（2011）深中法民五终字第2401号
裁判日期: 2011-11-24
公开日期: 2016-01-06
案件名称
上诉人田某因与被上诉人某物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田某,某物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第2401号上诉人（原审被告）：田某，男，汉族。委托代理人：高波，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：某物业管理有限公司。法定代表人：王某，董事长。委托代理人：韦某，男，汉族，该公司员工。上诉人田某因与被上诉人某物业管理有限公司（以下简称为某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1299号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，某花园裙楼x号楼x层、xx层的业主系某置业发展有限公司（以下简称某公司），建筑面积均为3403.59平方米，房屋用途为商业。2009年1月15日，田某与某公司深圳分公司签订《房地产租赁合同》，约定田某承租某花园裙楼x号楼x层、xx层，租赁房地产建筑面积共计6807.18平方米，租赁期限自2009年2月20日起至2017年2月19日止，租赁房地产用途为商业，合同并约定，租赁期间，房屋管理费等费用由田某负责支付。某物业公司系某花园的原物业管理单位，具有壹级物业管理资质，自1998年始对某花园提供物业管理服务。2005年12月31日，某物业公司与深圳市福田区某花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由某物业公司对某花园实行物业管理服务，期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止。提供的物业管理服务范围为：1、某花园物业的共用部分的日常维修养护管理；2、某花园之物业的共用部分的专项维修资金的收取、使用及管理；3、某花园区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。物业服务费的收费标准为：高层住宅2.60元／月.平方米，办公楼5.60元／月.平方米，商业物业收费另行商议；物业管理服务费应于每月15日前向某物业公司缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。该合同签订后，某物业公司与某花园业主委员会就商业裙楼物业的收费标准未另行签订补充协议，合同到期后，亦未续签。2009年9月21日，某花园业主委员会、深圳市某某国际物业管理有限公司（以下简称某某物业）与某物业公司签订一份《某花园物业管理移交协议》，协议明确某花园业主委员会已选定某某物业为某花园小区的接管方，某物业公司应于2009年9月23日中午12点退出某花园小区的物业管理，交由某某物业接管。2009年9月23日，某物业公司退出某花园，并将相关资料及物品移交给某某物业。原审法院另查，某某物业与某花园业主委员会于2009年9月9日签订《某花园物业管理合同》，其中约定商业物业的管理费为3元／平方米／月。原审法院又查，某物业公司分别于2010年7月19日、8月11日向田某邮寄催款通知，催促田某缴交物业管理费及滞纳金等费用。邮寄地址为涉讼租赁房屋。某物业公司在原审中诉请：1、田某支付2009年2月20日至2009年9月23日的管理费144749.82元，滞纳金9293.26元，合计154043.08元；2、田某承担本案诉讼费。原审法院认为，某物业公司与某花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。某物业公司与某花园业主委员会所签订的《物业服务合同》于2007年12月31日期满后未续签，但在某花园业主委员会选聘新的物业服务企业前，仍由某物业公司为某花园业主提供物业管理服务，故应视为《物业服务合同》继续有效，田某辩称某物业公司不具备收费管理资格，理由不成立，原审法院不予采信。至2009年9月9日，某花园业主委员会才选聘新的物业服务企业，并与新的物业服务企业某某物业签订了物业管理合同，某物业公司按与某花园业主委员会、某某物业间的移交协议，于2009年9月23日中午12点退出了某花园。田某辩称某物业公司拒绝办理移交手续，无权收取物业管理费，与事实不符，理由不成立，原审法院不予采信。田某系涉案某花园裙楼x号楼x层、xx层的承租人，涉案某花园裙楼x号楼x层、xx层的业主系某公司，与田某签订房屋租赁合同的某公司深圳分公司系某公司的下属分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故某分公司与田某签订的房屋租赁合同的民事责任应由某公司承担，且田某亦已实际占有、使用涉讼租赁房屋，房屋租赁合同已经实际履行，田某依法应承担房屋承租人的权利义务，田某辩称田某诉讼主体不适格，理由不成立，原审法院不予采信。田某与业主约定由其负责交纳物业服务费用，故田某负有交纳所使用物业的物业服务费的义务。但某物业公司与某花园业主委员会在《物业服务合同》中对某花园商业物业的物业服务费收费标准未有明确约定，在签订合同后也没有就此达成补充协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项”价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价［《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于发布〈深圳市物业管理服务收费管理规定〉的通知》（深价联字（2006）18号）］，原审法院参考某物业公司的物业服务资质、同类物业的市场收费情况以及某花园与某某物业约定的同类物业收费标准，酌情确定在某物业公司管理期间，某花园商业物业的收费标准为3元／平方米／月，计田某应向某物业公司支付2009年2月20日至2009年9月23日期间的物业服务费为144992.93元（3元×6807.18平方米×7个月＋3元×6807.18平方米÷30天×3天），某物业公司主张田某支付144749.82元，原审法院予以支持。由于物业服务费收费标准不明，田某不交纳物业服务费不构成恶意拖欠，故某物业公司请求田某支付滞纳金，原审法院不予支持。田某辩称某物业公司未履行物业管理服务，但所提交的照片不足以证明田某的主张，故原审法院不予采信。关于田某的诉讼时效抗辩，原审法院认为，某物业公司分别于2010年7月19日、8月11日向田某邮寄了催款通知，诉讼时效发生中断，重新计算，故至某物业公司起诉时，诉讼时效尚过超过，对田某的该项抗辩主张，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、田某应于本判决发生法律效力之日起十日内向某物业公司支付2009年2月20日至2009年9月23日期间的物业服务费144749.82元；二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。如果田某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3381元（已由某物业公司缴交），因适用简易程序审理减半收取1690.5元，由某物业公司负担102元，田某负担1588.5元。上诉人田某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销二审判决第一项，依法驳回原告的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审法院有以下事实认定与实际情况不符。1、上诉人不是本案的承租人，主体不适格。一审《判决书》第2页倒数第5行的查明：”2009年1月15日，被告与某公司深圳分公司签订《房地产租赁合同》，约定被告承租某花园裙楼x号楼x层、xx层，”这不是事实。事实是：《房地产租赁合同》因合同主体不符合要求，根本就没有履行。本案房屋的真正承租人是深圳市某酒店有限公司（以下简称某酒店），从一开始承租、到装修、到酒店经营、直到支付租金，均是某酒店。上诉人并没有租用本案涉诉房屋。而本案的房屋所有权人是某公司，不是其深圳分公司。上诉人与房屋所有人没有租赁关系，上诉人没有承租一天涉案房屋。2、一审法院《判决书》认定邮寄《催款通知》视为送达不是事实情况。一审法院《判决书》在第4页第4行查明认定：”原告分别于2010年7月19日、8月11日向被告邮寄催款通知，催促被告缴交物业管理费及滞纳金等费用。邮寄地址为涉讼租赁房屋”。这不是事实。事实是：上诉人从来没有收到任何催款通知，也没有原告邮寄给上诉人的东西。原告提交给法院所谓的”邮件详情单”，一没有上诉人的签收签字，二送达地址是某酒店，不是上诉人的住所。因此，一审法院所谓给上诉人送达催款通知不是事实，上诉人没有收到原告任何催款函件。二、一审法院有以下适用法律不当。一审法院认为”与被告签订房屋租赁合同的某公司深圳分公司系某公司的下属分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故某分公司与被告签订的房屋租赁合同的民事责任应由某公司承担，且被告亦已实际占有、使用涉讼租赁房屋，房屋租赁合同已经实际履行，被告依法应承担房屋承租人的权利义务。”这显然违背了本案的事实和法律的规定：1、本案是物业服务合同纠纷，判断的依据应是物业管理公司给谁提供了物业服务，本案被上诉人没有给上诉人提供任何服务，按照《合同法》公平原则，谁受益谁承担义务。本案上诉人不是受益人，自然无需承担物业管理费用。2、一审法院认定《房屋租赁合同》已履行显然不是事实。涉讼租赁房屋的租用则和使用这从头到尾都是：深圳市某酒店责任公司。无论接收、占有、使用、装修、支付租金、缴纳水电费均是某酒店履行的。一审法院凭什么认定是被告实际占有、使用涉讼租赁房屋这显然不是事实。3、本案既然是合同纠纷，适用法律的依据应当是《合同法》，而不是《公司法》。《房屋租赁合同》是否履行应当依据事实判断，即租赁房屋谁在占有，谁在装修使用，谁交租赁费用，谁交水电费来判断谁是承租人。而《物业服务合同》则应判断谁是物业服务享受人，谁才是支付物业服务费的主体。但是一审法院不顾这一客观事实”张冠李戴”，将上诉人认定为承租人，而不理会上诉人不是承租人的抗辩，显然违背尊重客观事实和最基本的司法原则。用《公司法》第14条的规定认定《房屋租赁合同》是否履行显然适用法律不当。本案的事实是某分公司同意租房给上诉人，租赁房屋所有权人某公司不干，某分公司没有权出租，结果把房屋租给了某酒店。综上所述，上诉人认为，上诉人与被上诉人的物业服务合同纠纷，诉讼主体不适格，被上诉人找错了对象，而且上诉人没有收到被上诉人任何《催款通知》，该案已过诉讼时效，一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查清事实，依法公平、公正审理，支持上诉人的合法请求。被上诉人某物业公司口头答辩称：恳请法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，本案诉讼费由上诉人承担。本院经审理查明，案外人某公司（以下简称某总公司）于2011年10月20日提交《证明》一份，主要内容为：”位于（1）深圳市福田区彩田路西、红荔路南某花园裙楼x号楼1层-b1xx0平方米﹤合同号HQ0xx660﹥及（2）深圳市福田区彩田路西、红荔路南某花园裙楼x号楼x层、xx层6807.18平方米﹤合同号HQ0xx540﹥合计7907.18平方米房产所有权为某公司，经营管理权归某公司深圳分公司，现出租给田某经营使用”。案外人某酒店也于2011年10月10日出具《关于租用房屋办理酒店的情况说明》以及某酒店支付涉案房屋租金的证据，该说明的主要内容为：”一、田某先生系我司总经理，其对外承租房屋的行为系职务行为。2009年1月15日，因办理酒店需要我司向业主某公司承租了深圳市某路南某花园裙楼x号楼二层和三层。当时田某先生系我司总经理，于是代表我司与某公司深圳分公司签订了《房屋租赁合同》，但该合同不是由田某与某置业深圳分公司履行，而是由我司与业主某公司进行房屋租赁合同履行。田某只是代表我司对外参加经营活动中履行职务行为。二、租用房屋为我司使用和收益。我司租用房屋的目的在于开办酒店。自承租下深圳市某路南某花园裙楼x号楼二层和三层开始，我司进行了房屋装修，接通水、电、办理消防，对外经营。在这期间某物业管理有限公司的工作人员给予了大力协助和支持。我司对外开业经营后，所有房租、管理费、水电费和消防等费用均由我司承担，我司也利用租用房屋进行酒店经营获取利益。综上所述，田某先生对外租房行为代表我司所为，属职务行为。租赁房屋也是我司使用和收益。”再查明：上诉人确认其是案外人某酒店的法定代表人。原审已查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人是否是涉案房屋的承租人？2、被上诉人邮寄的《催款通知》是否应当视为送达？对于焦点1，本院认为，上诉人与某分公司签订了《房地产租赁合同》，承租涉案房屋；某总公司出具了《证明》，证明涉案房屋经营管理权归某公司深圳分公司，涉案房屋现出租给上诉人使用。上诉人主张涉案房屋系案外人某酒店向某总公司承租，但上诉人未能提供某酒店与相关当事人的租赁合同，某酒店也未能提供其与某总公司的相应租赁合同；而上诉人是某酒店的法定代表人，即使存在某酒店支付涉案房屋租金、管理费等行为，在上诉人未能提供相应合同、不能排除系某酒店代上诉人支付涉案房屋租金、管理费的情况下，并不能直接认定涉案房屋的实际承租人系某酒店；基于上述理由，某酒店虽提供《关于租用房屋办理酒店的情况说明》证明涉案房屋系田某代表某酒店租房，但某酒店未能提供相应的租赁合同，根据优势证据规则，本院采信某总公司出具的《证明》，根据涉案租赁合同等证据，应当认定上诉人是涉案房屋的承租人。对于焦点2，本院认为，被上诉人邮寄的《催款通知》涉及两张《国内特快专递邮件详情单》（时间分别是2010年7月19日、8月11日），一张写的收件人是田某，另一张写的收件人是某酒店、田某，签收人虽然不是上诉人本人，但上诉人是案外人某酒店的法定代表人，被上诉人以上诉人作为收件人按照该酒店地址邮寄了相关通知，原审法院认为该两份邮件应当视为送达并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，对其各项上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3381元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 柯 云 宗审判员 杨 潮 声二〇一一年十一月二十四日书记员 廖燕萍（兼） 关注公众号“”