（2011）杭下民初字第565号
裁判日期: 2011-11-04
公开日期: 2014-04-02
案件名称
许广与邱慧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许广,邱慧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第565号原告（反诉被告）：许广。委托代理人：李文莉。被告（反诉原告）：邱慧。委托代理人：张海明。原告许广与被告邱慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月19日受理后，被告邱慧在答辩期内提出管辖权异议，本院依法驳回异议后被告邱慧提起反诉。本院审查受理后，决定将反诉与本诉合并审理，依法组成合议庭审理，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许广及委托代理人李文莉、被告（反诉原告）邱慧的委托代理人张海明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许广诉称：2010年12月25日，原、被告签订《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》一份，约定原告将位于下城区石祥路102号的房屋出租给被告，租期为2011年1月1日起至2019年9月30日，并约定了具体的租金支付数额及时间和水电费的支付方式，同时约定被告逾期支付应交纳的费用的，则原告有权解除合同。因此按以上合同约定，被告需在2011年3月20日支付2011年4月1日至2011年6月30日的租金，但被告未能按期履行合同义务，经原告催告后直到今日该租金及水电费都未支付。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判令：解除原、被告于2010年12月25日签订的《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》；被告立即腾退杭州市下城区新空间商务酒店；被告支付原告从2011年4月1日至房屋腾退之日的房租及房屋使用费，暂计算至2011年4月15日计52603元；被告支付原告从2011年2月9日至房屋腾退之日的水电费，暂计算至2011年3月9日计15941.82元；本案诉讼费由被告承担。被告邱慧辩称：原告在其陈述的事实基本不符合客观事实。原告提前解除租赁合同，是有非法企图，妄图占用被告缴纳酒店租金和押金75万元以及被告投入的装修费用，本案中不存在被告的任何责任。根据法律规定，原告要提前解除合同应承担法律责任并赔偿被告损失，但是经过双方协商原告不愿承担损失和退还酒店押金、酒店租金以及装修费用，故被告予以反诉。被告已经根据合同规定缴纳租金35万元（即三个季度酒店租金），只不过是经原告要求提前支付租金而已，且已经缴纳酒店押金40万元，根本不存在被告不缴纳租金的事实。至于水电费在被告刚开始时候无营业情况下，原告就收取水电费45386元，不符合被告使用水电费的实情。被告即与原告多次交涉，原告也多次答应退还，但至今无任何行动。现在再收取被告的水电费无任何理由和道理，且不是水电部门出具正规凭证。被告认为，只有解决水电费45386元的情况下，水电费的收取以被告实际使用为准，被告再缴纳自己所用实际水电费才符合客观事实和常理。本案中原告存在多种过错，被告之所以要和原告签订协议，是要租赁杭州市下城区新空间商务酒店进行营业，这个从双方签订合同名称就可以体现，并非要租赁该房屋对被告来说没有任何意义。至今为止，原告并没有向被告提供有关房屋所有权证明，经了解该租赁酒店未依法取得房屋所有权证属于违法建筑，租赁给被告时没有经过消防安全检查不符合安全标准，特别是酒店的第三层根本通不过公安部门消防安全检查，不能使用，被告不能接受。根据杭州市公安局下城消防大队实际勘察原告酒店的能用租赁面积仅1900平方米，并非合同规定3400平方米，明显带有欺诈性。由于案涉租赁酒店是被告用于住宿等酒店经营范围内，需要办理营业执照，但原告在与被告没有商量情况下，在2011年1月7日，原告就擅自注销杭州市下城区新空间商务酒店营业执照，造成被告租赁酒店没有营业执照。被告得知内情与其交涉，原告就欺骗被告可以重新办理营业执照，后又故意不配合被告办理营业执照，导致现在被告没有取得营业执照以至于无法正常营业，使被告得不到租赁目的。同时在被告租赁过程中，原告还采用举报等方式多次刁难被告和口头威胁，想赶走被告了事，获取非法利益。故本案涉及的租赁合同，实际上是一份无效合同，而双方权利义务应该归于原状。根据《杭州市下城区新空间商务酒店租赁合同》第三条第一、二款规定是指全部酒店租金收入（包括原告租赁给其他单位和个人的房屋租金），并非特指被告租金。因为被告租赁原告的酒店仅一部分，有关被告的酒店租金在第三款有明确规定。同时，根据合同第十二条第一款规定，被告已经承诺履行原告与其他单位的租赁合同的义务，并不代表被告可以收取其他单位的租金，其它单位的租金仍有原告收取，与被告无关。这是不争的事实，请求法庭明察。被告接受原告的租赁酒店一部分（即住宿）后，为了更好营业，今后吸引更多客人住宿，对租赁酒店进行装修。有关装修酒店是被告花费大量人力、物力、财力建造起来。现原告的种种行为将会给被告带来重大损失。综上所述，原告的诉讼请求既不符合客观事实，又不符合法律规定，请求人民法院查明本案的事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告邱慧反诉称：反诉原告租赁之前，反诉被告在其酒店中已经拥有多家租赁单位，分别是好又多超市、土菜馆、药店、副食品批发商行、二家公司、美容美发厅、民生银行等多家租赁单位。在2010年12月25日反诉原告和反诉被告签订了《杭州市下城区新空间商务酒店租赁合同》，合同规定了租赁酒店位置、租赁期限及用途、租金及支付方式、对房屋的装修各自承担的法律责任、合同的变更解除与终止、违约责任、争议解决等双方的权利义务。就这样反诉原告也成为反诉被告的酒店其中一家租赁单位。合同签订后，反诉原告按约支付房屋押金40万元和反诉被告要求的三个季度房屋租金35万元，在征得反诉被告同意情况下，对房屋进行部分装修和添置部分电器，花费人民币近23万多元，开始履行合同。但营业后发现租赁酒店面积短少，通过杭州市下城区公安分局消防大队确定仅1900平方米，并非合同约定3400平方米，而且1月份在基本没有营业的状况下，收取反诉原告水电费45386.55元，且反诉被告没有按合同约定帮助反诉原告办理营业执照，导致反诉原告不能正常营业。反诉原告感到受到欺骗，认为反诉被告的一系列行为完全违背诚信的原则，反诉原告随即和反诉被告交涉，要求解决上述问题，但反诉被告采取与已无关的态度，问题迟迟得不到解决。反诉原告认为，双方签订《杭州市下城区新空间商务酒店租赁合同》无效。反诉原告为维护自己的合法权益，根据法律规定进行反诉，请求判令：依法确认反诉原告和反诉被告在2010年12月25日签订的《杭州市下城区新空间商务酒店租赁合同》无效；反诉被告退回反诉原告租赁房屋押金人民币40万元以及缴纳房屋租金人民币35万元；反诉被告赔偿反诉原告经济损失（包括装修费用）人民币236874元；反诉被告退回反诉原告多缴纳水电费人民币45386.65元；本案全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告许广辩称：反诉原告陈述的情况与事实不符。反诉被告已经依约将合同约定的全部房屋交给反诉原告。根据签订的杭州下城区新空间商务酒店租赁合同约定，反诉被告将建筑面积为3400平方米的房屋租给反诉原告，合同签订后，反诉被告依约将房屋出租给反诉原告，包括一楼大厅和3、4、5层，面积达到了3400平方米，而反诉原告在消防报批时没有将全部的房屋进行申请，仅仅就1楼大厅和4、5层的房屋进行报批，杭州市下城公安分局消防大队也只能对上述房屋进行检查，并且发放了公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，可见，反诉原告仅凭该部分的消防安全证来认定所交付的全部房屋的情况是缺乏事实和法律依据的。反诉原告是因自身的原因而没有办理营业执照，根据签订的合同约定，反诉原告自行向工商部门申请营业执照，而反诉被告的义务只是予以配合。因此，反诉被告及时对原酒店营业执照进行了注销，以便反诉原告重新注册。事实上，反诉原告也对该名称进行工商预先核准。反诉原告租赁房屋的目的开办旅馆，根据有关规定，旅馆开业前要重新申请办理公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，之后，再凭证领取特种行业许可证，这两本证是办理旅馆业工商营业执照的前置许可证件。但反诉原告在办理了工商部门名称预先核准后，没有对第三层的房屋报请消防检查，甚至也没有就1、4、5层办理特种行业许可证，至今未领取营业执照。这完全是属于自身的责任。反诉被告不存在任何过错。反诉原告称交付3个季度的房屋租金是35万元，这是完全违背事实和合同约定的。事实上，反诉被告仅仅收到第一季度的租金32万元。根据合同约定，第一季度的租金即为32万元，合同中写明租金为一季度一缴纳。杭州下城区新空间商务酒店租赁合同合法有效。反诉被告已经将包括3层在内的房屋交付，且，反诉原告已经将房屋作为旅馆使用。反诉被告不存在任何欺诈情况。租赁合同是在双方意思一致的情况下签订，合同合法有效。反诉原告无权要求退回押金和租金。目前房屋仍由反诉原告使用，因此反诉被告不存在返还租金的问题。同时，根据合同规定，反诉原告如违反合同约定，反诉被告有权没收押金。反诉原告要求反诉被告承担装修费用没有事实和法律依据。本案房屋用途并无变化。出租时房屋的装修也是完整的，且反诉原告也无证据证明其装修花费23万元。合同写明，如需装修，需要反诉被告书面同意，但事实上，并未和反诉被告经过沟通。合同约定，如因反诉原告的原因导致合同解除的，反诉原告无权要求反诉被告承担装修费。2011年1月1日，双方办理了交接手续。反诉原告使用房屋产生水电费也是符合常理，由反诉原告承担也是符合合同约定的。根据合同约定，如反诉原告发现房屋主体或设施不符合约定的，应当场提出或在3日内书面提出，但直至起诉，反诉原告从未对房屋面积不足提出异议。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）许广为证明其陈述的事实，向本院提交了以下证据：1.集体土地使用证，《租赁协议》，欲证明原告有权将涉案房屋转租给他人。2.《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》，欲证明原、被告双方于2010年12月25日签订租赁合同及合同的相关约定。3.水电费通知单、《催缴房租费水电费通知》、国内特快专递邮件详情单、邮件跟踪查询单，欲证明被告未按约支付相关费用及原告向被告催讨费用的事实。4.杭州市石桥经济合作社出具的证明，欲证明杭州城市伯爵假日酒店有限公司即为杭州市下城区新空间商务酒店。5.工商企业注销证明，欲证明许广作为负责人的个体工商户杭州市下城区新空间商务酒店，于2011年1月7日注销的事实。6.个体工商户字号名称预先核准申请书，欲证明反诉原告于2011年1月24日办理了杭州市下城区新空间商务酒店名称预先核准手续。7.交接清单，欲证明1.反诉被告如约将租赁房屋全部交付给反诉原告使用的事实；2.交付的房屋包括三楼。8.发票、照片，欲证明涉案房屋三楼已交付反诉原告使用，且现仍正常营业的事实。9.《情况说明》，水电结账明细表，欲证明1.反诉被告有权向反诉原告收取水、电费及房租的事实；2.涉案房屋三楼已交付反诉原告使用的事实。被告（反诉原告）邱慧为证实其陈述的事实，向本院提交了以下证据：1、网银交易查询结果、对账单，欲证明被告已支付原告房屋押金和租金共计75万元。2、租金通知，欲证明租金每季度为12万元。3、收款收据，欲证明被告在无营业情况下，原告多收水电费45386元的事实。4、押金收款收据，欲证明被告支付原告房屋押金40万元。5、照片若干，欲证明原告的房屋租赁对象不仅被告一家，还租赁给多家单位和个人。6、处罚单，欲证明由于原告未按合同要求给被告办理营业执照，导致被告无法营业，受到停业处罚的事实。7.杭州下城区新空间商务酒店租赁合同，欲证明租赁关系、房屋租金以及租赁押金40万元、装修费用承担、水电费收取等进行约定。8.消防安全检查合格证，欲证明租赁面积仅1900平方米并非3400平方米，反诉原告没有接收第3层。9.发票、收款、收据、购货单、收款证明等11张，欲证明装修费用以及添置物品以及装修材料的费用共计236874元，根据合同约定反诉原告可以自行对租赁房屋进行装修。原告（反诉被告）许广、被告（反诉原告）邱慧提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）许广提交的证据1，被告（反诉原告）邱慧虽对真实性等提出异议，但并未提供反驳证据，且其对于许广向杭州市石桥经济合作社承租涉案房屋，后转租给邱慧的事实并无异议，因此本院对该证据的证明力予以采信。对证据2，被告对真实性、关联性无异议，但对合法性持有异议；因此本院对该证据的形式真实予以确认。对证据3、4，被告对真实性未提异议，表示收到过证据3，但认为原告尚欠被告水电费问题需先行解决，杭州市下城区新空间商务酒店现已不存在；因此本院对原告曾向被告催讨租金及水电费的事实予以确认。对证据5、6，因被告对真实性无异议，本院对证据的证明力予以采信。对证据7，被告表示于举娜是原告的老员工，有利害关系，也不能证明交付了3楼。鉴于被告陈述于举娜现在其酒店工作，是在租赁合同签订后作为原告原先的员工一起接收过来的，且被告对于2011年1月1日朱杰签收的移交清单内容表示认可，被告也未按合同约定提出书面异议；故本院对该证据的证明力予以采信。对证据8，被告对三性均有异议，本院结合证据7对该证据的证明力予以采信。对证据9，虽被告对三性均有异议，但无证据反驳，结合对上述证据的认定本院对该证据的证明力予以采信。对被告（反诉原告）邱慧提供的证据1，原告许广核实后无无异议，本院对被告交付原告40万元押金及租金35万元款项的事实予以确认。对证据2、3、5、6、8，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，故本院对上述证据的形式真实予以确认。对证据4、7，原告无异议，证明目的有异议；本院对上述证据的证明力予以确认。对证据9，原告对三性均有异议；因被告缺乏其他证据佐证，也在期限内未提出评估申请，本院不予确认。综上，根据双方当事人当庭举证、质证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：2009年6月，许广从杭州市石桥经济合作社承租了杭州下城区石祥路102号房屋。杭州市下城区新空间商务酒店系许广注册的个体工商户，2010年12月25日，原告（反诉被告）许广与被告（反诉原告）邱慧签订《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》，合同约定租赁物位于下城区石祥路102号，建筑面积为3400平方米，租期为2011年1月1日起至2019年9月30日，合同同时约定：邱慧自行向工商部门申领营业执照，许广予以配合；酒店第一年年租金为128万元整，其中酒店年租金含房屋承租金80万元，由邱慧按许广与产权方签订的房屋租赁协议按时向石桥经济合作社交付或委托许广代收后交付产权方，酒店年租金每年按3%环比递增（不含房屋租金，房屋租金递增按许广与产权方签订的房屋租赁协议约定履行），2011年1月1日至2011年12月31日年租金为48万元，2012年1月1日至2012年12月31日年租金为49.44万元，依先付款后使用原则，年租金每三个月支付一次，每期提前10天支付，即每年的12月20日，次年3月20日、6月20日、9月20日为支付日；合同签订后，邱慧需支付许广租赁定金10万元，合同生效后转为租赁押金，租赁押金共计40万元，租赁期满后由许广无息退还邱慧；邱慧独立安装水、电表，所产生的水、电费按收取部门凭证由邱慧缴付；邱慧如改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备等，方案均需先征得许广书面同意后方可施工；因邱慧过错导致合同解除或终止的，邱慧投入的装修无条件归许广所有；邱慧有下列行为之一的，许广有权解除合同，收回出租给邱慧的酒店：（1）未经许广同意，拆迁变动房屋结构；（2）未经许广书面同意，应用于酒店以外的用途；（3）利用租赁的酒店进行非法活动；（4）逾期未交纳按约定应当由邱慧交纳的费用，给许广造成损失的。房屋交付及收回的验收：1、许广保证房屋产权的合法性，2、验收时双方共同参与，如对房屋主体及设施有异议应当场提出，当场难以检测的应于3日内向对方提出书面异议；租赁期间，邱慧有逾期未交纳按约定应当由邱慧交纳的费用，给许广造成损失的造成损失的，许广有权终止合同，收回租赁权，租赁押金不予退还。租赁合同签订后，双方当事人在2011年1月1日、1月2日对租赁的房屋及物品、设施进行交接。2010年12月及2011年1月，邱慧分数次向许广支付了房租35万及押金40万元共计75万元，并于2011年2月20日支付了1月份水电费45386.65元。2011年1月7日，许广在杭州市工商行政管理局将杭州市下城区新空间商务酒店注销。2011年1月24日，邱慧向杭州市工商行政管理局申请了“杭州市下城区新空间商务酒店”字号，该名称通过了个体工商户字号名称预先核准。2011年3月10日，杭州市下城区新空间商务酒店领取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，注明的使用面积为1900平方米，场所使用情况为第一层为大厅，第四至第五层为客房。但杭州市下城区新空间商务酒店并未领取营业执照。2011年5月30日，杭州市工商行政管理局下城分局向邱慧（杭州市下城区新空间商务酒店）下达了责令整改通知书，要求其改正无照经营的违法行为。2011年4月1日，许广向邱慧发出《催缴房租费水电费通知》，要求邱慧支付房租及欠付的水电费。2011年2月9日至5月8日水电费及该时间段房租中所包含的应缴纳给杭州市石桥经济合作社的部分，许广已经实际向杭州市石桥经济合作社缴纳。由于邱慧逾期未支付房租及欠付的水电费，许广向本院提起诉讼，要求判如所请；邱慧应诉后，提起反诉。本院认为：原告（反诉被告）许广与被告（反诉原告）邱慧签订的《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的规定，对双方均有约束力，合法有效。被告（反诉原告）邱慧认为原告（反诉被告）许广交付的房屋面积与合同约定不符合，依据的是《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载的面积，但其载明的面积并未包括第三层的房屋；双方的交接清单可以证明第三层的房屋原告（反诉被告）许广已交付给被告（反诉原告）邱慧，被告（反诉原告）邱慧也未在有效期内提出异议；因此被告（反诉原告）邱慧请求本院确认租赁合同无效，缺乏证据支持。根据租赁合同约定，年租金为128万元（含房屋承租金80万元及至2011年12月的酒店租金），被告（反诉原告）邱慧主张每季度租金为12万元，与事实不符。由于被告（反诉原告）邱慧未按约向原告（反诉被告）许广支付2011年4月1日起的租金，并未缴纳使用期间的水电费，已构成违约；在原告（反诉被告）许广向被告（反诉原告）邱慧催讨后，被告（反诉原告）邱慧仍未支付。据此，原告（反诉被告）许广主张解除其与被告（反诉原告）邱慧签订的《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》，及腾退租赁房屋、支付水电费的诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）邱慧主张返还租赁房屋押金40万元，因双方合同已解除，租赁押金应予以返还，故该主张本院予以支持。关于被告（反诉原告）邱慧主张的经济损失及返还水电费的反诉请求，缺乏证据证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）许广与被告（反诉原告）邱慧于2010年12月25日签订的《杭州下城区新空间商务酒店租赁合同》。二、被告（反诉原告）邱慧于本判决生效后十日内将位于杭州下城区石祥路102号的承租房屋腾退返还给原告（反诉被告）许广。三、被告（反诉原告）邱慧于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）许广支付至2011年4月15日的租金22603元，及自2011年4月15日起至实际腾退之日房屋占有使用费（以1280000元／年的标准计算）。四、被告（反诉原告）邱慧于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）许广支付至2011年5月8日的水电费70347.87元，及自2011年5月8日起至实际腾退之日的水电费（按收取部门凭证支付）。五、原告（反诉被告）许广于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）邱慧返还租赁押金400000元。六、驳回被告（反诉原告）邱慧的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1540元，由被告（反诉原告）邱慧负担（自本判决生效之日起十日内支付）；反诉案件受理费人民币7045元由被告（反诉原告）邱慧负担4000元，原告（反诉被告）许广负担3045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交诉讼案件受理费，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 石 敏人民陪审员 陈学清人民陪审员 陈国义二〇一一年十一月四日书 记 员 杨晓丽 微信公众号“”