（2011）成民终字第5143号
裁判日期: 2011-11-24
公开日期: 2014-06-23
案件名称
王正凤与包文旭、唐铭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
王正凤；包文旭；唐铭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第5143号上诉人（原审原告）王正凤。委托代理人桑词友，四川蜀诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）包文旭。被上诉人（原审被告）唐铭。委托代理人王肖琴。上诉人王正凤因与被上诉人包文旭、唐铭房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第3169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，王正凤与包文旭于1994年7月20日登记结婚。2006年10月27日包文旭与成都蜀源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：由包文旭购买成都蜀源房地产开发有限公司开发的位于成都市锦江区琉三路73号1幢底层5号商铺一间，建筑面积37.39平方米，总计金额为211328元；包文旭首付151328元，按揭60000元。2006年11月14日中国建设银行股份有限公司四川省分行作为贷款人，包文旭作为借款人，包文旭和王正凤作为抵押人签订了《借款合同》，约定：由包文旭向中国建设银行股份有限公司四川省分行贷款60000元，至2016年11月14日按月还清；包文旭和王正凤用所购的成都市锦江区琉三路73号1幢底层5号商铺一间作抵押。《借款合同》经四川省成都市公证处公证，并出具（2006）川国公证字第72404号公证书。2009年4月2日成都市房屋产权监理处颁发了成房权证监证字第1895280号（权：1438788）房屋产权证。该产权证载明：房屋所有人为包文旭，共有情况为单独所有，房屋坐落为锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号，建筑面积37.39平方米。2011年3月15日成都市国土资源局颁发了锦国用（2011）第4043号国土证，土地使用人为包文旭，房屋座落为锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号。王正凤在庭审中陈述，在取得房屋产权证后，知道诉争房屋登记为包文旭单独所有。包文旭将锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号房屋在网上发布出售信息。辜建友作为中介方获得该售房信息，于2011年3月7日促成包文旭与唐铭签订《房屋买卖合同》，约定：包文旭将位于锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号房屋，面积37.39平方米自愿出售给唐铭，房屋所有权证号为权：1438788，售价为555000元，2011年3月7日唐铭向包文旭支付购房定金20000元，当包文旭把银行按揭款还完并注销过户后，唐铭向包文旭支付235000元，剩余款项由唐铭向银行申请贷款支付，交房时间为唐铭把尾款支付包文旭后第二日。《房屋买卖合同》签订的当日，唐铭向包文旭交纳购房定金20000元。2011年4月14日包文旭、唐铭、辜建友和担保公司签订《补充协议》，内容为：唐铭拿到新证后，在一个月内把剩余房款付给包文旭，如银行未按时放款，由唐铭现金支付。2011年5月23日包文旭向中国建设银行股份有限公司四川省分行提前结清了全部按揭款。2011年6月8日包文旭与唐铭因税发生纠纷，致使《房屋买卖合同》未继续履行。锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号，现变更名称为锦江区琉三路73号1栋1楼商5号。唐铭系锦江区铭信房产信息服务部业主。王正凤请求判令：确认包文旭与唐铭于2011年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该不动产特权的证明……”。王正凤与包文旭在夫妻关系存续期间以包文旭名义购买了位于锦江区琉三路73号1栋1楼商5号房屋一间，但成都市房屋产权监理处于2009年4月2日颁发的权1438788房屋产权证载明的锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号（现锦江区琉三路73号1栋1楼商5号）的所有人为包文旭，共有情况为单独所有。房屋产权证颁发后，王正凤已知道该房屋产权的登记情况，但王正凤未提交该房屋产权属登记机关登记错误的相关证据，且至今也未要求登记部门予以变更。故锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号（现锦江区琉三路73号1栋1楼商5号）房屋根据现有证据，只能确认为包文旭单独所有。王正凤认为包文旭无权单独处分该房屋，并与唐铭签订《房屋买卖合同》无效的理由不能成立。包文旭与唐铭签订《房屋买卖合同》的中介方为辜建友，并非锦江区铭信房产信息服务部，故唐铭不是《房屋买卖合同》的中介方。王正凤认为唐铭购买包文旭的房屋，违反《房地产经纪管理办法》的规定，其理由不能成立，且《房地产经纪管理办法》不属认定合同无效的法定依据。故王正凤以此认为包文旭与唐铭签订的《房屋买卖合同》无效的理由也不成立。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王正凤的诉讼请求。本案案件受理费100元，由王正凤负担。宣判后，原审原告王正凤不服判决，向本院提起上诉。上诉人王正凤的主要上诉理由为，1、一审判决违背客观事实，错误适用法律，将位于成都市锦江区琉三路73号1栋1楼商5号商铺的夫妻共同财产认定为被上诉人包文旭单独所有，认定错误。2、《房屋买卖合同》的中介方为铭信房产，而不是辜建友个人，一审对该认定明显违背客观事实。3、被上诉人唐铭通过自己经营的房屋中介机构铭信房产，在《房屋买卖合同》第九条约定收取中介费2000元，属于恶意串通损害他人利益的行为。4、一审法院未认定《房地产经纪管理办法》为合同无效的法定依据是错误的。请求撤销一审判决，依法予以改判，判定包文旭与唐铭签订的《房屋买卖合同》无效。被上诉人包文旭答辩称，本案是因包文旭背着妻子将房屋出售的，对此无其他陈述。被上诉人唐铭答辩称，一审中已经查明买卖双方签署合同时出具的房产证是一人所有，包文旭在出售时也没有告知唐铭该房屋系共有，唐铭也是以个人名义出售的，唐铭已经尽到审查义务，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。二审法院对原审法院查明的基本事实和证据予以确认和采信。本院认为，本案争议房屋是因权属证书上登记的所有人为包文旭，共有情况为单独所有。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书，是权利人享有该不动产特权的证明。王正凤认为其是共有权人，但房屋产权证颁发后，王正凤已知道该房屋产权的登记情况，王正凤未提交该房屋产权属登记机关登记错误的相关证据，也没有提交申请过变更的相关证据。故一审法院认定锦江区琉璃乡棬子树村一、二组1栋1楼5号（现锦江区琉三路73号1栋1楼商5号）房屋为包文旭单独所有认定正确，本院对王正凤认为其是共有权人的上诉请求因无事实依据不予支持。包文旭与唐铭签订《房屋买卖合同》的中介方为辜建友，并非锦江区铭信房产信息服务部，故唐铭不是《房屋买卖合同》的中介方。且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反国家、法律、行政法规的强制性规定。故《房地产经纪管理办法》中规定的承购、承租自己提供经济服务的房屋，不属认定合同无效的法定依据。故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》有效并无不当，王正凤认为包文旭与唐铭签订的《房屋买卖合同》无效的理由本院亦不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按照原审判决确认的执行；二审案件受理费100元，由上诉人王正凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦审 判 员 陈苹代理审判员 罗毅二〇一一年十一月二十四日书 记 员 杜平 微信公众号“”