（2011）深中法民五终字第2413号
裁判日期: 2011-11-08
公开日期: 2016-01-06
案件名称
上诉人胡xx因房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
胡ｘｘ；麦ｘｘ
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第2413号上诉人（原审被告）：胡xx，女，汉族，1973年9月11日出生。被上诉人（原审原告）：麦xx，女，1948年11月10日出生，香港特别行政区居民。上诉人胡xx因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第2735号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年3月1日，麦xx与胡xx签订租约书，约定麦xx将位于深圳市龙岗区布吉街道xx花园1＋6号商铺出租给胡xx使用，合同期限为3年，从2008年3月1至2011年2月28日，每月租金为3800元，从第三年开始加8％租金，即每月4100元。合同还约定胡xx不得分租或转租他人，除所用之商铺外其他地方不得占用，租约期满租客如要续租，须得麦xx同意，续约与否，将由麦xx决定（续约另订新合约方生效），如续约，在同等条件下，胡xx有优先权。合同还约定该商铺之租金必须在到期三日内缴纳，不得拖欠，如过期五天，胡xx仍未能将租金交给麦xx，麦xx追加月租金每日计5%滞纳金，胡xx须交两个月的按金7800元。合同签订后，麦xx依约将商铺交付给胡xx使用，胡xx向麦xx缴纳按金7800元，2010年3月开始租金调整为每月为4100元。2011年3月1日麦xx以合同到期为由与胡xx终止租赁合同，胡xx认为有优先承租权及麦xx有停水停电行为等理由拒绝将商铺返还给麦xx，并拒绝缴纳租金。麦xx、胡xx协商不成，麦xx诉至本院，提起下列诉讼请求。麦xx诉讼请求：1、解除麦xx、胡xx所签订《租约书》；2、胡xx将承租的布吉街道xx花园1＋6商铺立即交还麦xx；3、胡xx支付所拖欠的租金至胡xx实际交还商铺之日止；4、胡xx承担本案的诉讼费用。原审法院认为：麦xx与胡xx签订《租约书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的义务。麦xx作为出租方在租赁合同期限届满有权提出终止双方租赁合同关系权利，胡xx作为承租方，在租赁合同届满后，有返还租赁物义务。胡xx在租赁合同届满后拒绝返还商铺行为违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，其行为明显属于违约行为，依法应当承担违约责任。麦xx现请求解除《租约书》及要求返还商铺诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。因胡xx在租赁合同期限届满后仍占有该商铺，导致麦xx租金损失扩大，胡xx应当支付占用该商铺期间租金，每月按4100元标准计算从2011年3月1日开始计至实际返还该商铺之日止。胡xx向麦xx缴纳按金7800元，双方对按金性质没有特别约定，按金可直接抵扣胡xx所拖欠租金。胡xx辩称，麦xx停水停电等手段导致胡xx无法经营，租金应当计至麦xx将商铺锁掉大门之日，及以有优先承租权拒绝返还商铺，由于该商铺一直由胡xx控制并使用至今，且胡xx违约在先，故胡xx的辩称，没有法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除麦xx与胡xx2008年3月1日所签订《租约书》；二、胡xx在本判决书生效之日起三日内将承租深圳市龙岗区布吉街道xx花园1＋6商铺返还给麦xx；三、胡xx在本判决书生效之日起三日内支付拖欠租金给麦xx（租金以每月按4100元标准从2011年3月1日计至实际返还商铺之日，再扣除按金7800元）。本案受理费25元，保全费65元，由胡xx承担25元（此款麦xx已预交），保全费65元在本判决生效后予以退回麦xx。胡xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．麦xx将商铺转给第三者，第三者必须拿伍万元转让费给胡xx，而不是给麦xx。2．胡xx有优先权，麦xx驱赶胡xx，必须赔偿胡xx的装修费，财产的损失费和搬迁费。3．麦xx必须退回胡xx两个月押金：柒仟陆佰元整。（至使胡xx不能正常营业，是因为停水、停电、加锁三方面造成）。4．麦xx承担本案的诉讼费用。在合同期间，胡xx从未拖欠麦xx房租和水电费。合同期满后，胡xx拒不交还商铺是有原因的。其一、合同期满是2011年2月28日，第二天（3月1日）麦xx令国都商城管理处将本铺面停水、停电，导致胡xx不能正常营业。其二、停水、停电的第二天，胡xx购买发电机营业了一星期后，麦xx又将门加锁，麦xx又一次导致胡xx不能正常营业。其三、麦xx现将该商铺出租他人，胡xx有优先权，麦xx违约合同，不顾胡xx惨重损失：1、铺里装修和设备已投资十多万元。2．五年来积累的营业中的丰富客源。3．2006年从他人手里转店的转让费为叁万元整的损失费。麦xx驱赶胡xx，是为了钱财，得到了第三者的好处费：①喝茶费。②门面转让费。③进场费。麦xx不顾胡xx的死活，麦xx的所作所为很不仁道，导致胡xx与第三者之间吵架，打架被派出所滞留三次。严重警告多次。胡xx才是整个案子的受害者，故上诉到中级人民法院。麦xx答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院再查明：胡xx在2011年6月10日将涉案商铺的钥匙交还麦xx。二审审理过程中，本院就2011年3月1日涉案商铺是否停水停电事宜函询涉案商铺的管理处。2011年10月24日，xx花园管理处向本院回函，内容为2011年2月28日，涉案商铺的业主麦xx向管理处提交了一份书面委托书，委托管理处停掉涉案商铺的水电。本院认为，麦xx与胡xx签订的《租约书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。双方约定的租赁期限截止到2011年2月28日，合同履行完毕后，双方之间的租赁关系自然终止，原审判决解除双方签订的《租约书》有误，本院予以纠正。由于租赁合同没有约定商铺交还的具体时间，且租赁合同约定了胡xx的优先承租权，因此，在租赁合同于2月28日到期后，双方应协商是否继续承租涉案商铺。租期届满后，麦xx不同意让胡xx续租，胡xx应将涉案商铺返还给麦xx。虽然胡xx于6月10日才将涉案商铺的钥匙交还给麦xx，但由于麦xx在租约到期后于3月1日将涉案商铺停水停电，使涉案商铺无法使用，因此，在3月1日至6月10日期间的租金损失应由麦xx自行承担。麦xx要求胡xx支付3月1日后的房屋使用费的请求应予以驳回。由于涉案商铺胡xx已经于2011年6月10日由麦xx实际收回，因此，麦xx要求胡xx将涉案商铺交还的请求应予以驳回。胡xx的上诉理由有事实和法律依据，本院予以采信。胡xx上诉请求的押金、转让费、优先权一审中均没有提起反诉，本院在此不作处理，由当事人另寻法律途径解决。综上，原审认定事实部分不清，处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第2735号民事判决；二、驳回麦xx的诉讼请求。一、二审诉讼费共计50元，保全费65元，由麦xx负担。本判决为终审判决。审 判 长 许保疆审判员陈明亮代理 审 判员 吴 思 罕二〇一一年十一月八日书记员（兼） 严 军 军 更多数据：