（2011）穗中法民五终字第2857号
裁判日期: 2011-12-01
公开日期: 2014-06-09
案件名称
中航物业管理有限公司与唐逸麒物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
唐逸麒；中航物业管理有限公司
案由
法律依据
全文
中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2857号上诉人（原审被告）唐逸麒，男，1953年9月17日出生，香港居民。委托代理人梁瑞冰，女。被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司（原称深圳市中航物业管理有限公司）。法定代表人石正林。委托代理人梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人唐逸麒因与被上诉人中航物业管理有限公司（下简称中航物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，唐逸麒是持有一级资质证书的物业服务企业。中航物业公司原是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼9D房（建筑面积87.41平方米，使用性质为非居住用房）的产权人。根据广州市房地产档案资料记载，上址房屋的产权人已变更登记为叶丽华，交易日期为2009年9月30日。2007年9月25日，广东国际大厦业主大会公布首次业主大会会议投票结果：广东国际大厦总建筑面积为182787平方米，即全体业主法定总投票数为182787票，参加首次业主大会会议投票权164103票，符合《物业管理条例》第十二条以及《业主大会规程》第十七条之物业管理法规定。公布结果如下：一、表决通过广东国际大厦《业主大会议事规则》方案一为正本；二、表决通过广东国际大厦《业主公约》方案一为正本；三、表决通过广东国际大厦《物业服务合同》；四、表决通过选聘深圳市中航物业管理有限公司成为广东国际大厦物业服务企业；五、选举产生首届业主委员会委员：简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜等。同日，广东国际大厦业主委员会发出会议公告：选举张澜为广东国际大厦业主委员会主任，陈立无为副主任，任期两年；根据2007年9月22日业主大会表决的结果，业主委员会接受业主大会授权与业主大会选聘之深圳市中航物业管理有限公司签署《物业服务合同》等。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与唐逸麒（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务还包括甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月／.平方米，A附楼写字楼29.8元／月.平方米，B附楼商住公寓楼14.85元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细帐单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；乙方未能履行物业服务合同的约定，或故意、重大过失行为导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；如因乙方原因，不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的，以及因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任；本合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年。双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二约定“物业管理服务质量标准”：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。上述合同期满后无续签。2008年2月20日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广东国际大厦第一届业主委员会发出《关于广东国际大厦第一届业主委员会备案的通知》（越国房业备字（2008）7号），称该业主委员会提交的备案资料已收悉，给予广东国际大厦（地址广州市环市东路**）第一届业主委员会备案；简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦业主委员会委员。2008年，涉讼大厦部分业主向原审法院提起诉讼，要求确认上述《物业服务合同》无效，经广州市中级人民法院（以下简称广州中院）作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，终审判决驳回了该部分业主的诉讼请求。唐逸麒、中航物业公司之间没有签订物业服务合同。中航物业公司在2008年5月至2009年9月期间未向唐逸麒支付过物业服务费。2010年4月27日、5月24日，唐逸麒分别以特快专递方式向中航物业公司寄发催收函、律师函，要求中航物业公司缴付拖欠的物业服务费等费用。中航物业公司表示没有收到上述函件。此后，唐逸麒以中航物业公司欠付物业管理费为由向原审法院提起诉讼，请求法院判令：中航物业公司立即向唐逸麒支付所欠的广东国际大厦B附楼9D房的物业管理费（从2008年5月至2009年9月，按14.85元／平方米／月，即每月1298元计算）及其滞纳金（以实欠的物业管理费为基数，从2008年5月11日起至中航物业公司实际付清上述物业管理费之日止，按每日0.5‰计算）。原审法院认为，根据广州中院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与唐逸麒签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。唐逸麒对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。2008年5月至2009年9月期间中航物业公司作为该大厦B附楼9D房业主，应当根据合同约定的标准向唐逸麒缴纳物业服务费。关于滞纳金的问题，因上述《物业服务合同》约定“唐逸麒在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细帐单”，但据现有之证据，不能证明唐逸麒已向中航物业公司提供了帐单，且双方一直就是否调整物业管理费标准进行协商，故唐逸麒要求中航物业公司支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院作出判决如下：一、唐逸麒在本判决发生法律效力之日起7日内，向中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼9D房自2008年5月起至2009年9月止所欠的物业管理费（每月按1298元计）。二、驳回中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费525元，由中航物业管理有限公司负担173元，唐逸麒负担352元。上诉人唐逸麒不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．请求判令撤消原审判决书中第一点项判决。2．请求判令撤消原审判决书中判决由上诉人负担352元受理费的判决。3．请求查证由被上诉人递交的《物业服务合同》是否生效及可以执行。4．请求判令案号为（2011）越法民三初字第317号民事判决书的判决延期执行，直至本案最终结束为止。5．请求判令本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决书中，由上诉人所提供的供词与证据并没有在该判决书中反映出来并且只字不提。另该案法官所依据的广州中院（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，上诉人认为与本案件并没有任何依据及关联，因诉讼主体及事实及理由与本案没有任何相关连，原中院审判的是管理费争议问题，而本案争议的是《物业服务合同》是否生效及可以执行。二．另在2011年07月08日庭审上，被上诉人的律师说由他们提供的《物业服务合同》，他们存有一式多份，（后在庭上法官提示后说合同是一式二份）。上诉人曾有请该《物业服务合同》的签名人出庭作供及作证，但却没有任何人出庭，只能依靠被上诉人的律师陈述。另据有关规定该《物业服务合同》签名人数多于伍人是没有法律效力的（被上诉人的律师在庭上也同意及确认签名人数多于伍人是无效的合同），所以上诉人再次认为上诉人在历次庭上陈述的意见是对的，无论被上诉人所签署的《物业服务合同》是一式一份或是一式二份或是一式多份或是多式多份，上诉人都只是认为该《物业服务合同》是签署人与被上诉人所签署的私人合同，只是代表了签署人与被上诉人的物业服务关系及只是代表了签署人的个人行为，但并不能代表大厦各小业主及上诉人的真实意见和意愿。三、原审判决书中，判决上诉人须负担352元的受理费，上诉人认为是不合理及错误的，因原审判决书中并没有清晰地、合法地、明确地列出有关上述受理费的计算方式。综上所述，上诉人现提出上诉，望二审法院能以公平公正的态度，将所有疑点利益归于上诉人，推翻广州市越秀区人民法院的错误判决，并根据事实与证据判上诉人胜诉，以及判令被上诉人负责此案之全部诉讼费用。被上诉人答辩称：1、我方不同意上诉人的上诉意见及请求，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、关于物业代理合同有效性、合法性的问题，除市中院之前作出的（2009）穗中法民五终字第2065号判决之外，今年业主还向省高院提出了再审立案的请求，省高院已经驳回了业主的再审请求，再次证明涉案物业合同合法有效。包括上诉人在内的各业主都应该按照物业合同的约定缴纳管理物业费，履行作为业主的基本义务。因此，我方认为上诉人的上诉理由不成立。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，简松年等人作为广东国际大厦业主委员会委员代表广东国际大厦业主与中航物业公司签订的《物业服务合同》，其效力已经生效判决确认，该合同对中航物业公司及广东国际大厦业主均具约束力。上诉人认为上述合同仅是简松年等人与中航物业公司的个人约定，但无充足的证据支持，本院不予采信。至于诉讼费的收取问题，上诉人并无认定收费不当的事实及法律依据。且经核，原审法院依法收费并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元由上诉人唐逸麒负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 郭东升代理审判员 柳玮玮二〇一一年十二月一日书 记 员 阮志雄 来自：