（2011）浙嘉民终字第624号
裁判日期: 2011-11-25
公开日期: 2014-06-18
案件名称
叶建卫与嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉善北开房地产开发有限公司,叶建卫
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第624号上诉人（原审被告）：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。被上诉人（原审原告）：叶建卫。上诉人嘉善北开房地产开发有限公司（以下简称北开公司）因与被上诉人叶建卫商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月14日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2008年9月27日，叶建卫与北开公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：叶建卫向北开公司购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》22幢2-302室房屋一套，建筑面积93.74平方米，房屋总价280907元整。另外，叶建卫向北开公司购买编号为19-11面积为13.12平方米的储藏间一间，价格为13120元。合同约定房屋的交付期限为2010年5月31日前，出卖人逾期交房的违约责任为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，叶建卫已按约首付90907元整，并支付了储藏间的价款。2009年8月17日，叶建卫办理了按揭贷款190000元。叶建卫按约履行支付了房款的义务，但北开公司至今未能将商品房交付叶建卫。故叶建卫诉至法院，要求北开公司按已付房价款的每日万分之二支付损失，并履行建造小区地下车库的义务。在诉讼过程中，北开公司确认其将继续建造半地下停车位，因叶建卫不同意调解，无法调解。原审法院认为，叶建卫与北开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北开公司未能在合同约定的期限向叶建卫交房，已构成违约，叶建卫要求北开公司承担违约责任，予以支持。叶建卫与北开公司签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之0.5，叶建卫认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到叶建卫的合理损失及北开公司的违约情形，酌情将违约金调至日万分之一，即北开公司自2010年6月1日起按日向叶建卫支付已付房价款万分之一的违约金。叶建卫起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以判决只计算至该判决生效之日止，该判决生效之后至北开公司实际交房之日的违约金，叶建卫可与北开公司另行结算。此外，叶建卫与北开公司之间签订的合同对建造半地下车库没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造地下车位的规划，且北开公司在发售房屋时对此进行了宣传，因此，北开公司负有建造地下车位的义务。现北开公司也对半地下车位的建造进行了承诺，应积极履行该义务，但建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故对叶建卫要求北开公司建造半地下停车位的请求不作裁判。如北开公司在交房时仍未建造半地下停车位，叶建卫可以另行向北开公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款294027元为本金，按每日万分之一支付叶建卫自2010年6月1日起至该判决生效之日止的逾期交房的违约金，于判决生效之日起十五日内支付；二、驳回叶建卫的其他诉讼请求；如果嘉善北开房地产开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费116元（叶建卫已预交58元），叶建卫与嘉善北开房地产开发有限公司各半负担。一审判决宣告后，北开公司不服，向本院提起上诉称，双方合同约定以已付房款的万分之零点五按日计算逾期交房违约金。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，一审在买受人没有提供证据证明违约造成的实际损失高于合同约定的违约金的情况下，将违约金酌情调整至日万分之一，没有依据。综上，请求撤销原判第一项，并改判以已付房款284027元为本金，按合同约定的日万分之零点五支付被上诉人叶建卫自2010年6月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金。被上诉人叶建卫未作答辩。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照合同计算逾期交房违约金，北开公司每月应支付的逾期交房违约金明显低于现阶段房屋租金市场行情。考虑到买受人的合理损失以及北开公司的违约情形，一审将违约金调至日万分之一，调整后计算出的逾期交房违约金未明显偏离同地段同类房屋的租金市场行情，故一审酌情将违约金调整，并无明显不当，二审不予更改。北开公司请求按照合同约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，没有依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由嘉善北开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 杨迪虎审 判 员 谭 灿代理审判员 陈 远二〇一一年十一月二十五日书 记 员 阮美琴 来自：