（2011）成民终字第5252号
裁判日期: 2011-11-30
公开日期: 2014-06-20
案件名称
张海蓉与蒋安民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海蓉,蒋安民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第5252号上诉人（原审原告、反诉被告）张海蓉。委托代理人黄生富，四川致高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）蒋安民。上诉人张海蓉因与被上诉人蒋安民房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年7月26日，张海蓉与蒋安民通过房屋中介签订了《房屋买卖合同》，张海蓉将成都市锦江区喜树街780号2栋1单元9层903号房屋（尚未取得房屋产权证）卖给蒋安民，房屋总价70.8万元，双方约定：合同签订当日蒋安民支付定金10万元；过户递件完成后当日蒋安民付款10.8万元，其余房款50万元由放贷银行直接支付给张海蓉；双方应在2010年8月15日前向房屋中介交齐相关证件，于2010年8月22日前办理过户递件手续，过户递件后7个工作日内办理过户取件手续；交付定金当日，张海蓉将房屋交付给蒋安民；蒋安民逾期支付房款，每逾期1天，接未付房款的5‰向张海蓉支付违约金，逾期30天，张海蓉有权不再将该房屋出售给蒋安民，而蒋安民须向张海蓉支付房屋成交价10％的违约金；张海蓉不能按合同的约定将房屋出售给蒋安民，须向蒋安民支付房屋成交价的10％违约金。合同签订当日，蒋安民向张海蓉支付了首笔购房款10万元。张海蓉将房屋交付蒋安民后，蒋安民进行了装修。2010年11月15日张海蓉取得房屋产权证，17日张海蓉将房屋产权证交给房屋中介，29日双方到成都市房产管理局递交了相关证件，递件当日蒋安民向张海蓉支付了10.8万元，30日为规定取件日。后蒋安民未能办理房屋贷款手续，2011年2月22日蒋安民向张海蓉支付了15万元。2011年3月10日，双方通过房屋中介签订了《补充协议》，约定：蒋安民于2011年3月25日前向张海蓉支付15万元，于2011年4月20日前支付20万元；2011年4月20日付清房款后张海蓉必须陪同蒋安民过户并取件；如蒋安民未在约定时间内将房款打入原张海蓉账户，则蒋安民违约，违约责任按原合同执行；如张海蓉未在蒋安民付清尾款后配合其过户，则张海蓉违约，违约责任按原合同执行。《补充协议》签字人为蒋安民之妻何莲梅，张海蓉代理人谢益群。2011年5月5日蒋安民向张海蓉支付12万元，5月7日支付10万元，5月20日支付8万元。后双方为房屋过户及尾款5万元的支付问题发生纠纷，张海蓉遂提起民事诉讼。诉讼后，蒋安民于2011年7月29日向张海蓉支付了房屋尾款5万元。以上事实，有张海蓉、蒋安民的陈述，有张海蓉提供的《房屋买卖合同》、装修申报表、装修进场确认表、装修验收表。《补充协议》、委托书、房屋产权证、房屋登记受理单、结婚证、四川省国嘉地产有限公司发放产权证表、四川省国嘉地产有限公司工作人员赵婷出具的情况说明、伊甸城中介收件凭证，有蒋安民提供的收条、存款凭证、房屋信息记录、中介证明、收据等证据材料，在案为证。原审法院审理认为，张海蓉将未取得房屋产权证的房屋卖给蒋安民，双方签订《房屋买卖合同》后蒋安民支付了首笔购房款，张海蓉将房屋交给蒋安民，蒋安民入住进行了装修，因蒋安民未能办好按揭贷款手续，双方签订《补充协议》，房款改现金支付，在履行补充协议过程中，双方发生纠纷。原审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同，张海蓉与蒋安民签订的《补充协议》应为双方对原合同部分条款的变更。《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行义务。张海蓉称《补充协议》已经把交易方式、过户方式作了变更，应按照新的《补充协议》履行，原审法院予以采纳。《补充协议》规定，如蒋安民未在约定时间内将房款打入张海蓉账户，则蒋安民违约，违约责任按原合同执行；《房屋买卖合同》规定蒋安民逾期支付房款，会产生两种法律后果，一是每逾期1天，蒋安民按未付房款的5‰向张海蓉支付违约金，二是逾期30天，张海蓉有权不再将该房屋出售给蒋安民，而蒋安民须向张海蓉支付房屋成交价10％的违约金。原审法院认为，《房屋买卖合同》约定的违约责任是以蒋安民按揭贷款购房为前提，现情势发生变更，双方改为现金支付房款，蒋安民逾期支付房款，所可能引发的两种法律后果，应从公平原则的角度予以选择，考虑到房屋已经交付，蒋安民入住进行了装修，加之蒋安民已支付完购房款，如再适用“逾期30天，张海蓉有权不再将该房屋出售给蒋安民，而蒋安民须向张海蓉支付房屋成交价10%的违约金”，则不利于维护正常的社会经济秩序。故张海蓉请求解除《房屋买卖合同》和《关于合同编号：MM2101891的补充协议》，请求判令蒋安民协助其到成都市房产管理局撤销房屋买卖过户登记，原审法院不予支持。《补充协议》约定蒋安民于2011年3月25日前向张海蓉支付15万元，于2011年4月20日前支付20万元，而蒋安民2011年5月5日支付12万元，5月7日支付10万元，5月20日支付8万元，7月29日支付尾款5万元，蒋安民的付款行为已构成违约，应承担违约责任，向张海蓉支付违约金。按合同约定，蒋安民每逾期1天，蒋安民按未付房款的5‰向张海蓉支付违约金，蒋安民应支付的违约金为7.4万元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中房屋的交付使用，房款支付方式的变更，房屋中介在签订合同中的作用以及双方对递件预期的估计不足，均是违约金调减应考虑的因素。蒋安民称约定的违约金过高，希望法院进行调减，原审法院予以采纳，原审法院酌情确定蒋安民应向张海蓉支付违约金4.2万元。蒋安民称违约金按照银行同期贷款利息支付，原审法院不予采纳。张海蓉请求判令蒋安民支付违约金7.08万元，原审法院部分予以支持。蒋安民已向张海蓉支付了购房款，在蒋安民支付违约金后，张海蓉应协助蒋安民办理房屋过户手续，蒋安民请求判令张海蓉履行《房屋买卖合同》约定条款，协助其到成都市房产管理局办理过户房屋产权证，原审法院应予支持。张海蓉将未取得房屋产权证的房屋卖给蒋安民，双方对此清楚明了，因张海蓉领取房屋产权证的时间超过双方的预计，致使过户递件延迟，责任不全在张海蓉，行政机关的行政行为是双方不能控制的，蒋安民称张海蓉未按约定在2011年8月22日向成都市房产管理局递件，张海蓉构成违约，原审法院不予认定，蒋安民请求判令张海蓉支付违约金7.08万元，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、蒋安民于判决发生法律效力之日起十日内向张海蓉支付违约金4.2万元。二、张海蓉于判决发生法律效力之日起二十日内协助蒋安民到成都市房产管理局办理成都市锦江区喜树街780号2栋l单元9层903号房屋过户房屋产权证。三、驳回张海蓉的其他诉讼请求。四、驳回蒋安民的其他反诉请求。本诉案件受理费885元，张海蓉承担360元，蒋安民承担525元；反诉案件受理费885元，由蒋安民承担。宣判后，原审原告、反诉被告张海蓉不服，向本院提起上诉称：原审法院违背当事人意思自治原则，驳回张海蓉关于解除《房屋买卖合同》、《关于合同编号：MM2101891的补充协议》和撤销房屋买卖过户登记的诉讼请求错误，蒋安民逾期付款超过30日，张海蓉有权解除合同。蒋安民恶意违约，给张海蓉造成巨大损失，应按合同约定向张海蓉支付违约金。原审法院裁减双方约定的违约金无事实依据。据此请求：撤销原审判决，改判解除《房屋买卖合同》和《关于合同编号：MM2101891的补充协议》，判令蒋安民支付违约金7.08万元，判令蒋安民协助张海蓉到成都市房产管理局撤销房屋买卖过户登记。被上诉人蒋安民答辩称，因张海蓉未能及时办理产权证才致使自己延迟交付尾款，原审法院判决的违约金畸高，请求二审法院予以调整。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为《房屋买卖合同》、《关于合同编号：MM2101891的补充协议》是否应当解除以及双方约定违约金是否过高。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，虽然张海蓉按约享有解除合同的权利，但张海蓉却未及时通知蒋安民。至张海蓉提起诉讼时，蒋安民已经履行大部分付款义务，且已于2011年7月29日履行完全部付款义务，张海蓉收取购房款的合同目的已经实现，故张海蓉关于要求解除《房屋买卖合同》和《关于合同编号：MM2101891的补充协议》，判令蒋安民协助张海蓉到成都市房产管理局撤销房屋买卖过户登记的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。加之在《房屋买卖合同》和《关于合同编号：MM2101891的补充协议》已经履行完毕的情况下，张海蓉请求解除合同有违公平原则，不利于维护正常的交易秩序。原审法院对此认定正确，本院予以维持。（二）蒋安民未按照《关于合同编号：MM2101891的补充协议》的约定向张海蓉支付购房款构成违约，应向张海蓉支付违约金。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，衡量双方约定的违约金是否过高应以张海蓉实际损失为基础进行评判。在张海蓉无证据证明其因蒋安民逾期付款所受损失大小的情况下，原审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定蒋安民应承担违约金4.2万元正确，本院予以维持。综上，张海蓉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费850元，由张海蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦代理审判员 李俊代理审判员 罗毅二〇一一年十一月三十日书 记 员 宋扬 搜索“”