（2011）浙嘉民终字第596号

裁判日期: 2011-11-25

公开日期: 2014-06-18

案件名称

赵超超与嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

嘉善北开房地产开发有限公司；赵超超

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2011）浙嘉民终字第596号上诉人（原审被告）：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。被上诉人（原审原告）：赵超超。上诉人嘉善北开房地产开发有限公司（以下简称北开公司）因与被上诉人赵超超商品房销售合同一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年1月6日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县西塘镇梦里水乡9幢2-302室房屋一套，建筑面积141.69平方米，价格为477495元。另原告向被告购买塘东社区编号为9-10号、面积为27.21平方米的车库一个，价格为27210元；被告应当在2010年7月31日前将该商品房交付给原告使用；被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按约支付房款人民币147495元及车库款27210元；在2010年5月28日，原告通过银行按揭贷款，支付了剩余房款330000元。被告未能在2010年7月31日前（即合同约定的时间）将商品房交付给原告使用。原审另查明，被告建造的梦里水乡小区，在规划设计时有建造半地下停车位的规划，被告发布的宣传资料关于户型介绍的内容上有车库入口的标注。在诉讼过程中，被告确认其将继续建造半地下停车位，并于2011年7月29日向全体业主发出一份承诺，表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，向业主表示歉意，作出如下承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算，业主可凭购房合同于2011年8月15日到被告处领取部分违约金，其中商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。2011年8月15日，原告在先期支付逾期购房合同的违约金确认单上签字，认可被告承诺的内容，并领取部分逾期交房违约金5000元。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限向原告交房，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，原告认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到原告的合理损失及被告的违约情形，酌情将违约金调至日万分之一。即被告自2010年8月1日起按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以计算至判决生效之日止，判决生效之后至被告实际交房之日的违约金，原告可与被告另行结算。此外，原、被告之间签订的合同对建造半地下停车位没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造半地下停车位的规划，且被告在发售房屋时对此进行了宣传。因此，被告负有建造半地下停车位的义务。现被告也对半地下停车位的建造进行了承诺，应积极履行该义务。建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故对原告要求被告建造半地下停车位的请求不作裁判。如被告在交房时仍未建造半地下停车位，原告可以另行向被告主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款504705元为本金，按每日万分之一支付原告赵超超自2010年8月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金，扣除被告已付5000元，余款于判决生效之日起七日内支付；二、驳回原告赵超超的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元（原告已预交93元），由原、被告各半负担。一审判决宣告后，北开公司不服，向本院提起上诉称，双方合同约定以已付房款的万分之零点五按日计算逾期交房违约金。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，一审在买受人没有提供证据证明违约造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，将违约金酌情调整至日万分之一，没有依据。另外，赵超超已经接受了北开公司只对2012年3月1日之后的逾期交房违约金进行调高的承诺，一审未考虑该情形，将违约金计算方式予以调整，亦无依据。综上，请求撤销原判第一项，并改判以已付房款504705为本金，按原合同约定的日万分之零点五支付赵超超自2010年6月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金，并扣除已支付的违约金5000元。被上诉人赵超超未作答辩。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照合同计算逾期交房违约金，北开公司每月应支付的逾期交房违约金明显低于现阶段房屋租金市场行情。考虑到买受人的合理损失以及北开公司的违约情形，一审将违约金调至日万分之一，调整后计算出的逾期交房违约金未明显偏离同地段同类房屋的租金市场行情，故一审酌情将违约金调整，并无明显不当，二审不予更改。北开公司请求按照合同约定支付逾期交房违约金，没有依据，不予支持。另外，北开公司在2011年7月29日承诺自2012年3月1日之后按日万分之三支付逾期交房违约金，并同意先期支付部分违约金。该承诺书对2012年3月1日之前的逾期交房违约金的计算未作出承诺。买受人接受承诺并先行领取违约金的，买受人仍可以就2012年3月1日之前的逾期交房违约金数额请求予以调高。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由嘉善北开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　杨迪虎审判员　　谭　灿审判员　　李　岗二〇一一年十一月二十五日书记员　　阮美琴微信公众号“”