（2011）惠中法民一终字第55号
裁判日期: 2011-11-23
公开日期: 2017-12-28
案件名称
惠州市海伦堡房地产开发有限公司、李膳佐房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市海伦堡房地产开发有限公司,李膳佐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）惠中法民一终字第55号上诉人（原审被告）惠州市海伦堡房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北三环北路28号。法定代表人韩智文，董事长。委托代理人卢健军,广东信德盛律师事务所律师。委托代理人屈青宏，该公司职员。被上诉人（原审原告）李膳佐，男，1984年9月29日出生，中国人民解放军75200部队66分队现役军人，住深圳市。委托代理人胡丽琴，广东尚典律师事务所律师。委托代理人王健，广东尚典律师事务所实习律师。上诉人惠州市海伦堡房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院作出的（2010）惠城法民一初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，2010年3月22日，原、被告签订了一份《惠州.中颐海伦堡商品房认购书》，约定原告认购被告开发的“中颐海伦堡”商品房，并交付了购房定金10000元给被告。原告称，签订《惠州.中颐海伦堡商品房认购书》以后，原、被告双方曾多次就《商品房买卖合同》中的条款进行协商，但双方对于《商品房买卖合同》中的主要条款最终未能达成一致，导致《商品房买卖合同》未能签订。现原告以因双方对《商品房买卖合同》中的主要条款无法达成一致，导致合同未能签订，属于法律规定的“不可归责于当事人双方的事由”。原告要求退还其已交纳的购房定金10000元，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定为由，诉至本院，请求：1、解除原、被告签订的商品房认购书，判令被告退还购房订金10000元；2、判令被告承担本案诉讼费。原审认为，原、被告双方虽然签订了《惠州.中颐海伦堡商品房认购书》，且原告已交付了10000元定金给被告，但双方最终没能就《商品房买卖合同》的具体条款协商达成一致，导致《商品房买卖合同》未能订立，原告也没有支付购房款给被告。根据有关的法律规定，被告应当将10000元定金返还给原告。原告要求被告退还定金的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由不成立，本院不予采纳。为此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告惠州市海伦堡房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内，退还10000元购房定金给原告李膳佐。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告惠州市海伦堡房地产开发有限公司负担。原审被告惠州市海伦堡房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一审法院未考虑上诉人在一审时的答辩意见，忽略被上诉人的举证责任，导致认定事实错误。具体如下：一、被上诉人逾期签署《商品房买卖合同》及相关文件，依据《惠州.中颐海伦堡商品房认购书》，被上诉人交付给上诉人的定金，应归上诉人所有，被上诉人无权要求退还。一审判决上诉人退回定金，没有事实和法律依据。1、2010年3月22日，上诉人与被上诉人签署认购书第六条约定，被上诉人应在2010年3月28日或之前到上诉人公司签署《商品房买卖合同》及相关文件；第八条约定，被上诉人逾期未签署《商品房买卖合同》及相关文件的，视为根本违反认购书，被上诉人支付的定金归上诉人所有。2、被上诉人没有按时到上诉人签署《商品房买卖合同》及相关文件。被上诉人也没能提交任何证据，证明其已经就签署《商品房买卖合同》的相关事项，与上诉人进行协商。3、依据认购书第八条约定，被上诉人交付给上诉人的10000元定金，应归上诉人所有，被上诉人无权要求退还。一审判决上诉人退还定金，没有任何事实和法律依据。二、双方在签署《认购书》时，已协商确定房屋买卖合同的主要条款。被上诉人也书面确认，清楚了解《商品房买卖合同》及相关文件的具体内容，并认可全部条款。由此可见，一审法院认为的“双方没能就《商品房买卖合同》的具体条款协商达成一致，导致《商品房买卖合同》未能订立”，明显认定事实错误。1、认购书已明确约定“认购物业情况”、“相关购房费用”、“付款方式”等合同的主要条款。被上诉人认为“对于合同中的主要条款仍然无法达成一致”，没有任何事实和合同依据。2、上诉人在与被上诉人签署认购书之前，已经公示《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《惠州.中颐海伦堡楼宇按揭办理须知》、《惠州.海伦堡置业计划书》，乙方同意按照《商品房买卖合同》及其补充协议等范本签署《商品房买卖合同》及相关文件。三、法院在认定“双方没能就《商品房买卖合同》的具体条款协商达成一致导致《商品房买卖合同》未能订立时”，举证责任分配错误，导致其判决严重曲解事实、错用法律。1、前文所述，认购书及《商品房买卖合同》已经明确合同的主要条款，双方均应确认接受。2、被上诉人提出的“双方没能就《商品房买卖合同》的具体条款协商达成一致”的，其应提出相应的证据佐证，应负法律规定的举证责任，应明确对哪个主要条款协商不一致”，什么时候进行了协商？不一致的条款在《认购书》及相关文件中是否已经有约定？如被上诉人不能举证证明其诉讼请求和理由的，应承担不利后果。3、事实上，在起诉前、庭审中，被上诉人均未能提交相应证据，以推倒《认购书》及《商品房买卖合同》的约定。一审法院在审理本案时，即没有要求被上诉人就其诉讼请求承担举证责任，也没有客观审理《认购书》及《商品房买卖合同》的相关条款约定，就支持被上诉人的诉讼请求。四、综上，一审法院《认购书》及相关文件的约定不顾，在被上诉人未能举证证明其诉讼请求的情形下，仍判决支持被上诉人的诉讼请求，而对被上诉人已根本违约行为，一直未作考虑，有违公正。补充理由：认购书约定是在2010年3月28日签订合同，但是至起诉之前即2010年7月25日，被上诉人均没有和我方协商交涉认为不同意按商品房买卖合同约定文本签订合同。上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李膳佐二审答辩称：一审认定事实和适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉。二审经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查，双方当事人签订的《商品房认购书》中虽约定了所购房屋的房号、面积以及成交楼价、相关税费、付款方式等，但是并无约定交楼时间、办证时间、违约责任等条款。本院认为，本案双方当事人所签订的《商品房认购书》属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的合同，被上诉人交付给上诉人的一万属于订约定金。本案争议的焦点为是何方当事人拒绝签订《商品房买卖合同》。从《商品房认购书》内容来看，虽然双方约定了部分双方的权利义务，但是双方对于所买卖房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，对此双方仍需在将来签订买卖合同时协商一致。虽然《商品房认购书》第十四条约定“乙方在签署本认购书时，已清楚了解并认可本认购书及购买该物业须签署的《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《惠州.中颐海伦堡认购须知》……，乙方同意按《商品房买卖合同》及其补充协议等范本签订《商品房买卖合同》及有关文件。”但是，一方面，对于该条款上诉人并无作出明显的标志，提醒购房人予以足够的注意；另一方面，对于该条款涉及的《商品房买卖合同》及补充协议，并无作为《商品房认购书》的附件提供给被上诉人，而上诉人亦无提交证据证明在双方签署本《商品房认购书》之前确实已经提交并提醒被上诉人阅读《商品房买卖合同》。故此，上诉人并无证据证明双方当事人已经就商品房买卖中涉及双方权利义务的重要条款协商一致。在此情况下，对于《商品房认购书》第十四条应作出不利于上诉人的解释。由于双方当事人对于商品房买卖合同的主要条款没能协商一致，在无证据证明属于何方恶意违约的情况下，一审依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购……等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，判决上诉人退还一万元定金给被上诉人，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓文审判员 苏丹红审判员 曾 莹二〇一一年十一月二十三日书记员 钟惠娜 更多数据：搜索“”来源：