（2011）成民终字第4567号
裁判日期: 2011-11-30
公开日期: 2014-06-20
案件名称
张世喜与余国玉、陈玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张世喜,陈玉,余国玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4567号上诉人（原审原告）张世喜。委托代理人张海燕，四川盛豪律师事务所律师。委托代理人谭金玉。被上诉人（原审被告）陈玉。委托代理人谢松林，四川鼎立律师事务所所律师。被上诉人（原审被告）余国玉。上诉人张世喜因与被上诉人陈玉、余国玉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2010年1月前，陈玉得知余国玉要对外出租房屋。于是，找到余国玉商谈租房一事。经双方协商一致，2010年1月18日，余国玉在无张世喜书面授权的情况下与陈玉签订房屋租赁合同，双方在平等自愿的基础上，就甲方（余国玉）出租自己的房屋，乙方（陈玉）承租房屋用于旅馆酒店有关事宜达成如下协议：第一条：租赁房屋系坐落在双流县西航港学府西路南四街5、7、9、11、13、15号的一、二、三、四、五、六楼。第二条：租赁期限从2010年3月1日至2020年3月1日，租期10年，第一年租金为16.5万元，每年递增1万元以此类推，租金涨到22.5万元就不再涨了。租期内租金在每年的3月1日一次性支付。……·。第六条、租赁期间，若合同双方的任何一方提前终止合同，视作违约，否则向对方支付违约金10万元正，本合同10年终止后，若承租方需要续租时按当地行情续租，有优先承租权。甲方保证乙方十年承租权，否则乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方一切损失。……。合同签订后，陈玉向余国玉支付了押金及租金。陈玉将租赁房屋用于酒店经营。房屋出租后，张世喜认为租金太低，要求上涨租金。2011年初，张世喜、余国玉一起找到陈玉，要求上涨租金，因陈玉不同意，双方协商未果。同年2月23日张世喜遂以余国玉未经其同意，擅自将其所有的房屋出租给陈玉，将余国玉、陈玉一并起诉至原审法院。另查明，双流县西航港学府西路南四街5、7、9、11、13、15号房屋，其中，5、7、9号房屋系余开祥、张世喜共同共有，农村散居房屋，2010年7月22日取得房屋所有权证。11、13、15号房屋系余国玉等人所有。张世喜、余开祥、余国玉系一家三口，余国玉是张世喜、余开祥之女。2009年11月15日余开祥去世。张世喜从2008年起和余国玉居住、生活在一起。原审法院认为，余国玉与陈玉签订的《房屋租赁合同》的内容未违反法律和行政法规的规定，是双方当事人真实意思表示，应当合法有效。其理由如下：1、双流县西航港学府西路南四街5、7、9、11、13、15号房屋，均系2010年7月22日取得房屋所有权证。本案中，余国玉与陈玉签订《房屋租赁合同》时间是2010年1月18日，租赁房屋尚未取得产权。在双方商谈租赁过程中，余国玉一直以租赁房屋系自己的房屋与陈玉洽谈。陈玉在不知情的情况下与余国玉签订租赁合同。2、张世喜与余国玉系母女关系，二人共同生活、居住在一起，参与了诉争房屋的修建和管理，虽然张世喜在本案中无书面授权余国玉管理房屋的事项及范围，但两人的特殊身份关系，张世喜诉称对余国玉出租房屋的行为不知晓，与常理不符。同时，因周边房屋租金不断上涨，张世喜、余国玉曾找到陈玉要求上涨租金未果，说明张世喜对余国玉出租房屋的行为知情并默认。因此，余国玉的代理行为应当认定有效。3、张世喜、余国玉在出租房屋后，因市场房屋租金快速上涨，为了上涨租金，张世喜以余国玉未经其许可擅自出租房屋将余国玉、陈玉告至原审法院，要求确认余国玉、陈玉签订《房屋租赁合同》对张世喜房屋的约定无效，并要求陈玉退还房屋、赔偿损失的诉请，违背了当事人从事民事活动应当诚实守信的原则，其行为有损于市场交易的安全。原审法院对张世喜的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第四十九条、第六十条第一款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第_百零七条、第一百二十八条的规定，判决驳回张世喜的诉讼请求。宣判后，张世喜不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，改判支持其诉讼请求。张世喜的主要理由为：1、在租赁合同签订之前，土地所有权的归属和房屋使用性质已明确。陈玉未对土地所有权进行审查，未尽审查义务，原审认定陈玉无过错与事实不符；涉案房屋的使用性质是住房，而陈玉将张世喜的房屋用于酒店经营，也违反相关规定。2、陈玉在使用房屋时严重破坏房屋主体结构，给张世喜造成严重损失，陈玉应向张世喜赔偿，原审法院对该事实未认定。3、因张世喜、余国玉是母女，原审法院就认定本案表见代理成立，是适用法律错误。被上诉人陈玉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。被上诉人余国玉答辩称同意上诉人的上诉意见。经二审审理查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，拥有土地使用权并不表示当然的拥有了房屋所有权。本案中，余国玉与陈玉签订《房屋租赁合同》时间是2010年1月18日，租赁房屋尚未取得产权。在双方商谈租赁过程中，余国玉一直以租赁房屋系自己的房屋与陈玉洽谈。而且张世喜与余国玉系母女关系，二人共同生活、居住在一起，参与了诉争房屋的修建和管理，同时，合同履行中，张世喜、余国玉曾找到陈玉要求上涨租金，虽然张世喜在本案中无书面授权余国玉管理房屋的事项及范围，但两人的特殊身份关系，说明张世喜对余国玉出租房屋的行为知情并默认。张世喜诉称对余国玉出租房屋的行为不知晓，与常理不符。因此，余国玉的代理行为应当认定有效。张世喜还上诉称陈玉改变房屋使用性质、严重破坏房屋主体结构，给张世喜造成严重损失，陈玉应向张世喜赔偿，张世喜的这一上诉请求是另一法律关系，与本案无关，在本案中不应审理。余国玉与陈玉签订的《房屋租赁合同》的内容未违反法律和行政法规的规定，是双方当事人真实意思表示，应当合法有效。综上，张世喜的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变。二审案件受理费1800元，由张世喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 余 杨代理审判员 高 波二〇一一年十一月三十日书 记 员 欧阳楠 关注公众号“”