（2011）中一法三民一初字第198号
裁判日期: 2011-11-25
公开日期: 2018-01-16
案件名称
陈月团与中山市吉雅房地产开发有限公司、张其商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈月团,中山市吉雅房地产开发有限公司,张其,张国森,交通银行股份有限公司中山分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2011）中一法三民一初字第198号原告陈月团，男，1981年12月6日出生，汉族，住广东省阳东县，委托代理人戴明、徐秀洁，广东大公威德律师事务所律师。被告中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：中山市XX镇XXXX巷，组织机构代码：73XXX965-3。法定代表人张其，职务：总经理。被告张其，男，19XX年X月19日出生，汉族，住中山市，两被告的委托代理人卢大文、龙泽平，广东ＸＸ海天律师事务所律师。第三人张国森，男，19XX年X月5日出生，澳门告别行政区居民，住珠海市，委托代理人吴柏昌、李崇，广东千里行律师事务所律师、律师助理。第三人交通银行股份有限公司中山分行，住所地：中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码：98XXX627－1。负责人赵建红，职务：行长。原告陈月团诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，因原告变更诉讼请求，经本院审查认为本案的处理结果可能同张国森、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加张国森、交行中山分行作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴明、徐秀洁，两被告的委托代理人卢大文，第三人张国森的委托代理人吴柏昌到庭参加诉讼。第三人交行中山分行经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月15日，原告与被告吉雅公司签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺。合同签订当日，原告将全部购房款汇入被告张其的账户，被告吉雅公司开具了不动产销售发票。2008年，原告发现所购商铺已全部登记在他人名下。根据当地政府的要求，原告当即到吉雅事件专案组作了登记。因被告与备案登记人张国森将商铺作了虚假销售，并通过张国森与银行作虚假按揭，实际上商铺并未销售给张国森。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、被告向原告返还购房款1000000元及利息（从2006年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿日止）；2、被告承担已付购房款50%即500000元的赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。原告在庭审前变更诉讼请求为：1、备案登记人张国森与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、备案登记人张国森与交行中山分行签订的《个人住房借款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理房地产权属证书。因原告主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，庭审后本院依法告知原告可以变更诉讼请求，原告因此再次变更诉讼请求为原起诉时的诉讼请求。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、不动产销售发票；3、取款回单；4、商品房销售合同登记备案证明表；5、房地产查封证明表。被告吉雅公司、张其辩称，原告与吉雅公司之间是名为买卖商铺实为借款关系，原告购买的商铺价格明显偏低，双方签订商品房买卖合同是对借款提供还款的担保，并非实际销售商铺，故一直未为原告办理合同登记备案。被告同意退还原告已支付的购房款及利息，不同意原告的诉讼请求。诉讼过程中，被告张其向本院提交了一份关于陈月团与吉雅公司商铺买卖情况的书面材料述称：陈月团不是真实与吉雅公司购买20间商铺，其与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》是用来作借款抵押的。我不认识陈月团，但认识陈月团的老板陈思尊。双方经协商由陈思尊借给我600万元，都是陈思尊要求以陈月团与吉雅公司签订商品房买卖合同及由吉雅公司出具的与借款额同等的购楼款发票给陈思尊作借款的抵押。陈思尊于2006年9月15日借给我100万元时双方签有借款协议，且各有一份陈月团与吉雅公司签订了商品房买卖合同、购楼发票。双方另签有一份补充协议，注明还清款给陈思尊后，即退回合同及发票给我作废。至2006年12月12日共三个月以来，我均准时支付利息给陈思尊，故在2006年12月12日，陈思尊按第一次的条件和方法再次借给我500万元，其同样要求以陈月团与吉雅公司签订商品房买卖合同及出具购楼款发票，借款协议由陈思尊签订。因此，陈月团与吉雅公司签订的商品房买卖合同及楼款发票都是用来给陈思尊作借款抵押的。陈月团与吉雅公司签订的20间商铺买卖合同的单价为每平方米1459元，而当时公司商铺的售价每平方米不低于4500元，陈月团的买楼价相差太大，明显不合常理。第三人张国森述称，本案与第三人没有法律上的关联，原告请求的是债权，但之后变更为物权请求。由于原告的合同没有经过备案和办理相关手续，而第三人的合同经过了备案和办理了相关手续，原告变更物权请求没有依据。第三人同意被告吉雅公司主张原告的合同名为商品房买卖，实为借款担保。第三人的买卖合同价格与原告签订的合同价格相比较，即可以看出第三人是实际购房人。从2004年开始按揭以后，第三人至今每月仍按时交付供房款。因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张国森对其述称提供的证据有：1、存款回单；2、商品房买卖合同（复印件）；3、抵押借款合同及公证书；4、交通银行贷款明细表。第三人交行中山分行提供了张国森的按揭贷款材料并述称，1、银行的审贷流程符合法律、法规及银行内部管理规定；2、银行与借款人张国森签订的抵押贷款合同有效。经审理查明，2006年9月15日，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，价款合计1000000元。付款方式为签订合同时一次性付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同签订当日，原告向被告吉雅公司支付了商铺款1000000元，吉雅公司于同日向原告出具购买商铺发票，但被告吉雅公司一直未为原告办理商铺销售登记备案。庭审时原告陈述，2008年3月“吉雅事件”发生，原告发现所购商铺已登记在他人名下，根据当地政府的要求，原告当即到吉雅事件专案组作了登记，但一直未有处理结果。原告于2011年3月7日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为411平方米，购房总价为2416680元，于2004年11月17日登记备案在第三人张国森名下。涉案商铺于2005年2月3日抵押登记在第三人交行中山分行名下，贷款金额为1208000元。又查，被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重申。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张国森与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，并未涉及本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，借款人为张国森，贷款银行为第三人交行中山分行，贷款金额为1208000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，是真实的商铺买卖，还是名为商铺买卖实为借款提供还款的担保。首先，该合同约定的商品房单价过分低于当时的市场价格；其次，合同签订后被告吉雅公司一直未为原告办理商铺销售登记备案，商铺也未在约定的期限内交付给原告，而原告一直未主张过权利；再次，原告提交的证据与被告张其的书面陈述事实基本相符，故本院认定原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》是名为商铺买卖实为借款提供还款担保的借款合同关系。双方签订的商品房买卖合同并非当事人的真实意思表示，不存在真实的买卖商铺事实。被告吉雅公司、张其已被生效的刑事判决书认定其向不特定的公众借款为非法吸收公众存款的犯罪行为，故原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》依法应当认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上，原告要求被告返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持；但其要求被告承担已付购房款50%的赔偿责任的前提必须是合同有效，因合同无效，原告的该项请求不予支持；被告的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈月团与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年9月15日签订的《广东省商品房买卖合同》（中山市XX镇XX区XX市场X号楼X号商铺）无效。二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、张其于本判决生效之日起五日内向原告陈月团返还购房款1000000元及利息（从2006年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决指定的给付之日止）。三、驳回原告陈月团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20952元，由原告负担5850元，两被告负担15102元（原告已付20952元，两被告负担部分应于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长 吴立和审 判 员 廖鑑财人民陪审员 关 毅二〇一一年十一月二十五日书 记 员 唐 群 微信公众号“”