（2010）惠中法民一终字第1606号

裁判日期: 2011-11-08

公开日期: 2018-07-14

案件名称

磐兴涂料（惠州）有限公司、陈锦辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

磐兴涂料（惠州）有限公司,陈锦辉,黄运明,李土全

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2010）惠中法民一终字第1606号上诉人（原审原告）磐兴涂料（惠州）有限公司，住所地：博罗县龙溪镇宫庭村。法定代表人李俊明，总经理。诉讼代理人郑永南，陈文涛，广东法村律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈锦辉，男，1959年11月12日出生，汉族，博罗县人，住博罗县。被上诉人（原审被告）黄运明，男，1962年9月12日出生，汉族，博罗县人，住博罗县。上列被上诉人委托代理人杨红山，广东尚典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李土全，男，1946年6月21日出生，汉族，台湾人。上诉人磐兴涂料（惠州）有限公司因与被上诉人陈锦辉、黄运明、李土全房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院作出的（2010）博法民一初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，被告陈锦辉与被告李土全经协商，合作投资开办博罗县海悦宾馆。双方于2005年6月1日签订《投资协议书》，约定宾馆总投资为3641155.46元，被告李土全出资60%，陈锦辉出资40%，由被告李土全任董事长，陈锦辉任总经理。合作期限为15年。两被告签订了《投资协议书》后，于当天被告李土全以原告的名义与被告陈锦辉签订《租赁合同》，由被告陈锦辉出名租下原告名下位于博罗县龙溪镇宫庭村宫庭小组那高地的一栋五层楼房（面积为3420㎡），用开办博罗县海悦宾馆。租赁合同约定，租期为15年，租金按6.8元/平方米（即每月23000元），5年后每平方米递增10%。另宾馆两边约2000平方米空地设为停车场，每月租金2000元。两被告租用原告房屋经营海悦宾馆期间，以被告黄运明的名义向工商行政管理部门申领个体工商营业执照，但被告黄运明未参与宾馆的经营管理，2007年4月被告口头约定，租用原告房产用于宾馆月租金9000元。由于宾馆效益欠佳，租金周转困难，从2008年1月起未按时付清房租。至2010年5月，共拖欠租金772000元，因此，被告李土全以原告的名义与以海悦宾馆名义的被告陈锦辉签订《租赁补充合同》，将租金从2009年1月起至2011年12月31日止调整为每月16000元（含空地停车场），但被告仍未付清租金，只支付了2009年4、9月份房租，每月26000元，因而引起纠纷。原告要求被告支付所欠租金及利息，并要求解除《租赁合同》及《租赁补充合同》，本院对以上事实及双方没有异议的证据予以认定。原审认为，被告陈锦辉与被告李土全签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》房屋出租方虽然只有李土全个人签名，但被告李土全的个人行为事后得到了原告追认，应认定该合同的出租方为原告房屋的所有权人为原告，有房产权证及追认书为证。原告是该合同的相对人，具备本案的原告主体资格。原告与被告陈锦辉签订的《租赁合同》和《租赁补充合同》未违反法律禁止性的规定，合同合法有效，应自觉履行。被告陈锦辉与被告李土全合伙投资经营博罗县海悦宾馆。被告陈锦辉与原告签订的租赁合同，其实是代表博罗县海悦宾馆一方签订的，因该合同发生的民事行为应由宾馆负责。被告黄运明挂名办理了博罗县海悦宾馆营业执照，其实宾馆的财产及经营权与其无关，被告未如实申报工商登记的行为是错误，应予以纠正被告陈锦辉，李土全作为宾馆的股东，掌控了宾馆的财产支配及经营权，因此对宾馆在经营期间的债务应负有偿还义务，按双方的《投资协议书》约定，两被告的债务按4：6分担（而被告陈锦辉占4成，李土全占6成）。被告黄运明在本案中不负责任。被告拖欠原告2008年租金408000元，有海悦宾馆财务部2009年12月15日出具的证据为证。2009年租金按双方提供的证据显示，每月租金为26000元，有被告已交的4月、9月租金单及《经营情况表》及《租赁补充合同》为证。因此，2009年租金为312000元，扣除已付的两个月实欠2009年租金为260000元，2010年租金计至起诉前（2010年4月）为104000元，故至起诉前被告实际欠原告租金为772000元，事实清楚，本院予以支持；关于欠款利息，双方合同中未作约定，故原告要求支付欠款利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告所拖欠的租金772000元，应由被告陈锦辉、李土全按投资比例分担各人承担支付责任，即：被告陈锦辉负责支付308800元，李土全负责支付463200元。原告要求解除合同，因考虑到被告对该宾馆比较大，经营时间不长，解除合同后，对被告造成较大损失，且被告强烈要求继续经营，并保证按时支付租金，故应由被告继续经营，不宜解除租赁合同。被告陈锦辉认为原告不具备本案原告主体资格，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李土全应在本判决生效之日起10日内支付原告磐兴涂料（惠州）有限公司房租463200元；被告陈锦辉应在本判决生效之日起10日内支付原告磐兴涂料（惠州）有限公司房租308800元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限内履行金钱给付义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，由被告李土全负担6912元；被告陈锦辉负担4608元。原审原告磐兴涂料（惠州）有限公司不服一审判决，上诉称：一、三被上诉人应当对拖欠租金772000元及利息承担无限连带责任。（1）被上诉人陈锦辉和被上诉人李土全应当承担连带支付拖欠租金及利息的责任。一审判决被上诉人陈锦辉和被上诉人李土全分别比例（4：6）分担拖欠租金（即李锦辉支付463200元、李土全支付308800元）是违反法律规定。根据《中华人民共和国民法通则合伙企业法》第三十五条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。本案被上诉人陈锦辉与李土全是合伙关系，双方对海悦宾馆约定了投资和债务承担比例（4：6），但这属于内部合伙事务，对外不能对抗第三人，被上诉人陈锦辉与李土全拖欠上诉人租金的行为是合伙企业外部事务，故应承担无限连带责任。而一审法院此项判决相对上诉人来说，明显减轻了被上诉人的责任。（2）被上诉人黄运明应当承担连带支付拖欠租金772000元及利息的责任。一审判决以“被告黄运明挂名办理了博罗县海悦宾馆营业执照”，其实宾馆的财产及经营权与其无关，属未如是申报工商登记的行为认为黄运明在本案中不负责，是对法律错误适用。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十二条的规定，被上诉人黄运明应当承担连带支付拖欠租金及欠款利息的责任。具体到本案，被上诉人陈锦辉和被上诉人李土全共同投资的海悦宾馆是从2005年6月开始经营，该海悦宾馆是2005年6月13日取得个体工商户营业执照，字号为“博罗县海悦宾馆”，登记业主为被上诉人黄运明。被上诉人黄运明取得营业执照后，一致以营业执照对外经营，使用至今已有五年之久。况且，在申报工商登记时提供的资料全都是被上诉人黄运明的真实信息，若没有被上诉人黄运明的认可，怎么能够取得登记业主为黄运明的营业执照？因此，并不能认为是被告陈锦辉未如实申报工商登记。营业执照作为一种核定使用的证件，不得出租或转让，可是被上诉人黄运明长期以该营业执照对外经营，姑且不论被上诉人黄运明是否对海悦宾馆投资，都不能免除其作为海悦宾馆登记业主民事责任。依据法律规定，营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人，故被上诉人黄运明应当承担连带支付拖欠租金的民事责任。二、被上诉人已经构成根本性违约，双方签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》依法应当解除。一审法院以“原告要求解除合同，因考虑到被告经营时间不长，解除合同后，对其造成较大损失……”为由认定不宜解除合同，属避重就轻，于事实不符，严重违反相关法律法规。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款规定，被上诉人的行为已构成根本性违约，上诉人可以解除合同。本案中，被上诉人从2008年1月开始，长期拖欠上诉人租金，仅2008年1月至12月分文未付，拖欠租金达408000元。虽然双方于2009年1月1日签订《租金补充合同》，降低了租金，但被上诉人仍拖欠当年租金，从2008年1月至2010年4月间，被上诉人仅支付了2009年4、9月份租金52000元，共欠租金累计达772000元，拖欠租金达26个月。另，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四款规定及《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款规定，对于承租人拖欠租金达六个月以上的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同。根据上述规定，基于被上诉人拖欠上诉人租金长达26个月的事实，上诉人当然依法有权要求解除租赁合同并赔偿损失，一审法院也应当支持原告该项诉讼请求。然而一审法院以“合同解除后，对被告造成较大损失”为由驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求，严重侵犯了上诉人的合法利益，明显不公。一审法院如此做法从根本上否定了被上诉人拖欠租金长达26个月违约行为的事实，也就是说，一审法院只认为被上诉人只有拖欠租金的行为，并不存在根本性违约的行为，判决书所述内容前后矛盾，无理无据。试问，如果被上诉人继续长期拖欠上诉人租金造成损失谁来保障？难道只能被动继续履行合同？如果这样，不利于定纷止争，更违反了保护遵守商业信誉行为、惩处违反合同行为的市场原则，损害了城市守信的市场环境。至于被上诉人“要求继续经营，保证按时支付租金”的说法更是片面之词，完全排除了被上诉人应承担法律上的违约责任，既然有拖欠租金达26个月的事实，陈锦辉的口头承诺又有何作用呢？种种迹象表明，被上诉人存在长期迟延支付租金的行为是不争的事实，其行为违反了法律规定及合同约定，构成根本性违约。从法律上讲，上诉人请求解除合同是有明确法律依据的，依法应予以支持。综上，上诉人与被上诉人均应恪守合同义务，但被上诉人未依约如数支付租金，其应当承担支付租金772000元及利息的连带责任。同时，被上诉人拖欠上诉人租金时间之久，已构成根本性违约，依据法律规定应当解除《租赁合同》及《租赁补充合同》，故恳请贵院撤销一审判决，依法改判，准许上诉人在一审时的全部诉讼请求。上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判。2、请求支持上诉人一审时的全部诉讼请求。3、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈锦辉二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。因为陈锦辉与被上诉人李土全合伙经营博罗县海运宾馆，李土全自称房屋是自己所有的，但是后来才知道该房屋的房产是属于上诉人的，而上诉人的法定代表人是李土全的儿子，但是出了一点事故，导致租金无法及时缴交，当时也口头约定，待宾馆经营好转，先支付宾馆的租金。而后，经营状况依然不理想，答辩人和李土全发生了一定的矛盾，在这样的情况下，上诉人提起了本案的诉讼，也就是说三方在一审之前并没有进行协商，现在一审判决后，陈锦辉本来是有心把自己拖欠的租金支付给上诉人，然后与李土全把合伙的关系理顺，如果解除合约的话，对双方都是不公平的。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人黄运明二审答辩称：黄运明只是一个挂名的经营者，从宾馆的成立并没有参与一天的实际经营，不应该承担责任。被上诉人李土全二审答辩称：宾馆是陈锦辉申请成立的，我没有实际参与经营。只是有盈亏的账目才经我过目。我发现宾馆一直都在亏损，2008年的时候我就建议陈锦辉把地方出租出去，但是陈锦辉不愿意，我现在就是想把房子收回。二审经审查，一审查明的事实基本属实，二审直接予以确认。另查一，上诉人一审诉讼请求为：请求法院判令解除原告与被告陈锦辉签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》，判令被告连带支付拖欠的租金772000元及欠款利息，并承担本案的诉讼费用。另查二，被上诉人李土全与陈锦辉双方于2005年6月1日签订的《投资协议书》约定，双方合作投资经营海悦宾馆。在经营期间的盈利或亏损按各方的出资比例分担或承担。租金按月结算。并注明海悦酒店两边2000平方米设为停车场，每月租金2000元。另查三，2005年，被上诉人李土全代表上诉人磐兴涂料（惠州）有限公司与被上诉人陈锦辉签订的《租赁合同》约定，乙方（陈锦辉）交纳一个月的租金作为履约保证金，合同期满乙方如无违约，甲方将押金归还乙方；双方如无违约，任何一方不得单方面终止合同；违约处理：任何一方违约应赔偿对方的实际经济损失。2009年1月1日双方签订的《租赁补充合同》约定，双方无违约，任何一方不得单方面终止合同，否则双倍返还押金，还须赔偿对方因此造成的一切经济损失。另查四，被上诉人陈锦辉一审主张被上诉人李土全是上诉人法定代表人李俊明的儿子。李土全一审对此仅辩称涉案房产是家族财产，并非其个人财产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从本案现有证据看，并无证据证明上诉人曾通知催告作为承租人的被上诉人限期支付拖欠租金，否则解除合同。而一审期间，被上诉人陈锦辉仍表示愿意继续履行合同。综合两者因素，一审对上诉人解除租赁合同的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。如合同继续履行期间承租人经催告后仍不积极履行交纳租金的合同义务，上诉人可再依照法律相关规定解除租赁合同。至于拖欠的租金，应由被上诉人如何承担相应法律责任的问题。虽然，海悦宾馆是以黄运明的明细申请办理了《个体工商营业执照》，但是根据2005年6月1日的《投资协议书》，海悦宾馆的实际合伙人经营者为被上诉人陈锦辉和李土全，两人分别出资40%、60%。而且，在签订《投资协议书》当天，被上诉人李土全就以上诉人的名义与陈锦辉个人签订了《租赁合同》。也即陈锦辉承租涉案房产的目的是用于合伙经营海悦宾馆。由于黄运明并未与上诉人签订《租赁合同》，且并非海悦宾馆合伙人经营人之一，亦没有实际参与海悦宾馆经营，故此黄运明并非涉案《租赁合同》合同相对人。上诉人诉请要求黄运明对租金承当返还责任，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于个人合伙方式等经营活动的，其共同经营人或者其他合伙人均可请求按照原租赁合同租赁该房屋。由于被上诉人陈锦辉和李土全为个人合伙关系，按投资份额合伙经营海悦宾馆，涉案房产作为两人合伙经营的场所，两经营人对于承租房产具有共同使用的利益，对于支付租金必然也具有共同的义务。因此，虽然租赁合同是以陈锦辉作为名义上的签约人与上诉人签订，但是《租赁合同》设定的承租方的权利义务，应约束全体合伙人。《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”故此，对于拖欠上诉人的租金，应由被上诉人陈锦辉、李土全对其承担连带清偿责任。任何一方实际偿还的数额超过其合伙协议约定的份额后，可以向对方追偿。一审判决被上诉人陈锦辉和李土全按照4：6的比例分担偿还责任，于法律规定不符，本院予以纠正。两人应连带清偿拖欠的房租772000元给上诉人。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求部分有理，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持博罗县人民法院(2010)博法民一初字第689号民事判决第二判项及诉讼费负担部分。二、变更博罗县人民法院(2010)博法民一初字第689号民事判决第一判项为：被上诉人李土全、陈锦辉在本判决发生法律效力之日起10日内连带支付拖欠的房租772000元给上诉人磐兴涂料（惠州）有限公司。两被上诉人任何一方实际偿还的数额超过其合伙协议约定的份额后（陈锦辉承担40%，李土全承担60%），可以向对方追偿。二审受理费11520元，由被上诉人李土全负担6912元，由被上诉人陈锦辉负担4608元。本判决为终审判决。审判长　　陈晓文审判员　　苏丹红审判员　　曾　莹二〇一一年十一月八日书记员　　钟惠娜书记员　　李志亮微信公众号“”