（2011）杭拱商初字第1021号

裁判日期: 2011-12-19

公开日期: 2015-12-27

案件名称

杭州市××区教育局、杭州市××区教育局为与被告章某某、被告赵某某与章某某、赵某某合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州市××区教育局,杭州市××区教育局为与被告章某某、被告赵某某,章某某,赵某某

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2011）杭拱商初字第1021号原告：杭州市××区教育局。住所地：浙江省××区××路××号。法定代表人：张某某。委托代理人（特别授权代理）：江某、徐某某。被告：章某某。被告：赵某某。上述两被告共同委托代理人（特别授权代理）：陈某某。原告杭州市××区教育局为与被告章某某、被告赵某某合同纠纷一案，于2011年8月1日向本院提起诉讼。本院于同日审查受理后，于2011年9月9日、2011年11月9日公开开庭进行了审理。原告杭州市××区教育局委托代理人徐某某第一次开庭到庭，委托代理人江某第二次开庭到庭；被告章某某及其委托代理人陈某某两次开庭均到庭，被告赵某某第二次开庭到庭。本案现已审理终结。原告杭州市××区教育局诉称：2006年2月25日，原告下属单位杭州园丁招待所与被告签订《承包经营拱墅区园丁招待所协议》一份，约定将座落于某某市拱墅区湖墅南路24号的该招待所承包给被告经营，承包期限自2006年3月1日至2011年2月28日止，承包金为每年11万元。2008年10月25日，双方又签订补充协议一份，约定经营场所增加三间房间，承包金每年增加2万元。后杭州园丁招待所均按约履行。2011年2月28日，承包期满后，双方未就继续承包事宜达成一致，但被告却继续占用该招待所房屋至今拒不交还。原告为此曾多次与被告交涉，但均无结果。另，杭州园丁招待所已于2011年6月13日依法办理了注销手续，原告作为该招待所举办单位对其接管，并对原杭州园丁招待所的债权债务依法承继。故诉讼至法院。请求判令：1、被告立即将原杭州园丁招待所的经营场所即位于某某市拱墅区湖墅南路24号的房某某退并交还于原告。2、被告赔偿原告从2011年3月1日起至被告实际交还杭州市××区××号房屋之日止的损失（具体金额以评估为准）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告章某某辩称：承包期限到期是事实。原来原告口头承诺到期后续租给我们，协议也约定我们有优先权，所以我们就放心投入，这五年中我们根本没有收回本钱。但五年承包期到后，原告就不租给我们。承包期到2011年2月28日，之后原告就去工商注销营业执照，工商也三次到我们这里查处，要我们关停。税务也注销了，我们也开不出发票。所以2011年2月28日以后我们根本没有营业收入，原告要求我们支付2011年3月1日以后的房租没有道理。被告赵某某同意被告章某某的答辩意见并辩称：租期到了以后，原告把营业执照注销。这段时间是为了等待续租，我们一直是在等待原告到底怎么解决，所以2011年2月28日以后的房租不应该由我们支付。税务注销了，发票我们也开不出，也没有办法做生意。原告当时口头承诺期满以后我们有优先权，后面又增加了三个房间。当时原告如果告诉我们以后是要投标的，我们也不会投入很多。我们认为原告应该再给我们续租几年。原告杭州市××区教育局为证明其主张，向本院提交以下证据：1－2、《承包经营拱墅区园丁招待所协议》、《杭州园丁招待所经营承包补充协议》，证明被告与杭州园丁招待所之间存在承包合同关系及双方的权某义务且承包合同已期满终止的事实。3－5、《拆除拱墅区教育局招待所的协议书》、《关于拱墅区教育局招待所回迁协议书》、产权登记申请表，证明原告对于原杭州园丁招待所经营用房即杭州市××区××号的房屋享有合法所有权的事实。6－9、《关于注销杭州园丁招待所的通知》、《注销税务登记通某某》、《工商企业注销证明》、专项审计报告，证明杭州园丁招待所已办理注销手续，原告作为举办单位依法承继原杭州园丁招待所债权债务的事实。10、文件，证明主体间的关系。经庭审质证，被告章某某、被告赵某某对前述证据均无异议。对证据10表示不清楚。被告章某某向本院提交了资产评估确认书，证明双方约定对装修价值进行评估，原告按照评估价值补偿给被告，被告退还房屋。但评估出来只有13万元，被告不接受。后来当被告想接受时，原告又不同意了。经庭审质证，原告杭州市××区教育局对上述证据没有异议，但认为当时双方对赔偿问题没有达成一致意见。被告赵某某对证据无异议。被告赵某某未向本院提交证据材料。经审核，本院对原告杭州市××区教育局及被告章某某的证据予以确认。原告杭州市××区教育局还申请对2011年3月1日起杭州园丁招待所所在地的租金进行评估。浙江经纬房地产评估有限公司向本院出具浙经纬（2011）估字第f10－01号《估价报告书》，确定上述房地产自2011年3月1日至2011年10月20日期间总市场租金为人民币185621元。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2006年2月25日，杭州园丁招待所（甲方）与章某某、赵某某（乙方、承包人）签订《承包经营拱墅区园丁招待所协议》，约定甲方聘乙方为园丁招待所经理（承包人）全权负责日常事务工作，独立核算，自负盈亏。乙方交甲方贰万八千元作为风险抵押金，不如期缴纳承包金，乙方放弃抵押金。聘任期随协议的终止期限而终止。承包时间2006年3月1日至2011年2月28日。乙方必须按时上缴每年一十一万元人民币承包金，即上半年的第一个月上缴承包金五万五千元，下半年五万五千元。若延期交纳承包金一个月，甲方有权终止协议和使用房产，封存设施设备，造成的损失由乙方自负。承包经营期内，未经甲方同意乙方无权转让、转租或者产生变相产权流失等行为。承包期满后，考虑到乙方的大量投资，乙方可在同等条件下优先继续承包。招待所一旦开业后，乙方装修的饰面材料，水、电器具及固定设施在终止合同后移交甲方，不得拆卸。上述协议杭州市拱墅区勤工俭学管某某心备案一份。2008年10月25日，双方又签订《杭州园丁招待所经营承包补充协议》，约定在现有经营场地上甲方给乙方再增加三间房间，承包金在原协议一十一万元的基础上增加二万元。该补充协议双方约定与原协议同时生效。另查明，杭州园丁招待所系杭州市××区教育局举办的集体所有制企业，成立于2000年10月31日。2011年5月25日，杭州市××区教育局为适应教育发展新形势，决定注销杭州园丁招待所。之前的2011年3月7日，杭州市拱墅区教育资产管某某心与章某某达成《资产评估确认书》，共同委托浙江耀信资产评估有限公司对2006年3月1日至评估当日杭州园丁招待所现有的装修及设施进行残值评估。但双方最终对补偿问题未能达成一致意见。2011年6月3日，经杭州市地方税务局纳税服务局核准，杭州园丁招待所税务登记注销。2011年6月13日，杭州园丁招待所经工商部门核准注销。经浙江经纬房地产评估有限公司估价，杭州园丁招待所所在的房产自2011年3月1日至2011年10月20日期间总市场租金为人民币185621元。本院认为：一、关于承包经营主体。杭州市××区教育局未能提交充分证据证明赵某某在协议履行过程中已退出承包经营关系。章某某也认为赵某某并未退出。因此，根据现有证据及当事人陈述，本院认定赵某某仍为本案承包经营协议相对人。二、本案承包时间于2011年2月28日届满事实清楚。承包期满后，承包人自当将承包经营场所交还发包人。现杭州市××区教育局要求章某某、赵某某将位于某某市拱墅区湖墅南路24号房某某退并交还成立，应予支持。三、《承包经营拱墅区园丁招待所协议》第6条约定“……承包期满后，考虑到乙方（即章某某一方）的大量投资，乙方可在同等条件下优先继续承包”。章某某一方据此认为其有优先继续承包权，杭州市××区教育局应与其续约。但杭州市××区教育局认为章某某一方是否能继续承包应先经过招、投标程序。本院认为，尽管协议对继续承包权的取得未明确约定需经过招、投标程序，但杭州市××区教育局对此问题的陈述符合相关规定。同时，杭州市××区教育局就本案的诉请并未排除章某某一方在“同等条件下优先继续承包”的可能性。如果章某某一方参加招、投标并符合同等条件要求，则可依约享有优先继续承包权。因此，关于同等条件下的优先承包权，尚属不确定事实。章某某、赵某某提到的补偿问题，也是建立在优先承包权是否实现的基础上。而本案纠纷系因承包时间届满，章某某、赵某某未交还经营场所导致。因章某某、赵某某迟延交还经营场所，给杭州市××区教育局造成的实际损失，章某某、赵某某应予赔偿。对具体的损失金额，杭州市××区教育局主张按评估的市场租金计算。对此，章某某、赵某某认为2011年6月3日之前的按协议约定支付，之后的无需承担。本院认为，本案承包期限毕竟早已届满，但章某某、赵某某至今仍实际占有经营场所。在评估报告确定的市场租金明显高于承包金数额的情况下，本院按承包金数额确定损失已考虑了本案的实际情况。由此，自2011年3月计算至2011年11月，章某某、赵某某应承担的损失为97499元；2011年12月至本判决确定的腾退日止的损失按承包金130000元／年计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告章某某、被告赵某某于本判决生效之日起十五日内腾退杭州市××区××号（杭州园丁招待所）房产予原告杭州市××区教育局。二、被告章某某、被告赵某某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杭州市××区教育局损失97499元（计算至2011年11月）。2011年12月至本判决确定的房产腾退日止的损失按承包金130000元／年计付。三、驳回原告杭州市××区教育局的其他诉讼请求。如被告章某某、被告赵某某未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告杭州市××区教育局和被告章某某、被告赵某某各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　徐天鸿人民陪审员　　杨荣发人民陪审员　　谢建儿二０一一年十二月十九日代书　记员　　徐　玲关注公众号“”