（2011）六金民二初字第540号

裁判日期: 2011-11-23

公开日期: 2016-09-20

案件名称

许佑琼与张立菊、陈小芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

六安市金安区人民法院

所属地区

六安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许佑琼,张立菊,陈小芳,陈小燕,张小凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十六条

全文

安徽省六安市金安区人民法院民事判决书（2011）六金民二初字第540号原告：许佑琼（曾用名许佑群），女，住六安市。委托代理人（特别授权）：晏宗武，安徽皖西律师事务所律师。被告：张立菊，女，住六安经济技术开发区。被告：陈小芳（系张立菊女儿），女，住址同上。被告：陈小燕（系张立菊女儿），女，住址同上。被告：张小凤（系张立菊女儿），女，住址同上。上述四位被告共同的委托代理人（特别授权）：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。原告许佑琼与被告张立菊等四人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许佑琼委托代理人晏宗武，被告陈小芳及四被告共同委托代理人高洁，证人陈某到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。许佑琼诉称：2000年7月26日，原告与陈德修就皖西路46号巷27号房产交易签订《协议书》一份，约定：1、该房产作价26万元卖给原告。2、房款由欠款15万元和由原告代陈德修清偿皖西城市信用社贷款11万元本息组成。3、过户条件为还清贷款后原告凭本协议自己办理房屋转户手续。4、协议书签字后生效，许佑琼、陈德修、陈某各执一份。协议签订时该房屋已实际交付原告手。2009年陈德修病故，四被告作为其继承人拒绝协助原告办理房产过户手续。请求依法判令四被告协助办理房产证并承担本案诉讼费用。原告后在本案审理过程中，变更诉讼请求为依法判令四被告继续履行合同，协助办理房产证并承担本案诉讼费用。许佑琼为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、原、被告身份证、户口本复印件，证明原、被告双方的主体资格。证据二、1、《协议书》；2、皖西城市信用社及农业银行贷款资料；3、证人陈某证言，主要内容为：许佑琼是我三婶，陈德修是我二叔，张立菊是我二婶，陈小芳、陈小燕、张小凤是我堂妹，我父亲排行老大。许佑琼一家九十年代就住进46号巷争议房屋了，因陈德修外欠债务较多，为优先保护家里人债权，2000年7月26日遂签订了房屋转让协议书，46号巷房屋作价26万元，其中15万元以陈德修欠陈德祥借款抵付。该协议书是我起草的，陈德修因不识字，在协议书上加盖的私章，许佑琼是我三叔代签的字，她捺的手印，我作为证明人签的字。该组证据意在证明1、原告与陈德修签订的房屋买卖协议合法有效；2、陈德修原15万元借款已转为原告向其购房款；3、陈德修生前因不识字而采用加盖私章的方式进行民事活动。证据三、水电等费用票据、争议房屋照片，证明原告早已实际使用争议房屋。证据四、关于拖欠工人工资问题的报告、继承权公证书，证明原告未偿还皖西城市信用社11万元贷款本息的原因及被告违反房屋买卖协议约定的事实。四被告辩称：1、原告与陈德修签订的《协议书》不真实、不合法，不具有法律效力；2、原告要求被告继续履行合同，协助办理房产证，既无合同依据也无法律依据。因此，原告诉请不当，请求依法予以驳回。四被告为支持其答辩意见，向本院提交下列证据：证据一、六房抵他字第100193号房屋他项权证，证明争议房屋于1999年9月8日设定抵押，抵押权利人皖西城市信用社。证据二、（2001）六金民初字第734号民事判决书，证明原告并未向皖西城市信用社还过陈德修贷款。证据三、徽商银行记账凭证，证明陈德修向皖西城市信用社11万元借款是陈小芳代为清偿的。证据四、（2009）皖六皋公证字第1297号公证书及陈德修委托书，证明陈德修并没有与许佑琼签订过房屋买卖协议书。证据五、工资表二份，证明许佑琼在2000年前收入有限，没有能力筹足15万元借给陈德修。证据六、六房权证中市字第××号房屋产权证，证实争议房屋坐落于大别山东路46号巷内，所有权人为陈德修，房屋面积273.20平米。四被告对许佑琼四组证据的质证意见为：对证据一原、被告双方的主体资格不持异议；对证据二中《协议书》的真实性、合法性有异议。对贷款资料真实性无异议，但不同意其证明目的。对陈某证言的真实性提出异议；对证据三、四真实性无异议，但认为使用房屋并不能证明协议实际履行，公证书与本案原告诉请无关联性，报告不能作为不还贷款的理由。许佑琼对四被告证据的质证意见为：对证据一、六无异议；对证据二因未提供原件不予质证；对证据三真实性无异议，但认为与本案关联不大；对证据四真实性有异议，认为该公证书公证处没有存档；对证据五认为证明观点不能成立。本院对原、被告提交的上述证据作如下认证：许佑琼证据一、证据二中皖西城市信用社及农业银行贷款资料、证据三的真实性被告无异议，对其证据效力及证明力予以认定；证据二中《协议书》及陈某证言，四被告对其真实性虽提出异议，但并未提供证据加以反驳。经查，证人陈某系协议双方当事人的侄子，本身与协议内容并无利害关系，其作为《协议书》签订的见证人所作证言应真实可信。同时结合银行贷款资料看，陈德修生前因不识字而使用加盖私章的方式进行民事活动。因此该二份证据可以证明2000年7月26日原告与陈德修就皖西路46号巷27号房产交易签订了《协议书》，约定该房产作价26万元卖给原告，房款由所欠原告款15万元和转移皖西城市信用社贷款11万元本息债务组成，过户条件为贷款还清后原告凭本协议自己办理房屋转户手续的事实；证据四关于拖欠工人工资问题的报告、继承权公证书因与本案不具有直接关联性，故对其证据效力不予认定。四被告证据一、二、三、六真实有效；证据四、五因与本案不具有直接关联性，故对其证据效力不予认定。综合上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实如下：原告许佑琼与被告张立菊系妯娌关系，许佑琼系被告陈小芳、陈小燕、张小凤婶娘。张立菊丈夫陈德修生前曾拥有几处房产，其中包括六安市大别山东路46号巷（习惯又称皖西路46号巷）27号建筑面积为273.20平方米、房产证号为六房权证中市字第××号的房产。九十年代陈德修将皖西路46号巷27号房屋（以下简称27号房屋）让与弟陈德祥、弟媳许佑琼一家使用。2000年4月7日陈德修以27号房屋作抵押，向皖西城市信用合作社（后更名为徽商银行六安大别山商贸中心支行）贷款110000元用于资金周转。2000年7月26日，陈德修因经营负债较多，遂与弟媳许佑琼就27号房屋签订《协议书》一份，约定：该房屋作价26万元卖给许佑琼；房款给付方式由冲抵陈德修之前所欠许佑琼家借款15万元和许佑琼代陈德修清偿欠皖西城市信用社11万元贷款本息组成；过户条件为还清贷款后原告凭本协议自己办理房屋转户手续。该协议签订时由陈德修和陈德祥的侄子陈某在场见证。后陈德修因无力偿还债务，于2000年年底外出躲债，直至2009年4月10日病故。许佑琼一家自九十年代入住后一直占有、使用27号房屋至今，并以陈德祥名义进行了水、电、有线电视等立户。许佑琼因故未按《协议书》约定偿还陈德修所欠皖西城市信用社贷款11万元本息债务。2009年12月28日，陈小芳经手归还其父陈德修所欠银行贷款110000元，赎回了六房权证中市字第××号房产证。后陈小芳等人准备办理27号房屋遗产继承的过户手续时，原、被告发生纠纷，原告遂于2011年1月17日向本院提起诉讼。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案陈德修与许佑琼就27号房屋所订立的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。在该买卖合同签订时，原告许佑琼就已经占有使用了该房屋，原告实际上已取得了该房屋的所有权，虽未办理房屋转让登记，也仅仅产生不对抗善意第三人的法律效力。现因作为合同的出卖方陈德修已故，原告诉请要求陈德修的法定继承人协助办理相关产权转让手续，但根据双方签订协议的第二条约定，购买方应偿还出卖方用此房抵押所借的银行借款本息，该房产转让给原告许佑琼所有，双方互不补偿。由于原告没有按上述约定，履行代为还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，故被告拒绝协助原告办理房产证的请求，理由正当，原告诉请缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十六条及其他相关法律的规定，判决如下：驳回原告许佑琼的诉讼请求。案件受理费500元，由原告许佑琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判长　杨　军审判员　吴旭东审判员　陈克海二〇一一年十一月二十三日书记员　汪　雪附：法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。关注公众号“”