（2011）甬慈浒民初字第273号

裁判日期: 2011-12-15

公开日期: 2016-12-13

案件名称

王翔与丁华祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王翔,丁华祥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈浒民初字第273号原告：王翔，男，1968年5月29日出生，汉族，居民，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。委托代理人：王惠民（系原告王翔父亲），男，1938年11月19日出生，汉族，居民，住慈溪市。被告：丁华祥，男，1966年11月6日出生，汉族，慈溪市华祥房地产经纪有限公司经理，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。委托代理人：陈少军，浙江五磊律师事务所律师。原告王翔与被告丁华祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月28日立案受理，依法由代理审判员张琪琦适用简易程序独任审理，于2011年10月21日公开开庭进行了审理。原告王翔及其委托代理人张利权、王惠民与被告丁华祥的委托代理人陈少军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翔起诉称：2008年12月中旬，原告急需资金欲向银行办理房地产抵押贷款，却因故未成。经原、被告商量一致，决定将原告所有位于浒山街道金山南区9号楼104室房屋（以下简称金山房屋）形式上过户至被告名下，并由被告出面以该房屋抵押向银行贷款。为此，原、被告于2008年12月23日、2008年12月26日签订了《房屋买卖协议》、《协议书》各一份，并就相关事项进行了约定。原告配合被告办理了金山房屋的过户手续，在过户过程中又签订了一份《房屋买卖协议》。原告认为，双方签订的原告以虚假房屋买卖协议的形式将房屋过户给被告，再由被告出面以房屋抵押向银行贷款，不合法律规定，应确认无效。故此原告要求确认原、被告之间于2008年12月23日签订的虚假的二份《房屋买卖协议》无效；被告应协助原告将金山房屋变更至原告名下。原告王翔为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.2008年12月23日《房屋买卖协议》（载明价格为390000元）和2008年12月26日《协议书》各一份，证明原告以形式上将自己所有的金山南区104室房屋过户给被告，由被告出面以该房屋作抵押向银行贷款，但被告实际并未给原告房屋转让费，该房屋的产权和使用权仍由原告享有的事实。A2.2008年12月23日《房屋买卖协议》（载明价格为439000元）一份，证明原、被告为应付房屋过户，又签订了房价为439000元的《房屋买卖协议书》的事实。A3、信函及2011年8月19日EMS回执各一份，证明原告要求被告返还房屋的事实。A4、（2010）甬慈民初字第884号案的法庭审理笔录一份，证明被告自从其于2008年12月26日与原告签订了一份《协议书》后，并没有去银行办理抵押贷款的事实。被告丁华祥答辩称：原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示。原告因为其自己信用不好，没有办法向银行贷款，又急需要用钱，所以把金山房屋卖给被告，双方签订了房屋买卖协议，被告支付了相应的对价，原告协助被告办理了过户手续，所以双方之间的房屋买卖协议合法有效。被告认为原告若支付款项赎回金山房屋，把房子过户到原告名下是新的房屋买卖关系。原告起诉要求确认原、被告之间于2008年12月23日签订的两份《房屋买卖协议》无效，于法无据，应予驳回。被告丁华祥未在举证期限内提供证据以证明自己主张的事实成立。对原告王翔提供的证据，被告丁华祥质证及本院认证如下：对证据A1,被告对其真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的对象，金山房屋已经过户到被告名下，被告是该房屋的合法产权人。对证据A2，被告对其真实性没有异议，认为该证据恰能证明原告把房屋出卖给被告的事实。对证据A4，被告对其真实性没有异议，但认为该证据不能证明原告所要证明的事实。因被告对证据A1、A2、A4的真实性无异议，本院对证据A1、A2、A4的真实性予以确认。对证据A3，被告对其中信函的真实性有异议，被告从没有收到该信函；对EMS凭单的真实性无异议，但该凭单无法证明是用来寄送信函的。本院认为，被告的异议成立，对证据A3的证明力本院不予确认。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告对有关事实的陈述，本院认定事实如下：1995年9月，原告王翔名下购入金山房屋一套，原告王翔及其家人一直使用该房屋至今。金山房屋于1996年8月办理房屋所有权登记（房屋所有权证号：浒字第23120号），所有权人登记为原告王翔一人；于2003年10月办理了国有土地使用权登记（国有土地使用证号：慈国用[2003]字第013828号），土地使用者登记为原告王翔一人。2008年12月23日，原告王翔与被告丁华祥签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：将原告王翔所有的金山房屋转让给被告丁华祥，价格为叁拾玖万元，同时双方约定原告王翔委托被告丁华祥办理借贷贰拾叁万元整，产生的费用和利息由王翔负担，如王翔爽约，则丁华祥有权对金山房屋产权进行处理，如王翔按期付息，则丁华祥无权对房屋进行处置，赎用时，过户所产生费用均由王翔承担，丁华祥无条件办理过户手续。2008年12月26日，原告王翔与被告丁华祥签订《协议书》一份，协议载明：为原告向银行贷款所需，原告把金山房屋过户给被告所有；由被告出面以该房产作为抵押向银行贷款，交由原告使用。实际被告并未付给原告房屋转让费，该房屋的产权及使用权仍由原告享有。若该笔贷款原告因故无力偿还，则被告有权依法处置该房屋，用于清偿银行贷款；待该贷款清偿完毕，则被告有义务将该房屋的产权无条件归还原告，过户所产生的费用由原告承担。2008年12月底，原告王翔协助被告丁华祥办理金山房屋产权过户手续，原、被告另签订了《房屋买卖协议》一份，约定房价为439000元，该合同存档于房地产交易档案中。现金山房屋的房屋所有权人、国有土地使用人均变更登记为被告丁华祥（房屋所有权证号：慈房权证2008字第××号，国有土地使用证号：慈国用[2009]第010021号）。另查明，原告王翔与马文迪于1999年12月29日登记结婚，婚姻存续至今。2008年12月28日前，原告王翔曾多次向被告丁华祥借款。2009年1月8日原告王翔出具借条一份，明确：分次合计借丁华祥人民币叁拾万元整，以金山南区9#楼104房屋抵押，原零星出具的借条原件已由本人收回。本院认为：不动产登记是物权归属和内容的根据。一方婚前以个人名义购买房屋，房屋产权证登记在该方名下的，该房屋应为其个人婚前财产。本案中，金山房屋是原告王翔婚前购买，房屋产权证书所记载的权利人均为原告王翔一人，基于不动产的公示、公信原则，被告丁华祥有理由相信原告王翔为金山房屋的完全权利人，其与原告王翔就房屋转让等事宜进行协商并无不当。原告王翔认为，金山房屋虽是婚前以其名义购买，但实为其与其妻共同出资购买，双方约定该房屋作为结婚用房，产权应归原告与马文迪共同共有，原告与被告对该房屋的买卖行为侵害了原告的利益，该房屋买卖合同应为无效。本院认为，一方婚前以个人名义购买的房屋，房屋产权证登记在一方名下，若有证据证明是婚前基于夫妻双方均认可所购买房屋为共同所有、共同生活的前提下出资的，则虽然该房屋登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产。本案中，原告王翔主张金山房屋是为其与马文迪共同所有、作为婚房使用的前提下共同出资的，应由其提供相应证据证实该事实，现在原告王翔均未提供证据证明该事实，应承担举证不能的法律后果，故对原告认为原、被告间的房屋买卖行为侵害其妻马文迪的利益要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持。本案中，原、被告就金山房屋签订了《房屋买卖协议》、《协议书》，并办理产权过户。但原、被告交易后金山房屋没有实际交付、被告未向原告支付房款、原告对取得30万元出具借条并注明以金山房屋抵押等情节，均有异于正常的房屋买卖，结合原告与被告签订《房屋买卖协议》、《协议书》的内容，对原告主张原告以虚假房屋买卖的形式将房屋过户给被告，以从银行套取贷款的事实予以确认，故原、被告双方房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，因所涉房屋买卖合同无效而变更的系争房屋权利登记人应当恢复原状，被告予以协助办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王翔与被告丁华祥于2008年12月23日就位于慈溪市浒山街道金山南区9号楼104室房屋（包括架空层杂物间）签订的两份《房屋买卖协议》无效;二、被告丁华祥应于本判决生效后十日内协助原告王翔办理上述房屋产权恢复登记至原告王翔名下的手续。本案案件受理费7190元，减半收取计3595，由被告丁华祥负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　张琪琦二〇一一年十二月十五日代书　记员　　胡进进附一、本判决所适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二、相关执行规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 来源：百度“”