（2011）浙嘉民终字第588号
裁判日期: 2011-12-15
公开日期: 2014-06-18
案件名称
许其荣与嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉善北开房地产开发有限公司,许其荣
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第588号上诉人（原审被告）：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。被上诉人（原审原告）：许其荣。上诉人嘉善北开房地产开发有限公司（以下简称北开公司）因与被上诉人许其荣商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月10日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2009年5月26日，许其荣与北开公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：许其荣向北开公司购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》6幢1-302室房屋一套，建筑面积110.75平方米，房屋总价368798元整。另外，许其荣向北开公司购买编号为6-1面积为33.33平方米的储藏间一间，价格为60000元，约定房屋的交付期限为2010年5月31日前，出卖人逾期交房的违约责任为按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，许其荣已按约首付118798元整，并支付了储藏间的价款。2010年7月9日，许其荣办理了按揭贷款250000元。许其荣按约履行支付了房款的义务，但北开公司至今未能将商品房交付许其荣。2011年1月26日，许其荣至原审法院，请求判令：1、北开公司支付许其荣逾期交房的损失18353元（暂计至2010.12.31，具体金额计算至实际交房日止）；2、北开公司按约履行建造小区地下车库的义务。北开公司在原审中答辩称：双方合同约定了逾期交房的违约金为已付房价款的万分之零点五，这充分体现了双方的意思自治，双方事先约定了违约的���额，约定的违约金只有低于造成的损失才能请求增加，因此，许其荣请求调整违约金的诉求不能成立。关于许其荣所说的地下车库，由于房屋还没有完工，北开公司也没有通知许其荣不建造车库，所以许其荣说北开公司没有建造车库是不对的，北开公司承诺将建造半地下停车位。在原审诉讼过程中，北开公司确认其将继续建造半地下停车位。因许其荣不同意调解，本案无法调解。原审法院审理认为：许其荣与北开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北开公司未能在合同约定的期限向许其荣交房，已构成违约，许其荣要求北开公司承担违约责任，予以支持���《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，许其荣认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到许其荣的合理损失及北开公司的违约情形，原审法院酌情将违约金调至日万分之一，即北开公司自2010年6月1日起按日向许其荣支付已付房价款万分之一的违约金。许其荣起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以判决只计算至判决生效之日止，判决生效之后至北开公司实际交房之日的违约金，许其荣可与北开公司另行结算。此外，双方之间签订的合同对建造半地下车库没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造地下车位的规划，且北开公司在发售房屋时对此进行了宣传，因此，北开公司负有建造地下车位的义务。现北开公司也对半地下车位的建造进行了承诺��应积极履行该义务，但建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故原审法院对许其荣要求北开公司建造半地下停车位的请求不作裁判。如北开公司在交房时仍未建造半地下停车位，许其荣可以另行向北开公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款428798元为本金，按每日万分之一支付许其荣自2010年6月1日起至判决生效之日止的逾期交房的违约金，余款于判决生效之日起七日内支付。二、驳回许其荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由许其荣与北开公司各半负担。判决宣告后，北开公司不服，向本院提起上诉称，双方合同约定以已付房款的万分之零点五按日计算逾期交房违约金。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，一审在买受人没有提供证据证明违约造成的实际损失高于合同约定的违约金的情况下，将违约金酌情调整至日万分之一，没有依据。同时，许其荣所交付的房款中有300000元是在2010年9月28日支付的，原审法院判决从2010年6月1日起承担违约金明显有误。综上，请求撤销原判第一项，并改判以已付房款428798元为本金，其中278798元自2010年6月1日起、250000元自2010年9月28日至判决生效之日止按合同约定的日万分之零点五支付逾期交房违约金。被上诉人许其荣未作答辩。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。据此许其荣有权请求增加违约金，由于许其荣并未提供证据证明其实际遭受的损失，因此，其损失可以参照相关规定确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。按照合同计算逾期��房违约金，北开公司每月应支付的逾期交房违约金明显低于现阶段房屋租金市场行情，故许其荣请求增加违约金，可予准许。至于违约金的具体计算，一审法院是以许其荣已付房款428798元作为基数，按每日万分之一自约定的交房日即2010年6月1日起计算。虽然，其中部分房款许其荣系在该日期之后支付，但一审法院计算违约金并非完全遵循合同约定的计算方法，而是参照该计算方法酌情调整违约金的数额。调整后的逾期交房违约金数额，未超出许其荣的诉讼请求，也未明显偏离同地段同类房屋的租金市场行情，并无明显不当，二审不予更改。北开公司请求按照合同约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，没有依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由嘉善北开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 杨迪虎审判员 褚 翔审判员 谭 灿二〇一一年十二月十五日书记员 阮美琴 来源：