（2011）利民初字第781号
裁判日期: 2011-11-09
公开日期: 2015-11-13
案件名称
山东东营烟草有限公司与边长胜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
利津县人民法院
所属地区
利津县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2011）利民初字第781号原告山东东营烟草有限公司。法定代表人，蒋树珍，总经理。委托代理人吕焕林，山东津城律师事务所律师。被告边长胜，男，汉族。原告山东东营烟草有限公司与被告边长胜房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年8月12日立案受理后，依法由代理审判员高汝强独任审判，分别于2011年9月20日、10月19日公开开庭进行了审理。原告山东东营烟草有限公司（以下简称烟草公司）的委托代理人吕焕林、被告边长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟草公司诉称，2004年被告租赁原告所有的位于烟草公司利津营销部东面商品楼-×号房屋八间（200平方米），租金16000元∕年。2008年前被告按约定交清了房租，2009年至今再没有向原告交纳。原告多次要求被告返还房屋并交清房租，被告置之不理，现在仍占用原告房屋，并拒绝与原告签订书面合同。被告的行为严重损害了原告的财产权益，为维护原告合法权利，现请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同，被告返还原告的房屋；被告补交租金及利息64000元；被告负担诉讼费用。被告边长胜辩称，2004年8月15日，原、被告签订房屋租赁合同，期限自2004年8月15日至2005年8月14日，年租金16000元。此后一直遵照该合同执行，被告按约定交纳房租，从未拖欠。原告在收到租金后未给被告出具收据、其账目混乱，不是被告的过错，不应由被告承担不利后果。拒付租金的诉讼时效为一年，本案不存在诉讼时效中断、中止、延长的事由，即使被告没有交清房租，原告的起诉也已超过法定诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年8月15日，被告与山东东营烟草有限公司利津分公司（该单位于2005年8月26日变更为山东东营烟草有限公司利津营销部）签订《房屋出租合同》一份。合同约定，烟草公司利津分公司将其所有的位于该公司东侧的房屋八间租赁给被告使用，期限为自2004年8月15日至2005年8月14日，年租金16000元。合同并约定，第二年房屋租赁费承租人须在2005年7月15日前交出租方，租赁费随市场价格由出租方和承租方协商而定，双方协商不成，出租方有权收回房屋。双方签订合同后，均及时履行了各自义务。以后，双方未再签订书面合同，而是遵照该合同执行至2008年。以上事实由被告提供的《房屋出租合同》一份及双方当庭陈述在案为证。本案焦点是：1、双方房屋租赁合同是否符合解除的条件；2、被告是否应支付原告的租金。现分析认定如下：一、原告主张解除双方租房合同，提供其2011年7月30日以邮寄方式送达给被告的律师函一份，律师函注明：一、请你于2011年8月10日前搬出该商品房，并将门锁钥匙交到委托人办公室；二、请你于2011年8月10日向山东东营烟草有限公司利津营销部交清房租及利息共计64000元。被告质证认为，没有收到原告方的律师函，不知道其内容。被告一直按约定履行合同，直到2011年7月被告再次向原告方交纳房租时，原告拒绝接受，要求收回房屋。根据原告向法庭提供的国内特快专递邮件详情单与改退批条显示，被告边长胜拒绝签收律师函。本院分析认为，原告于2011年7月30日以邮寄方式向被告送达律师函，被告虽拒绝签收，可以认定原告解除合同的意思表示已经到达被告，其拒绝签收不影响通知的效力。二、原告主张被告拖欠原告2008年至2009年度租金16000元，拖欠期间按月利率一分计算，三年利息5760元；2009年至2010年度租金16000元，两年利息3840元；2010年至2011年度租金20000元，一年利息2400元，共计64000元。原告提供经其委托，东营德信资产评估有限责任公司以2011年4月6日为基准日，于2011年4月13日作出的东德信评字（2011）第16号《租赁价格评估报告书》一份，认结论为被告租赁的房屋年租金应为20000元。被告质证认为，双方约定的每间房屋年租金为2000元，2010年至2011年度租金为16000元，原告依据单方委托的报告要求被告支付2010年至2011年度租金20000元，没经双方协商确定，不予认可。被告主张其一直按原合同的约定交纳当年度房租，但原告方一直没有出具收据。被告就该主张未提供证据证实。同时被告认为支付房屋租金的诉讼时效为一年，原告主张的租金时间都已经超过一年。本院分析认为，房屋租金应以双方协议的数额为准，原告委托中介组织评估的租金数额，不能代替双方的约定，本院对原告提供的价格评估报告书中的结论，不予确认。针对被告提出的诉讼时效的抗辩，原告未提供证据证实其追要情况。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，双方应当签订书面合同。当事人未签订书面合同的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人，给其必要的迁出时间。原告向被告送达的律师函，明确的表示了解除合同的意思，合同自意思表示到达被告时解除。被告自2004年至今一直使用原告的房屋，原告方履行了其交房义务，对是否交纳租金的事实应由被告承担举证责任。被告以原告管理混乱，收款后不给其开具收据为由抗辩，理由不成立，本院不予支持；原告主张被告拖欠租金应支付利息，但双方原签订的书面合同中并未约定，原告又未举证证明，本院不予支持；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告主张原告追要租金已经超过诉讼时效期限，原告除律师函外未提供其他证据证实追要情况。当事人对租金支付期限没有约定或约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，被告方2008年至2009年度未交纳租金，原告怠于行使其权利，已超过诉讼时效期间，不应得到法律的支持。对于2009年至2010年度的租金，应在2010年8月14日支付，原告于2011年7月30日已主张权利，引起诉讼时效中断，被告已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。双方签订的原合同期限为8月15日至下年度8月14日止，年租金16000元，并遵照执行多年，参照其酌定2009年至2010年度、2010年至2011年度的租金为16000元并不损害双方利益，被告应当及时支付给原告。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东东营烟草有限公司与被告边长胜之间的《房屋出租合同》自2011年7月30日起解除。被告边长胜于本判决生效之日起20日内交付租赁原告山东东营烟草有限公司的房屋。二、被告边长胜支付原告山东东营烟草有限公司2009年至2010年度租金16000元、2010年至2011年度租金16000元，共计32000元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告山东东营烟草有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告山东东营烟草有限公司负担350元，被告边长胜负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。代理审判员 高汝强二〇一一年十一月九日书 记 员 王晓军 更多数据：