案表内容虚假，无法定效力，业委会备案表应无效。2、德加公寓物业服务合同，证明该合同违法签订，违反法定效力。3、调查笔录，证明李味琦承认由其签署合同，但合同与房管局标准合同相差甚远。4、德加公寓业主委员会公告第一号（第四届），证明许国强是业委会主任。5、证人张某等人的证言七份，证明：（1）南都德加第三届业主委员会委员吴振法、何小卉非南都德加公寓业主；（2）德加公寓业主大会从未审核通过物业服务合同，亦未授权李味琦签订合同；（3）李味琦兼任德加公寓业委会主任、社区居委会主任；（4）李味琦违法隐匿德加公寓业委会的档案、资料、账册。6、视频一份，证明李味琦挪用业主款项理财。7、视频二份，证明德加公寓无何小卉业主；合同约定业委会任期五年未经业主大会表决。8、李味琦的个人博客打印件，证明李味琦知法懂法，其未经授权签订合同。被告南都物业为证明自己的主张，提交了以下证据：1、业委会成立备案表，证明德加公寓业主会（第三届）成立程序合法，并已经依法进行备案的事实。2、关于召开业主大会的公告，证明德加公寓业委会依法提前15天公告通知全体业主，将以书面征求意见的形式召开全体业主大会，对选聘、解聘物业服务企业进行表决的事实。3、文新街道综治办、杭州市公安局西湖区分局文新派出所公告，证明德加公寓业委会是在西湖区建设局与文新街道办事处监督、指导下，严格按照法律规定开展召开业主大会，对选聘、解聘物业服务企业进行表决的事实。4、照片40张。5、关于德加公寓业主大会表决结果的公告。证据4、5证明业委会召开业主大会，通过了续聘南都物业的决议，续聘物业服务合同程序合法，并经过公示的事实。6、民事判决书三份，证明杭州市西湖区人民法院以及浙江省杭州市中级人民法院确认本案的物业服务合同的效力，认定该合同系依法成立，并自成立时生效，对业主有约束力。7、部分原告缴纳物业费的凭证，证明其中五位原告在2008年度全年全部或部分缴纳了物业费，在物业公司与业委会签订了物业服务合同之后按照新的合同价格缴纳，说明其对于物业服务合同签订是认可并实际履行的事实。上述六原告提交的证据，被告南都物业质证认为：证据1、2、3的真实性没有异议，但不能证明六原告拟证明的内容。证据4的真实性不能确认，应以备案为准。证据5系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件。证据6与本案无关。证据7的形式真实性无异议，对内容真实性、和关联性及证明内容有异议，不能证明六原告拟证明的对象。证据8已超过举证期限，亦不能证明六原告拟证明的内容。被告德加公寓业委会未发表质证意见。被告李味琦对证据1、2、3的真实性无异议，证明对象有异议。证据4无异议。证据5、6认为不能证明本案事实。被告南都物业提交的证据，六原告质证认为：证据1的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，其中有业主名字、年龄等造假，内容和程序违法。证据2公告需要原件，也需要业主委员会会议同意发布的签名记录，本证据有篡改的痕迹；即使公告是真实的，也只能证明续聘的事实，不能证明选聘的事实。证据3不能证明选聘的事实，且业委会非法，所签订的合同无效，选聘必须要两家以上竞聘。证据4的真实性无异议，恰恰证明业委会是非法续聘物业。证据5的真实性有异议，证明对象充满矛盾，前面是“选聘”，后面是续聘。证据6的真实性没有异议，但关联性和合法性有异议，涉及事实认定不清，法律引用不当。证据7不能证明六原告认可合同效力。被告德加公寓业委会质证认为：证据1、2、3、4、5、7无异议。证据6不清楚。被告李味琦无异议。被告德加公寓业委会、李味琦未提交证据。根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4的真实性三被告无异议，真实性予以确认。证据5系证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据印证，不予确认。证据6、7、8与本案无关，不予确认。被告南都物业公司提交的证据1、4、6、7的真实性其他当事人无异议，真实性予以确认。证据2、3、5与证据4、6相互印证，真实性予以确认。根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：六原告系杭州市南都德加公寓的业主。被告南都物业系南都德加公寓的物业服务企业。2007年11月30日，德加公寓业委会公告决定就续聘原物业服务企业或公开招聘物业服务企业于2007年12月15日开始以书面征求意见的形式召开业主大会。2008年1月6日晚上，在当地街道、社区及派出所有关人员及部分业主监督下，对本次业主大会的投票进行开箱计票。2008年1月8日，德加公寓业委会发布公告，公布本次投票表决结果为，同意续聘票数占业主总人数的57.09%，占总建筑面积的57.21%。嗣后，以德加公寓业委会为甲方，被告南都物业为乙方签订《德加公寓物业服务合同》一份，合同对物业服务期限、服务内容、服务价格等问题进行了约定。除原告张美玉外，其余原告均按照合同约定的服务价格缴纳了部分或全部物业服务费用。2010年8月，被告南都物业以张美玉等人拖欠物业费为由诉至本院。审理过程中，张美玉等人以涉案的《德加公寓物业服务合同》无效进行抗辩。经本院审理，于2010年11月18日作出一审判决，判决认定双方签订的《德加公寓物业服务合同》依法成立，并自成立时生效。张美玉不服判决，向浙江省杭州市中级人民法院提出上诉，该院审理后于2011年5月24日作出终审判决，在判决书中认定德加公寓业委会与南都物业签订《德加公寓物业服务合同》属有效协议。今年5月4日，六原告以德加公寓业委会与南都物业签订《德加公寓物业服务合同》程序不合法等理由，向本院起诉，要求判如所请。本院认为：业主委员会系业主自治组织。对依据自治规则作出的民事法律行为对全体业主具有约束力。业主委员会的成员、组成及产生系业主自治行为，不属于人民法院民事案件的审查范围。本案中，德加公寓业委会的成员、结构如何，不属于本案的审查范围。业主委员会决定召开业主大会，决定续聘或解聘原物业服务企业，该行为符合业主自治章程，亦不违反法律行政法规的强制性规定。本案德加公寓业委会决定召开业主大会，业主大会经过表决，大多数业主同意续聘原物业服务企业，则德加公寓业委会无需也没有必要再对物业服务企业进行公开招聘，此符合大多数业主的利益，且有利于小区各项服务工作的正常有序开展。德加公寓业委会根据业主大会的续聘决议，由业委会主任代表业委会与续聘企业签订物业服务合同的行为，均系履行业主大会决议和依照自治章程行使权利的行为，该签约行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效行为。同时，本案德加公寓业委会与南都物业公司签订《德加公寓物业服务合同》的效力已为生效判决所确认，该生效判决确认的事实不仅对判决书中的当事人有约束力，对受该合同约束的六原告同样具有约束力。至于六原告称合同条款未经业主大会审议，违反《浙江省物业管理条例》的规定，因该规定不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。故六原告诉称德加公寓业委会与南都物业签订《德加公寓物业服务合同》无效的意见，无事实和法律依据，其诉请应予以驳回。被告德加公寓业委会、李味琦经本院合法传唤拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王维、赵克勤、张美玉、裴浙江、夏国民、曹秋月的诉讼请求。案件受理费80元，由王维、赵克勤、张美玉、裴浙江、夏国民、曹秋月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 庞邦彩人民陪审员 童政一人民陪审员 范皖生二〇一一年十二月二十日书 记 员 梁斌杰 更多数据：