（2011）穗中法民五终字第3109号

裁判日期: 2011-12-19

公开日期: 2014-12-12

案件名称

梁金萍、陈耀明与保利房地产（集团）股份有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁金萍,陈耀明,广州市海珠区琶洲街琶洲第二经济合作社,保利房地产（集团）股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《广州市城市房屋拆迁管理办法》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第3109号上诉人（原审原告）梁金萍，女上诉人（原审原告）陈耀明，男两上诉人共同委托代理人左根元，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市海珠区琶洲街琶洲第二经济合作社。负责人陈日明，社长。委托代理人黄楚镇，广东太平洋联合律师事务所律师。原审第三人保利房地产（集团）股份有限公司。法定代表人宋广菊，董事长。委托代理人黄碧洲，广东华之杰律师事务所律师。委托代理人马力伟，广东华之杰律师事务所律师。上诉人梁金萍、陈耀明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年5月1日，陈耀明与广州市海珠区琶洲街琶洲第二经济合作社（以下简称琶洲二社）签订了一份《承包协议》，约定，承包期间如国家或集体确实征用，则免当年承包款；本合约为期3年，自2003年5月1日起顺延3年；等。2006年4月28日，陈耀明与琶洲二社签订了一份《承包协议》，约定，承包期间如国家或集体确实征用，则免当年承包款；本合约为期3年自2006年5月1日起顺延3年；等。2009年8月22日，梁金萍（乙方）与琶洲二社（甲方）签订了一份《承包协议》，约定：甲方同意把二社旧社址一座，全部所建面积给乙方承包经营，承包期为五年，第一至三年每月乙方向甲方交纳承包款600元，第四年承包款递增10%（即660元／月），第五年在第四年基础上递增10%（即726元／月）；如遇国家征收，无论时间长短，前后所建面积都归甲方所有，国家的一切补偿全部归甲方；承包期间，国家征用该地除外，任何一方都不得借故任何理由终止本协议的执行，今后不论承包期剩余长短，均由违约方向信守方赔偿应有的经济损失，如乙方违约，则乙方向甲方赔偿一年的承包款，如甲方违约则甲方应退回当年的承包款，再赔偿一年的承包款，在承包期间，如乙方连续一年不付给甲方承包款作乙方违约，如甲方提前收回店铺，作甲方违约并按本条规定执行；本协议合作期为三年，即2009年5月1日起至2014年4月30日止；等。一审庭审中，梁金萍、陈耀明与琶洲二社均表示上述三份《承包协议》实际上是租赁合同，由琶洲二社将房屋出租给梁金萍、陈耀明，由其自主经营，梁金萍、陈耀明承租的房屋地址为广州市海珠区占决大街5号。双方签订协议后一直使用上述房屋至2010年7月，现房屋已由琶洲二社交付给保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）拆除。2010年4月21日，琶洲二社（乙方）与保利公司（甲方）签订了一份《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，约定根据《广州市琶洲村改造规划》和《关于申请琶洲村改造项目地块规划设计条件的复函》（穗规函（2009）6932号），为实施琶洲村城中村改造项目，甲、乙双方均同意由甲方负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置工作、审核及发放房屋拆迁补偿安置款项，并在完成全部拆迁工作后，按约定负责回迁安置用房等城中村改造建设全部开发工作；乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村跃龙街25号、跃龙大街25号之一、占决大街5号、新马路48号，产权证号码为穗海新字第017534、穗海新字第017533、穗海新字第009044、穗海新字第026943的房屋交由甲方组织拆迁，根据宅基地证或农村集体房地产证记载，该房屋为混合、砖木、混合结构，建筑面积为1801.765平方米，按照广州市国土资源和房屋管理局海珠分局核准或甲、乙双方重新复核确认的数据，乙方被拆迁的房屋的实测建筑面积为1982.86平方米；乙方宅基地证或农村集体房地产证建筑面积为1801.7**平方米，甲方按商业建筑面积每月30元／平方米标准给予乙方临时安置补助费，临时安置补助费自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内向乙方发放，补助费自乙方签订本协议之日起计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止，以分期预付方式支付，首次预付一年，之后按季支付，在每季第一个月的15日前支付；乙方应在协议签订之日起30日内，依照协议约定自行腾空搬出并将房屋交付给甲方；乙方的权利义务：承诺向甲方交付房屋时，该房屋未存在任何产权争议，未被司法、行政机关查封，未设置抵押等他项权利，未设置任何形式的用益物权，如房屋因抵押、转让、租赁、继承、分割等第三人主张权利的原因产生纠纷的，乙方应自行负责解决；等。一审庭审中，琶洲二社表示保利公司向其支付了从2010年4月至2011年7月期间的临时安置补助费共计78804元。2008年8月28日，广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社向琶洲经济联合社全体社员发出《公告》，向全体社员进行琶洲村“城中村”改造设计方案、拆迁补偿安置方案的公示。《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》显示，为切实做好旧村改造房屋拆迁安置工作，保障改造建设项目顺利进行，保护村民群众及港澳同胞的合法权益，改善居住环境和琶洲村面貌，制定本方案；琶洲城中村改造项目由琶洲经济联合社与合作方保利公司、广州昊丰投资有限公司成立项目公司具体实施；等。2009年6月12日，广州市人民政府办公厅作出穗府会纪（2009）151号《市政府工作会议纪要》，载明琶洲村改造，方案已近完善，需作三方面修改：一是按琶洲控规将住宅大幅度降下来；二是尽量减少开发量；三是力促按今年建设安置房，2010年6月前全部拆除来开展工作；请市规划局按此修改后迳复海珠区即可；市土地开发中心愿意与琶洲村合作实施整体改造，可予支持；等。2011年6月10日，梁金萍、陈耀明提起本案诉讼称其自2003年5月1日以来一直承租使用和维护保养涉案房屋，租期至2014年4月30日止。因属于琶洲村城中村改造范围，其已将房屋腾空交与拆建，保利公司已经将应当支付给其的临时安置补助费交由琶洲二社发放，据此请求：1、琶洲二社返还扣压侵占的2010年4月至2011年7月期间的临时安置补助费81425.25元给梁金萍、陈耀明；2、琶洲二社向梁金萍、陈耀明支付搬迁费15000元；3、由琶洲二社承担本案的全部诉讼费。琶洲二社在原审辩称：一、不同意梁金萍、陈耀明的第一项诉讼请求。其是涉案房屋的所有权人，由于城中村改造后其无法出租获取收益，保利公司已经将2010年4至2011年7月的临时安置补助费78804元支付给其，该费用是保利公司给予其的补偿，不是给梁金萍、陈耀明。房屋拆除后，梁金萍、陈耀明没有使用房屋，不用支付租金，没有相关损失产生。琶洲村的改造属于行政行为，因此而导致合同无法履行，双方都无须承担相应的法律责任，且双方合同也对出现国家征收的情况进行了约定，梁金萍、陈耀明要求返还临时安置补助费没有法律依据。二、对于第二项诉讼请求，琶洲二社同意支付。保利公司述称，一、本案属于城中村改造，所涉及的拆迁是集体土地上的拆迁，不应适用城市拆迁管理条例，因此，梁金萍、陈耀明主张承租房屋的临时安置补助费没有法律依据；二、从全村表决通过的拆迁安置补偿方案来看，临时安置补助费是支付给房屋产权人即给琶洲二社的补偿，因此，梁金萍、陈耀明主张临时安置补助费也不符合拆迁补偿安置方案的规定；三、保利公司与琶洲二社签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》后，已经依约支付了临时安置补助费以及搬迁费给琶洲二社，本案属于梁金萍、陈耀明与琶洲二社之间的租赁合同纠纷，与保利公司无关；四、保利公司是受琶洲经济联合社的委托负责整个琶洲村改造的拆迁安置及建设。一审庭审后，琶洲二社提交了一份《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证记载，琶洲村占决大街5号的持有人为二队。原审法院认为，琶洲村占决大街5号房屋属于琶洲村城中村改造的范围，该房屋已由琶洲二社交付给保利公司拆除，琶洲二社基于与保利公司签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，取得了保利公司支付的从2010年4月至2011年7月期间的临时安置补助费，该临时安置补助费是保利公司给予琶洲二社的补偿。而梁金萍、陈耀明与琶洲二社之间的关系是海珠区占决大街5号房屋租赁关系，不涉及房屋的拆迁关系，对于临时安置补助费，双方也没有约定。因此，梁金萍、陈耀明起诉要求琶洲二社返还2010年4月至2011年7月期间的临时安置补助费，没有法律依据及事实依据，不予支持，应予以驳回。关于支付搬迁费15000元的问题，琶洲二社表示同意支付，予以准许。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，于2011年8月15日作出判决：一、广州市海珠区琶洲街琶洲第二经济合作社在本判决生效之日起3日内，向梁金萍、陈耀明支付搬迁费15000元。二、驳回梁金萍、陈耀明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1105元，由梁金萍、陈耀明负担933元，琶洲二社负担172元。上述受理费1105元已由梁金萍、陈耀明预交，梁金萍、陈耀明同意由琶洲二社在履行本判决书时，将琶洲二社应负担的受理费172元直接支付给梁金萍、陈耀明。判后，梁金萍、陈耀明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、法律并未禁止对农村房屋的拆迁补偿或补偿合同的签订，不能参照适用有关城市房屋拆迁的法律规定，原审判决认为其诉请没有法律以及错误。根据省、市政府关于推进“城中村”整治改造的实施意见及其指导精神，临时安置费补偿标准应参照同地段城市房屋租金标准计算补偿，据此，城中村改造中临时安置补助费标准事实上是参照城市房屋拆迁补偿标准计算，城中村拆迁改造补偿实质上与城市房屋拆迁补偿无异。二、琶洲村民已经转为城镇居民，被改造的地区的土地已经转变为国有土地。故本案是城市化过程中的拆迁，依法应当适用城市拆迁相关规定来确定补偿。三、被拆除房屋无论为城市房屋或农村房屋，都应对房屋实际承租人或使用人给予临时安置或支付临时安置补助费。根据相关法律规定，房屋被拆除时物权即已消灭，房屋所有人获得的补偿是物的复建补偿，而应当对房屋实际使用人进行安置或补偿，当房屋所有人未对原房屋实际租赁使用人进行安置的情况下，其无权对安置补助费进行截留侵占或私分。四、本案中，梁金萍、陈耀明是讼争房屋的实际承包使用人，因琶洲二社未对梁金萍、陈耀明进行安置，琶洲二社与保利公司所签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》针对讼争房屋所约定的临时安置补助费应依法支付给梁金萍、陈耀明。且上述协议的第9条约定也可知，琶洲二社不是实际使用人的情况下，其必须对实际承租使用人给予安置或发放支付临时安置补助费。据此，请求：一、撤销（2011）穗海法民三初字第1873号民事判决书第二项，判令琶洲二社向梁金萍、陈耀明返还发放其截留侵占的2010年4月至2011年7月期间的临时安置补助费共计81425.25元；二、本案一、二审受理费由琶洲二社负担。琶洲二社答辩称同意原审判决，不同意上诉人梁金萍、陈耀明的上诉请求。保利公司述称同意原审判决，不同意上诉人梁金萍、陈耀明的上诉请求。经二审庭询，各方对原审查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，琶洲二社与保利公司签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》第九条约定：“乙方的权利义务：（一）有权依照本协议的约定获得房屋拆迁补偿。（二）保证在签订本协议时将房屋宅基地证或农村集体房地产证等全部产权证明的复印件交给甲方；同时承诺其提供的所有产权证明及其他相关文件均属真实、合法、有效。（三）承诺向甲方交付房屋时，该房屋未存在任何产权争议，未被司法、行政机关查封；未设置抵押等他项权利；未设置任何形式的用益物权；房屋的水、电、煤气、电信、电话、电视等费用已全部结清。如房屋因抵押、转让、租赁、继承、分割（析产）等第三人主张权利的原因产生纠纷的，乙方应自行负责解决。（四）腾空搬出房屋，不得拆除门、窗、防盗网、电线、水管、水龙头等固定的附着物或构筑物。”本院认为，保利公司与琶洲二社签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，并据此协议的约定向琶洲二社支付临时安置补助费。保利公司与梁金萍、陈耀明之间并未签订补偿安置协议建立补偿安置关系，故对于保利公司是否承担安置梁金萍、陈耀明的义务，如何对其进行安置，以及支付临时安置补助费的标准等问题双方并未进行协商。梁金萍、陈耀明与琶洲二社签订《承包协议》并据此占有和使用涉案房屋，双方均确认该《承包协议》实际上是租赁合同，故双方之间建立的是租赁合同关系。双方在租赁合同中没有对在涉案房屋被拆除时临时安置补助费归属进行过约定，也没有约定涉案房屋被拆除时出租人应当安置承租人，故梁金萍、陈耀明主张琶洲二社返还临时安置补助费理据不足，本院不予支持。《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二条规定，在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁，并且需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。本案中，琶洲二社持有的土地使用权属证明为宅基地使用证，非国有土地使用权证，故梁金萍、陈耀明主张本案应适用《广州市城市房屋拆迁管理办法》的意见理据不足，本院不予采纳。至于梁金萍、陈耀明上诉主张根据《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》第九条约定，琶洲二社须对实际承租使用人给予安置或发放支付临时安置补助费的问题。经查，该条款是琶洲二社与保利公司就双方补偿安置关系中琶洲二社的权利义务的约定，就该条款具体内容来看也不涉及合同当事人之外其他主体的权利义务，故梁金萍、陈耀明根据该条款的约定主张琶洲二社返还临时安置补助费的意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，原审法院适用认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1866元，由梁金萍、陈耀明负担。本判决为终审判决。审　判　长　徐　炜代理审判员　杨　凡代理审判员　谭红玉二〇一一年十二月十九日书　记　员　陈慧芳百度搜索“”