（2011）金牛民初字第3249号

裁判日期: 2011-11-25

公开日期: 2014-05-04

案件名称

成都永安经济发展有限公司与梁翠芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

成都永安经济发展有限公司；梁翠芬；中国人民解放军成都军区总医院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十七条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第三款

全文

成都市金牛区人民法院民事判决书（2011）金牛民初字第3249号原告（反诉被告）成都永安经济发展有限公司。法定代表人刘福琼。委托代理人罗海军，四川天澄门律师事务所律师。委托代理人毛平，四川天澄门律师事务所律师。被告（反诉原告）梁翠芬。委托代理人丁四庆。委托代理人熊道习，四川华楚律师事务所律师。第三人中国人民解放军成都军区总医院。法定代表人沈毅。委托代理人姜璟俊，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托代理人孔建会，中豪律师集团（四川）事务所律师。原告（反诉被告）成都永安经济发展有限公司（以下简称永安公司）与被告（反诉原告）梁翠芬、第三人中国人民解放军成都军区总医院（以下简称成都军区总医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2011年10月27日、11月25日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）永安公司的委托代理人罗海军、毛平，被告（反诉原告）梁翠芬的委托代理人丁四庆、熊道习到庭参加了诉讼，第三人成都军区总医院的委托代理人姜璟俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）永安公司诉称，2001年8月16日，永安公司与成都军区总医院签订《投资建设合作经营合同》，约定：成都军区总医院将其医院内大门、道路及附属用房工程交由永安公司投资建设开发经营，工程投资金额约600万元，成都军区总医院负责提供土地资源10亩，完善相关建设手续，提供规划、施工图，永安公司严格按照工程设计要求进行投资建设，保证工程质量，营业性的工程项目由永安公司自主经营10年，经营年满后在一个月内办理完交接手续，无偿地交给成都军区总医院。双方于2007年5月21日签订了前述协议的补充协议，一致确认永安公司的投资总额为7588976.91元。永安公司以每年60万元回收速度收回投资，收费期限为13.5年，即自2003年1月1日至2016年6月30日。前述协议依法成立，具有法律约束力，双方均严格按照合同约定履行。工程建设完工后，永安公司通过租赁经营性用房回收投资。永安公司与梁翠芬于2008年2月26日签订《成都军区总医院营业房租赁合同》一份，梁翠芬租赁成都军区总医院大门内A-16、17、18，B-16、17号营业房，面积共175.8平方米，年租金为94932元，租赁期限为五年，从2008年10月1日至2013年9月30日止，租赁用途为开设过桥米线和老家水饺之用。因成都市政府川陕路改造及成都军区总医院因国防工程项目建设需要收回梁翠芬使用的房屋，并得到政府主管部门和军队上级主管部门的批准即将开始规划设计和工程建设，因军队政策及国防需要提前收回营业房及场所，永安公司与梁翠芬无租赁基础，应当提前终止《成都军区总医院营业房租赁合同》，成都军区总医院应按军队和国家有关规定向梁翠芬给予经济补偿，但梁翠芬应当按实际使用时间支付租金。永安公司和成都军区总医院共同与梁翠芬多次协商，梁翠芬无正当理由拒不搬迁，已经严重影响永安公司和成都军区总医院日常工作秩序和国防工程项目的建设。为维护永安公司的合法权益，永安公司依法起诉至法院，请求判令：1、依法解除永安公司与梁翠芬之间的《成都军区总医院营业房租赁合同》；2、梁翠芬立即搬离出租的A-16、17、18，B-16、17号营业用房并将腾空的房子及时交付给成都军区总医院依法用于国防建设；3、由成都军区总医院依法向梁翠芬支付补偿费用；4、梁翠芬立即向永安公司支付至起诉之日止的房屋租金51263.28元，永安公司按梁翠芬实际腾退交付房屋之日止收取房屋租金；5、由梁翠芬承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）梁翠芬辩称，1、永安公司解除租赁合同没有法定或约定事由，依法不能成立；2、本案为房屋租赁合同纠纷，永安公司要求判令第三人成都军区总医院向梁翠芬赔偿损失有悖合同的相对性；3、梁翠芬不是不缴纳租金而是永安公司通过停水停电等措施导致我方无法缴纳租金；4、到目前为止我方还没有见到川陕路改造的文件，而且川陕路已经改造完毕，如果是国防建设需要，那么国防建设的主体是国家，成都军区总医院就不应当将诉争房屋出租给梁翠芬。因此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护被告的合法权益。梁翠芬反诉称，2008年2月26日，永安公司与梁翠芬签订《成都军区总医院营业房租赁合同》，约定永安公司将成都军区总医院大门内A幢A-16、17、18号，B幢B-16、17号营业房出租给梁翠芬使用，A、B两幢面积分别为97.2平方米、78.6平方米，共计：175.8平方米，每平方米月租金为45元，年租金为94932元，租赁期限为5年，租赁期限为2008年10月1日至2013年9月30日止，租赁用途为开设过桥米线和老家水饺。合同签订时支付两年租金，即签订合同时已支付2008年10月1日至2010年9月30日的租金，后三年租金在2010年9月30日前支付。签订合同后，梁翠芬对房屋进行了装修，开始营业。但仅在该租赁房屋经营一年时间，永安公司就以成都市政府川陕路改造及第三人国防建设需要为由，要求解除合同并及时搬迁（川陕路改造早已完成，并未涉及梁翠芬租赁房屋。梁翠芬自始至终也未看到所谓的“成都市政府川陕路改造及第三人国防建设需要”相关“红线规划图”及政府拆迁公告）。永安公司在未与梁翠芬就“拆迁补偿”达成一致的情况下，于2010年1月，开始采取停水、电、气等方式逼迫租赁户搬迁，导致所有租赁户的强烈不满。为此，全体租赁户向成都军区反映此情况，军区首长责成成都军区总医院及时恢复正常的水、电、气供应。但成都军区总医院仍采取改小进水管、经常维护电路停电、停气等方式（至今未恢复供气），给梁翠芬的营业收入带来了严重损失。梁翠芬为减少损失，采取自购液化气，购置照明设施等增加经营成本方式艰难经营，以避免损失扩大。并且梁翠芬按《成都军区总医院营业房租赁合同》的约定，主动多次向永安公司交纳租金，但永安公司为解除合同，拒绝收取租金。为维护梁翠芬的利益，现向法院提起反诉，请求法院判令：1、永安公司履行2008年2月26日签订的《成都军区总医院营业房租赁合同》，正常恢复水、电、气的供应；2、永安公司赔偿因违约给反诉人造成的营业损失至正常恢复水、电、气止（每月1万2千元，暂计至起诉之日24万元）；3、永安公司承担本案的全部诉讼费用。永安公司辩称，1、梁翠芬要求继续履行租赁合同，由于军队建设和川陕路改造，诉争房屋将被拆除，永安公司无继续履行合同的基础；2、梁翠芬要求永安公司给付梁翠芬营业损失，至今为止，梁翠芬还在经营，不存在损失问题。第三人成都军区总医院辩称，成都军区总医院与永安公司之间签订的《投资合作经营合同》因川陕路改造及军队国防建设已协商解除，成都军区总医院依法根据拆迁后城市规划进行新的规划和新的国防工程项目建设，已经得到政府主管部门和军队上级主管部门的批准，成都军区总医院同意对永安公司进行经济补偿，对于营业性用房的承租户，成都军区总医院按照成都市的有关拆迁规定制定补偿方案，由永安公司负责补偿款的发放工作。由于军队国防建设导致永安公司无法继续履行原合同，系不可抗力，不应当承担违约责任。梁翠芬主张的停水、停电、停气导致其无法经营与事实不符，停气至今未通系因煤气管道规格已不符合安全标准，成都军区总医院与供气部门协商多次，但供气部门至今未采取相应措施并恢复通气，同时租赁合同并未规定出租人须向承租人供气，因此梁翠芬主张永安公司违约不足采信。梁翠芬现在还在营业房内经营，其提出的赔偿损失没有任何依据。永安公司与成都军区总医院多次找梁翠芬协商，梁翠芬没有正当理由拒不退还已经到期的承租房，且漫天要价，已经严重影响了成都军区总医院的日常工作秩序和国防工程项目的建设，请求人民法院依法判令梁翠芬立即搬离承租房屋。经审理查明：2001年8月16日，永安公司与成都军区总医院签订《投资建设合作经营合同》，合同约定：成都军区总医院将医院内大门、道路及附属用房工程交由永安公司投资建设开发经营，工程投资金额约600万元，成都军区负责提供土地资源10亩、完善相关建设手续、提供规划施工图纸，永安公司严格按照工程设计要求进行投资建设，建成后，营业性的工程项目由永安公司自主经营10年，经营年限届满后在一个月内办理完交接手续，无偿交给成都军区总医院。2001年9月4日，成都军区联勤部以（2001）联营字第212号批复同意了成都军区总医院的医院营门新建实施方案，即“新建营院大门一座、新铺道路1854平方米、新建两侧附属用房3600平方米，工程概算总投资600万元，建设所需经费全部由你院自筹解决”。2007年5月11日，永安公司与成都军区总医院又签订了《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》，并约定：经双方一致确认永安公司的投资总额为7588976.91元，永安公司以每年60万元的回收速度收回投资，其收费期限为13.5年，即为2003年1月1日至2016年6月30日。2008年2月26日，永安公司与梁翠芬签订《成都军区总医院营业房租赁合同》，双方约定：永安公司将成都军区总医院大门内A幢A-16、17、18、B幢B-16、17号建筑面积为175.8平方米的营业房屋出租给梁翠芬使用，租赁期限为5年，即从2008年10月1日至2013年9月30日止，租金为每平方米每月45元，年租金为94932元（梁翠芬已于2008年3月11日一次性支付两年租金189864元），梁翠芬若需要对房屋装修，应事先和永安公司衔接，经审定同意后方可施工，并提供装修图供永安公司存档，若其装修、施工等给房屋和公共设施、设备造成损害，应负责赔偿；租赁期间，双方不得随意终止合同，若因一方违约造成合同不能继续履行的，违约方应向履约方按租金总额的30%支付违约金。2009年11月13日，成都军区总医院致函永安公司：“根据成都市政府实施川陕路整治改造工程的要求，我院大门两侧营业用房属拆迁范围，政府限定我方在12月内完成拆迁，因此，我们双方的经营合作项目将因政府市政建设而无法继续，为确保川陕路改造工程进度，请通知各营业用房在规定的日期前（2009年12月31日）搬离，同时终止《投资建设合作经营合同》及其补充协议”。2009年11月18日，永安公司及成都军区总医院以张贴公告的方式向各承租户发出通知：要求各承租户自该通知公告之日起三十日内与永安公司办理相关手续，并于2009年12月31日前搬离，由永安公司按成都市政府相关政策及成都军区总医院的补偿方案代为发放补偿金。2009年11月20日，成都军区总医院与永安公司召开了营业房拆迁通报会，梁翠芬代理人丁四庆参加了该通报会。2010年5月20日，永安公司向梁翠芬发出《关于房屋拆迁通知》：“……请你于2010年5月28日前按照本通知自行搬迁，退还租赁房屋。中国人民解放军成都军区总医院将于2010年5月29日对你所承租房屋区域统一停水、停电、停气……”。2010年5月29日，成都军区总医院对梁翠芬所承租房屋区域进行停水、停电、停气，两天后恢复供水、供电，至今未恢复供气。2010年8月25日，中国人民解放军成都军区联勤部以联营（2010）287号批复同意了成都军区总医院制定的《2015年前营区建设规划方案》，梁翠芬所承租营业房属于该方案规划建设范围之内。以上事实有身份证明、营业执照、《投资建设合作经营合同》及补充协议、《成都军区总医院营业房租赁合同》、成都军区联勤部批复、收据存根、通知、会议签到表、公证书等证据，以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，永安公司与成都军区总医院于2001年8月16日签订的《投资建设合作经营合同》、于2007年5月11日签订的《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》，均是各自的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人均有约束力。永安公司与梁翠芬于2008年2月26日签订的《成都军区总医院营业房租赁合同》，亦是各自的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点在于成都军区总医院以川陕路改造、国防工程建设为由终止其与永安公司的《投资建设合作经营合同》及《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》是否属于因不可抗力而解除合同的情形，永安公司在履行其与梁翠芬之间的《成都军区总医院营业房租赁合同》时是否存在违约行为。本院认为，成都军区总医院与永安公司向本院提交的证据均不能证明梁翠芬所承租的营业房属于川陕路改造需要拆迁的范围，对于成都军区总医院向本院提交的其与成都市兴城投资有限公司签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》（此合同无签订日期），该安置合同约定成都军区总医院应当于2009年10月30日前腾空被拆迁房屋交由成都市兴城投资有限公司，而成都军区总医院与永安公司于2009年11月20日才召开营业房拆迁通报会，同时，川陕路的改造早已完成，事实上并未因成都军区总医院营业用房未拆迁而影响川陕路改造进度，因此，梁翠芬所承租的营业房屋应不属于因川陕路改造需要拆迁的范围，成都军区总医院以川陕路改造终止其与永安公司的《投资建设合作经营合同》及《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》的理由不能成立，永安公司以川陕路改造为由于2009年11月18日通知梁翠芬要求其于2009年12月31日前搬离的行为构成违约，但此后双方的营业租赁合同并未实际解除。对成都军区总医院以国防工程建设终止其与永安公司的《投资建设合作经营合同》及《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》的理由是否成立，本院认为，成都军区总医院作为军队医院，其性质有其特殊性，军队工程建设是为保障军队作战、训练、科研、生活、生产需要而实施的工程设施的新建、扩建及有关工作，成都军区总医院根据军队建设和军队发展的要求对营区进行的规划建设符合国防利益需要，属于国防建设的组成部分，并且经过中国人民解放军成都军区联勤部以联营（2010）287号批复同意了该营区建设规划方案，梁翠芬所承租营业房属于该方案规划建设范围之内。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因国防建设需要致使合同不能履行的应属于不可抗力致使合同目的不能实现的情形，对成都军区总医院以国防工程建设终止其与永安公司的《投资建设合作经营合同》及《关于﹤投资建设合作经营合同﹥的补充协议》的理由本院予以采信，成都军区总医院对营业房的拆迁应视为因军队国防建设需要而进行的拆迁，永安公司在合同履行期限未届满之前终止其与梁翠芬之间的《成都军区总医院营业房租赁合同》亦应属于因不可抗力致使合同目的不能实现的情形，但因不可抗力致使合同目的不能实现的情形成立的时间应以中国人民解放军成都军区联勤部批准成都军区总医院营区建设方案的时间即2010年8月25日为准，合同解除之后，梁翠芬未向永安公司退还营业房，并经营至今，因此本院对永安公司要求梁翠芬腾退营业房的请求予以支持。梁翠芬已于2008年3月11日按原合同约定向永安公司将租金一次性支付至2010年9月30日，现梁翠芬仍实际占有并使用营业房，本院对永安公司要求梁翠芬支付房屋使用费的主张予以支持，并按原营业房租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。对于永安公司要求第三人成都军区总医院向梁翠芬赔偿损失有悖合同的相对性原则，本院对永安公司的该项请求不予处理。由于成都军区总医院因国防建设需要收回营业用房，对于永安公司与梁翠芬之间的《成都军区总医院营业房租赁合同》已无履行的基础，因此，对梁翠芬要求永安公司继续履行2008年2月26日签订的《成都军区总医院营业房租赁合同》并恢复水、电、气的供应的主张不予支持。对于梁翠芬要求永安公司赔偿因违约给其造成的营业损失（每月1万2千元，暂计至起诉之日24万元）的主张，本院认为，在本案确认的2010年8月25日梁翠芬与永安公司因不可抗力解除合同之前，永安公司存在一定的违约行为，并应当承担一定违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，按照合同法的基本原理，违约金与损害赔偿是一致的，在没有造成损害的时候，违约金就具有处罚性；在违约行为造成对方损害时，违约金就具有损害赔偿性质，违约金与损害赔偿责任是不能并用的，其违约金应当优先适用，由于梁翠芬对其主张的营业损失并未向本院提交相应的纳税证明等合法有效的证据支持，因此，本院对永安公司应当向梁翠芬赔偿的违约损失按双方合同约定即“违约方应向履约方按租金总额的30%支付违约金”确定，即94932×5×30%=142398元予以确认。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都永安经济发展有限公司与梁翠芬于2008年2月26日签订的《成都军区总医院营业房租赁合同》已于2010年8月25日解除；二、梁翠芬于本判决生效之日起二十日内搬离成都军区总医院A-16、17、18，B-16、17营业用房并将房屋交付给成都永安经济发展有限公司；三、梁翠芬于本判决生效之日起二十日内按原2008年2月26日签订的《成都军区总医院营业房租赁合同》约定的房屋租金标准向成都永安经济发展有限公司支付2010年10月1日起至实际搬离时止的房屋使用费；四、成都永安经济发展有限公司于本判决生效之日起二十日内向梁翠芬赔偿违约损失142398元；五、驳回成都永安经济发展有限公司的其它诉讼请求；六、驳回梁翠芬的其它诉讼请求。案件受理费本诉590元、反诉2450元共3040元，由梁翠芬承担2000元、成都永安经济发展有限公司承担1040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　李　旭代理审判员　　何奇卿人民陪审员　　姜绍刚二〇一一年十一月二十五日书　记　员　　李　聪来源：百度搜索“”