（2011）成民终字第5259号
裁判日期: 2011-11-24
公开日期: 2014-06-27
案件名称
范经亮与张念、左稚华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范经亮,张念,左稚华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第5259号上诉人（原审被告）范经亮。委托代理人黎刚，四川发现律师事务所律师。委托代理人曾凡军。被上诉人（原审原告）张念。被上诉人（原审原告）左稚华。以上二被上诉人共同委托代理人郭建，四川普联律师事务所律师。上诉人范经亮因与被上诉人张念、左稚华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2011）金牛民初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。原审判决认定，2005年11月20日，张念、左稚华与范经亮签订《房屋租赁合同》，张念、左稚华将其所有的位于成都市金牛区抚琴西路250号益商综合楼一幢第四层的房屋租赁给范经亮经营招待所。合同约定租赁期限从2005年11月20日至2013年12月24日止。月租金为16元／平方米，租金每半年到期前十五日交付给张念、左稚华，租金从2005年12月25日起收取。合同签订后，张念、左稚华将该房屋交付给范经亮。后在2008年12月12日，双方之间达成1份协议，将租赁房屋的价格从每平方米16元增加到18元。范经亮租赁该房屋后到现在一直在经营招待所。范经亮于2009年6月10日、2009年12月8日、2010年6月10日、2011年1月4日向左稚华的账户上支付相应的房屋租金。另查明，双方在《房屋租赁合同》中约定的位于成都市金牛区抚琴西路250号益商综合楼一幢第四层的房屋系成都市金牛区抚琴西路250号1幢401、402、403号房屋。原审认定上述事实主要采信以下证据材料：房屋产权证、房屋租赁合同、银行存款凭条、协议、庭审笔录。原审法院认为，本案争议的焦点系范经亮是否有违约行为。根据双方签订《房屋租赁合同》第二条：“甲、乙双方议定的上述房屋当年内的月租金为16元／平方米.月（不含物业管理费等其他费用）。租赁期限自二00五年十一月二十日至二0一三年十二月二十四日止，租金每半年结算，每次人民币柒万元，乙方在每半年到期前拾伍日交付给甲方。……。”依照上述约定，范经亮应当在2010年12月16日前支付2010年下半年的房屋租金，根据法庭调查，范经亮于2011年1月4日通过银行转账支付张念、左稚华2010年下半年的房屋租金，逾期19天。根据双方签订《房屋租赁合同》第十三条第2款规定：“乙方逾期交付房租、水电费及其他费用，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收滞纳金，逾期十五日未付，甲方有权收回房屋，不返还履约保证金。”根据以上查明的事实，范经亮迟延交付的时间已经达到合同约定解除的条件，张念、左稚华于2011年1月6日向范经亮发出解除合同的通知，范经亮虽然在庭审中予以否认，但是根据张念、左稚华在庭审中出示的邮政快递送达回执，能够证明已经将解除通知书送达给范经亮，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，张念、左稚华诉请解除与范经亮于2005年11月20日签订《房屋租赁合同》及2008年12月12日签订《协议》的请求予以支持。关于范经亮在庭审中辩称张念、左稚华在租金到期都是自己去范经亮处催收，但是通过法庭调查，根据合同约定，租金的收取方式为：“乙方在每半年到期前拾伍日交付给甲方”。原审法院认为租金应当是范经亮在每半年到期前拾伍日交付给李念、左稚华，双方并未出示相关证据来证明租金收取的其他方式，故对范经亮的辩解原审法院不予采信。关于张念、左稚华诉请的第二项，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条载明：“在房屋租赁合同终止时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或者向甲方交纳恢复工程所需费用”。故原审法院对张念、左稚华的第二项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、张念、左稚华与范经亮于2005年11月20日签订的《房屋租赁合同》及2008年12月12日签订的《协议》于本判决生效之日起解除。二、范经亮在本判决生效后20日内将成都市金牛区抚琴西路250号1幢401、402、403号房屋恢复原状后腾退给张念、左稚华。案件受理费50元，由范经亮承担。宣判后，范经亮不服上述判决，向本院提起上诉，请求：二审撤销一审判决，并驳回张念、左稚华的诉讼请求。事实和理由：范经亮未按合同约定的履行期限支付租金的原因系多次通过电话联系的方式要求张念、左稚华告知支付租金的账号，但张念、左稚华未接听电话亦未向范经亮提供账号所致，因此，范经亮并非故意拖欠租金。2011年1月2日，范经亮知晓租金汇款账号后，于1月4日将款汇至左稚华账户，张念、左稚华收到房租后并没有退还和拒收，该行为应视为对范经亮迟延支付房租的认可。张念和左稚华共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。二审中，范经亮向本院提交以下证据材料：手机短信、2011年6月10日支付租金76630元的凭据。拟证实，张念和左稚华更换过租赁支付的账号以及在诉讼过程中范经亮向张念和左稚华支付2011年下半年的租金。经质证，张念和左稚华对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据予以确认。二审另查明，张念和左稚华曾于2010年6月更换租金支付的账号，范经亮亦通过更换后的租金账号向张念、左稚华支付2010年下半年的租金。对于2011年下半年的租金，张念、左稚华确认收到。二审查明其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题在于范经亮是否存在违约行为导致双方签订的合同及协议解除。从双方签订的《房屋租赁合同》内容来看，范经亮应于2010年12月10日前向张念、左稚华支付2011年上半年的房租。本案中，范经亮支付2011年上半年的房租时间为2011年1月4日，存在未按约支付租金的情形，但范经亮主张系张念、左稚华未提供租金支付账号所致，结合本案案情，虽张念、左稚华在2010年6月更换租金支付账号，对此，范经亮知晓并按此账号向张念、左稚华支付租金，因此，在该账号未通知撤销或变更前，范经亮应按照张念、左稚华提供的该账号直接支付相应的租金。同时，合同中虽未约定具体支付租金的方式，但按照双方的交易习惯一般亦为范经亮将租金直接支付到左稚华的账户上，因此，范经亮主张因张念和左稚华未提供账号遂未完成支付租金的理由不能成立。本案中，双方签订的合同约定逾期十五日未付，张念、左稚华有权收回房屋，该约定可以看出，作为出租人的张念、左稚华给予承租人范经亮逾期支付租金的合理期限，在此期间，范经亮应通过积极的方式如采取提存或公证以及联系张念、左稚华将拖欠的租金支付，以弥补自身违约造成的风险，但范经亮在其违约后至合同解除条件成就前并无证据证明其采取上述措施弥补自身违约的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，范经亮与张念、左稚华签订的《房屋租赁合同》及相关协议，因范经亮迟延支付租金的时间已符合合同约定的解除条件且张念、左稚华已向范经亮发出解除合同的通知，故张念、左稚华主张将上述合同及协议解除，本院予以支持。至于范经亮提出虽存在逾期支付租金的情形，但已通过事后支付租金行为弥补其违约事实，因范经亮事后支付租金并不能改变其存在未按合同约定的期限支付租金的事实。当范经亮出现逾期支付租金的情形时，合同赋予了张念、左稚华解除合同的权利。故范经亮的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费100元，由范经亮负担，原审案件受理费负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 唐云国代理审判员 傅 敏二〇一一年十一月二十四日书 记 员 李婧杰 更多数据：