（2011）绍越民初字第3925号
裁判日期: 2011-11-24
公开日期: 2014-04-09
案件名称
绍兴市房地产管理处与章吾祥、王忠燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市房地产管理处,章吾祥,王忠燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第3925号原告绍兴市房地产管理处。法定代表人许国权。委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙。被告章吾祥。被告王忠燕。原告绍兴市房地产管理处（以下简称房管处）与被告章吾祥、王忠燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月25日立案受理。依法由代理审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2011年11月16日公开开庭进行了审理。原告房管处的委托代理人朱妙、被告章吾祥到庭参加诉讼，被告王忠燕经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：绍兴市越城区上大路177号（原179-1号）一楼一底营业房，系国家直管非住宅公房，由原告依法经营管理。2004年4月1日原告与绍兴华通资产经营有限责任公司签订《绍兴市区非住宅公房租赁合同》，约定自2001年4月1日起至2006年3月31日止，绍兴华通资产经营有限责任公司租用绍兴市越城区上大路179号（原124号）三楼三底四平公有非住宅营业房，统一标准计租，自2004年4月1日起，租金按每季度9369元标准执行，双方约定租赁期内，租金标准随国家租金标准的调整而同步调整。后绍兴华通资产经营有限责任公司将上大路179号房屋一部分（面积为137.06平方米）租赁给被告章吾祥。2006年3月，绍兴华通资产有限责任公司与原告终止租赁关系，但被告章吾祥续租该房屋。自2006年4月起，原告多次催促被告按《绍兴市区公有房屋管理办法》规定，以房地产估价报告租金价值测算为依据，与原告签订租赁合同，并按时支付租金，但被告至今未与原告签订租赁合同。同时查明，被告章吾祥已将该房屋转租给被告王忠燕。现原告为维护其合法权益，向法院起诉，要求判令：解除原告与被告章吾祥的租赁合同，被告立即归还原告坐落于绍兴市越城区上大路177号（原179-1号）一楼一底营业房；被告章吾祥向原告支付自2006年4月1日至2011年6月30日租金262847.76元，支付自2011年7月1日起至归还房屋止的房屋使用费（按12516.56元／季计算），被告王忠燕对上述租金承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。被告章吾祥辩称：1999年起我从绍兴华通资产经营有限公司承租上大路179号东边一间、中间后半间，以及三间楼上的房子，台州人租了西边一间和中间前半间。2006年，被告的北海房管所没有得到我的同意，把中间的后半间租给了台州人，此后就该房屋的租赁事宜，房管处也没有来找我谈过。我认为中间的后半间我有优先承租权，同时认为既然下面两间租给台州人了，为什么楼上的两间还要我负担租金。故我要求中间后半间的房屋应当继续租赁给我，欠缴房屋租金的价格要求参照旁边上大路175号、179号的租金水平。被告王忠燕未作答辩，也未向本院提交证据。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：1、原告出具的证明1份，要求证明上大路177号（原179-1号）地号宗四0718，建筑面积137.06平方米，一层是48平方米，二层89.06平方米，该房屋产权属于国家所有，由原告进行经营和管理；2、绍兴市区非住宅区租赁合同1份，要求证明原告与绍兴华通资产经营有限责任公司于2004年就上大路179号房屋租赁事宜签订合同，合同期限是2004年4月1日至2006年3月31日；3、个体工商户登记情况1份，要求证明被告章吾祥自1999年12月29日至2004年2月23日在上大路179号即诉争房屋开设绍兴市越城凡祥茶叶副食品商店，被告章吾祥系实际承租人；4、被告章吾祥与王忠燕签订的租赁合同1份、个体工商户设立登记申请书1份，要求证明被告章吾祥与王忠燕于2009年2月8日签订租赁合同，将诉争房屋转租给王忠燕的事实；5、《绍兴市区公有房屋管理办法》文件1份，要求证明根据该文件规定，公有非住宅房屋的租金标准实行市场租金；6、房地产估价报告6份，要求证明诉争房屋经评估一楼营业房的租金为每月每平米72元，二层租金为每月每平方米8元；7、通知1份，要求证明绍兴华通资产经营有限公司退租的事实；8、通知4份、律师函1份及寄件凭证1份，要求证明原告向被告章吾祥催讨过租金以及要求签订租赁合同的事实。被告章吾祥为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：9、房屋租赁协议书1份、房屋出租发票1张，要求证明被告章吾祥与绍兴华通资产经营有限责任公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2005年5月31日至2006年5月30日，以及向绍兴华通资产经营有限公司支付房租到2006年5月30日止的事实。经质证，被告章吾祥对证据1、3、4、7无异议；对证据2，认为该租赁合同与其无关，不发表意见；对证据5《绍兴市区公有房屋管理办法》不予认可，认为租金应当参照旁边上大路175号、179号的租金价格；对证据6房地产估价报告本身无异议，该地段租金确实是这个价格，但认为原告对房屋未尽到修缮管理职责，房屋租金应当参照旁边上大路175号、179号的租金价格；对证据8，认为4份通知没有收到过，且通知上的名字“章吾强”与本人的名字章吾祥不一致，律师函是收到的；对证据9，原告对证据真实性没有异议，但是认为这是被告章吾祥与绍兴华通资产经营有限责任公司之间的租赁关系，而绍兴华通资产公司与原告的租赁关系已在2006年3月底到期。本院认证认为：被告王忠燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。证据1、2、3、4、5、6、7、9符合证据三性，本院予以认定；证据8，原告无证据证明该4份通知已实际送达被告章吾祥，且该4份通知上的姓名与被告章吾祥不一致，故对该4份通知不予认定，因被告章吾祥认可已收到律师函，故本院对律师函予以认定。根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：坐落于绍兴市越城区上大路原179号（现177号、179号）的房屋，系原告房管处管理的国家公房。2004年4月1日，原告与绍兴华通资产经营有限责任公司签订《绍兴市非住宅公房租赁合同》，将绍兴市越城区上大路原179号三楼三底四平，共计建筑面积243.49平方米的房屋租赁给绍兴华通资产经营有限责任公司，租赁期限为2004年4月1日至2006年3月31日，按统一标准计租，按9369元／季度标准执行，同时约定租金标准随国家租金标准的调整而同步调整。2005年6月1日，绍兴华通资产经营有限责任公司与被告章吾祥签订房屋租赁协议，约定绍兴华通资产经营有限责任公司将上述上大路原179号房屋中的营业用房一间出租给被告章吾祥，租赁期限为2005年5月31日至2006年5月30日，年租金为25000元。2005年12月1日，被告章吾祥向绍兴华通资产经营有限责任公司支付2005年12月至2006年5月的租金12500元。2006年7月5日，绍兴华通资产经营有限公司通知北海房管所，该上大路原179号房屋因房价大幅度提高，导致无法承受，不再续租。2010年6月12日，原告委托浙江中圣律师事务所向章吾祥发送律师函，要求被告章吾祥支付房屋使用费并腾退房屋。同时查明，2009年2月8日，被告章吾祥与王忠燕签订房屋租赁合同一份，约定章吾祥将绍兴市上大路现177号的房屋（一层48平方米，二层89.06平方米）出租给王忠燕，租赁期限为2009年2月8日至2012年2月8日，租金每月2500元，租金每年一次性付清。后被告王忠燕将该房屋用于开设绍兴市越城区远缆电缆经销处至今。另查明，上大路原179-1号（现177号）房屋租金经绍兴市平正房地产评估事务所评估为一层72元每平方米每月，二层8元每平方米每月。本院认为，原告房管处与绍兴华通资产经营有限责任公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效；该租赁合同约定租赁期限为2004年4月1日至2006年3月31日，在此期间绍兴华通资产经营有限责任公司将诉争房屋转租给被告章吾祥，原告房管处表示认可，故该转租行为亦合法有效。原告房管处与绍兴华通资产经营有限责任公司的租赁期于2006年3月31日届满后，2006年7月5日绍兴华通资产经营有限公司才通知原告不再续租该房屋，因原告对2006年4月1日至2006年7月5日绍兴华通资产经营有限公司作为原承租人继续承租该房屋未表示异议，故该期间内原告与绍兴华通资产经营有限公司系不定期租赁关系。从2006年7月6日起被告章吾祥作为承租人继续使用该房屋，原告房管处也未表示异议，同时因原告房管处与被告章吾祥至今未签订书面租赁合同，故原告房管处与被告章吾祥自2006年7月6日形成不定期租赁关系，被告章吾祥作为承租人应当向原告房管处支付从2006年7月6日起的租金。关于租金标准，原告房管处主张按其与绍兴华通资产经营有限责任公司签订租赁合同约定的国家租金为准，即以委托评估的市场价格执行，本院认为被告章吾祥并非该租赁合同的相对人，故该租金标准的约定对被告章吾祥不具有约束力，因绍兴华通资产经营有限责任公司与被告章吾祥的转租合同得到原告房管处的认可，故租金标准可以绍兴华通资产经营有限责任公司与被告章吾祥签订的租赁协议为准，按年租金25000元计算，即每日68.50元。被告章吾祥与王忠燕签订的租赁合同约定自2009年2月8日起至2012年2月8日该诉争房屋出租给王忠燕，王忠燕已实际使用该诉争房屋，同时该转租协议并未得到原告的同意，故原告现要求解除与被告章吾祥之间的租赁关系，并要求实际使用人王忠燕、承租人章吾祥归还该诉争房屋于法有据，本院予以支持。原告同时要求被告王忠燕应对章吾祥的欠付租金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告章吾祥辩称其有优先承租权及原告未尽到房屋维护义务，该辩称意见缺乏法律和事实依据，本院不予采信。被告王忠燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告绍兴市房地产管理处与被告章吾祥之间关于坐落于绍兴市越城区上大路177号房屋（一层48平方米、二层89.06平方米）的租赁关系；二、被告王忠燕应于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋，由被告章吾祥将该房屋归还给原告绍兴市房地产管理处；三、被告章吾祥应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处自2006年7月6日起至实际腾退日止的房屋租金及使用费（按每日68.50元计算）；四、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2621.50元，由原告绍兴市房地产管理处负担1312.50元，被告章吾祥负担1309元，于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 周晓圆二〇一一年十一月二十四日书 记 员 张铃羚 更多数据：