（2011）深中法民五终字第2418号

裁判日期: 2011-11-08

公开日期: 2016-01-06

案件名称

上诉人夏xx因房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

夏ｘｘ,杨ｘ,邝ｘｘ,深圳市ｘｘ房地产投资顾问有限公司,深圳市ｘｘ融资担保有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第2418号上诉人（原审原告、反诉被告）：夏xx，女，汉族，1973年2月7日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨x，男，汉族，1983年4月28日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邝xx，女，汉族，1961年3月13日出生。原审第三人：深圳市xx房地产投资顾问有限公司。法定代表人：骆x，该司总经理。原审第三人：深圳市xx融资担保有限公司。法定代表人：丁仁杰，该司董事长。上诉人夏xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第909号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年2月21日，夏xx与杨x、邝xx签订《房地产买卖合同》，约定，夏xx购买杨x、邝xx所有的位于深圳市罗湖区阳光绿地家园1-3号楼2-9B号的房产，价格为780000元；夏xx在签署本合同时向杨x、邝xx支付定金50000元；第二部分楼款730000元由夏xx一次性付款，夏xx须在签署本合同之日起75日内全部付清，夏xx、杨x、邝xx双方须于该期限届满日（如杨x、邝xx须办理赎楼手续，则在杨x、邝xx赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；该房产处于抵押状态，夏xx同意杨x、邝xx委托担保公司担保融资赎楼，杨x、邝xx须于签署本合同之日起2日内出具公证委托书给第三人或该第三人指定担保公司，同时夏xx须协助杨x、邝xx办理赎楼手续配合签署一切相关文件，杨x、邝xx不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；如夏xx逾期履行义务超过30日，杨x、邝xx可解除合同并选择要求夏xx支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收夏xx已支付的定金；如杨x、邝xx逾期履行义务超过30日，夏xx可解除合同并选择要求杨x、邝xx支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还夏xx已支付的定金；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，夏xx于当日向杨x、邝xx交付定金50000元，杨x、邝xx签收了夏xx支付的上述定金。同日，杨x、邝xx签署了两份空白的买方版和卖方版《二手楼赎楼担保服务合同》。随后，杨x、邝xx出具了公证委托书，委托深圳市xx融资担保有限公司（以下称xx公司）办理赎楼手续。但夏xx并没有按照合同约定的时间一次性支付第二部分购楼款730000元。虽然夏xx称，夏xx、杨x、邝xx协商一致同意将涉案房产过户至夏xx亲戚谢军的名下，但夏xx提供的《二手楼交易资金监管协议》上既没有监管银行的公章，协议内容也完全空白，仅有谢军和杨x、邝xx的代理人xx公司人员的签名；且在庭审中xx公司明确表示在2011年5月4日在银行作资金监管时，其工作人员在资金监管协议上签字后，把全部资料交给银行后才发现买卖合同上的买方是夏xx本人而不是谢军，xx公司就与银行一起要求夏xx出示合同主体变更确认书，夏xx说他们没有签过这个协议，xx公司的工作人员就告知夏xx资金监管不能做，让夏xx第二天补齐资料，但第二天夏xx没有补交资料，因此xx公司就没有再进行赎楼。在夏xx、杨x、邝xx签订的《房地产买卖合同》中没有约定买方有更名权，夏xx、杨x、邝xx双方在事后也没有签订主体变更确认书，因此，夏xx称杨x、邝xx同意将涉案房产过户至夏xx亲戚谢军的名下没有证据予以证明。夏xx诉讼请求：1、解除夏xx、杨x、邝xx之间的房地产买卖合同；2、杨x、邝xx连带返还双倍定金10万元；3、杨x、邝xx连带支付逾期利息，以10万元为计算基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，从起诉之日起算至杨x、邝xx付清全部款项之日止；4、杨x、邝xx承担本案受理费、保全费等诉讼费用。杨x、邝xx反诉请求：1、解除《二手房买卖合同》；2、杨x、邝xx没收定金5万元；3、本案诉讼费由夏xx承担。原审法院认为：夏xx与杨x、邝xx签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。在合同生效后，夏xx虽然向杨x、邝xx支付了定金50000元，但夏xx并没有按照合同约定的时间一次性支付第二部分购楼款730000元，虽然夏xx称杨x、邝xx同意将涉案房产过户至夏xx亲戚谢军的名下，但在夏xx、杨x、邝xx签订的《房地产买卖合同》中没有约定买方有更名权，夏xx、杨x、邝xx在事后也没有签订主体变更确认书，夏xx提供的《二手楼交易资金监管协议》内容也是完全空白的，并且根据xx公司的答辩和庭审陈述，可以确认杨x、邝xx没有同意将涉案房产的买方主体变更登记为谢军，因此，夏xx应当按照夏xx、杨x、邝xx双方签订的上述买卖合同约定的时间在2011年5月6日前履行自己的付款义务，但夏xx并没有履行上述义务，夏xx的行为已构成违约，应当按照合同承担相应的违约责任，故杨x、邝xx反诉要求没收夏xx定金的诉讼请求，原审法院予以支持。夏xx、杨x、邝xx均起诉要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，对此原审法院予以支持。夏xx违约，其无权要求杨x、邝xx双倍返还定金并支付逾期利息，故夏xx的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、解除深圳市xx融资担保有限公司告与杨x、邝xx在2011年2月21日签订的《房地产买卖合同》；二、夏xx向杨x、邝xx已支付的定金50000元由杨x、邝xx予以没收；三、驳回夏xx要求杨x、邝xx双倍返还定金100000元的诉讼请求；四、驳回夏xx要求杨x、邝xx支付逾期利息的诉讼请求。案件本诉受理费2300元，减半收取1150元，由夏xx负担；反诉受理费525元，由夏xx负担；保全费520元，由夏xx负担。夏xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、改判杨x、邝xx连带返还双倍定金共计十万元整；三、改判杨x、邝xx连带支付逾期利息，以十万元为计算基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，从起诉之日起算至被夏xx付清全部款项之日止；四、杨x、邝xx承担本案受理费、保全费等诉讼费用。上诉理由：一、一审法院对双方没有变更过户主体的事实认定有误。1、双方就变更过户的主体和按揭付款的方式已经达成口头协议，双方一致同意过户至夏xx的亲戚名下，并以按揭方式付款。2、被夏xx提交的《二手楼赎楼担保服务合同》（适用于卖方版），上面均有被夏xx和谢军的亲笔签名，应当认定为双方对过户主体己作实际变更。3、被夏xx通过公证的方式委托xx公司员工曾垚为其特别授权代理人，曾垚的身份不但是担保公司的员工，而且还是被夏xx的代理人，具有双重身份，其在资金监管协议上代表被夏xx签名的法律效力与被夏xx亲笔签名应当认定为等同。资金监管协议上虽无银行公章尚未生效，但双方签名的后果，应当认定为双方对过户主体己作协议变更，而且夏xx也已经实际履行，向银行提供的资金监管账户存入30万元，被夏xx第二天的反悔应当认定为违约。4、被夏xx主张没有协议变更过户主体，不同意将涉案房产过户至谢军名下，其在收到夏xx邮寄的第一份《律师函》时，应当主动联系夏xx并作出说明，那么夏xx当时也可以考虑仍然按原合同履行并一次性付清房款，在政策允许的情况下再行办理过户手续，但被夏xx却一直没有作出任何回应。二、一审法院对夏xx没有在合同约定时间内一次性付清房款构成违约的事实认定有误。1、姑且不论双方是否已经协议变更过户主体，就算是过户至夏xx名下，被夏xx还是应当先履行赎楼义务，在被夏xx违约不予履行赎楼义务之前，夏xx有权不予全额付款。2、被夏xx在收到第一份《律师函》的催告期限内仍然不予履行赎楼义务，已经构成了根本违约，承担违约责任的应该为被夏xx，而非夏xx。综上，一审法院认定的事实有误，夏xx在合同履行期间已经完全尽到了义务，被夏xx不予履行赎楼义务违反了合同约定，应当承担违约责任。为了维护夏xx的合法权益，特此提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，满足夏xx的上诉请求。杨x、邝xx答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。xx公司坚持一审答辩意见。本院经审理查明：双方签订的买卖合同约定，杨x、邝xx委托担保公司担保融资赎楼，杨x、邝xx须于签署本合同之日起2日内出具公证委托书给第三人或该第三人指定担保公司。杨x、邝xx虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起3日内自行赎楼、注销抵押登记。杨x、邝xx在签约当天委托了xx公司及有关人员代为办理赎楼手续。杨x、邝xx在二审审理过程中陈述涉案房产没有办理赎楼手续。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，夏xx与杨x、邝xx签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。夏xx主张已经与杨x、邝xx口头协商一致将涉案房产过户至夏xx的亲戚名下，但杨x、邝xx予以否认，夏xx没有提供书面证据证明杨x、邝xx与夏xx就此达成一致意见，因此，本案的履约主体仍为夏xx，夏xx应当按照约定切实严格履行义务。根据合同约定，双方的履约时间顺序为：夏xx在签约当日支付定金50000元，杨x、邝xx当在签约之日起2日内委托担保公司赎楼或3日内自行赎楼，夏xx在签约之日起75日内支付剩余的房款73万元。根据查明的事实，夏xx支付定金50000元的义务已经履行。根据合同约定的履约顺序，杨x、邝xx应当在签署合同之日起2日内委托担保公司赎楼，如果担保公司没有赎楼，杨x、邝xx应在签署合同之日起3日内自行赎楼、注销抵押登记。根据杨x、邝xx的陈述，杨x、邝xx委托的担保公司没有赎楼，杨x、邝xx也没有自行办理赎楼手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于杨x、邝xx赎楼的义务在先，杨x、邝xx没有办理赎楼义务，夏xx有权暂停支付首期款。夏xx没有在规定时间内支付首期款不构成违约。由于杨x、邝xx没有在规定的时间完成自己的义务，造成涉案合同不能履行，构成根本违约，杨x、邝xx应承担约定的违约责任。夏xx要求杨x、邝xx双倍返还定金的请求本院予以支持。原审认定事实不清，处理结果有误，本院予以纠正。夏xx的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第909号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第909号民事判决第二、三、四项；三、杨x、邝xx自本判决生效之日起五日内双倍返还夏xx定金共计100000元；四、驳回夏xx的其他诉讼请求；五、驳回杨x、邝xx的其他反诉请求。一、二审诉讼费共计6275元，保全费520元，由杨x、邝xx负担。本判决为终审判决。审　 判　 长　许保疆审　 判　 员　陈明亮代理 审 判员　吴思罕二〇一一年十一月八日书记员（兼）　严军军 关注公众号“”