（2011）浙温民终字第929号
裁判日期: 2011-11-22
公开日期: 2014-06-18
案件名称
徐贤义与诸朝阳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐贤义,诸朝阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙温民终字第929号上诉人（原审原告）徐贤义。委托代理人姚丰满。被上诉人（原审被告）诸朝阳。委托代理人金宗贤。上诉人徐贤义因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2011）温瓯民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，坐落于温州市瓯海区景山街道振瓯路77号的店面系被告从案外人林步程处承租，租金已付至2010年11月4日。2010年7月27日，原、被告经温州市瓯海景山小飞房屋介绍所介绍，签订房屋租赁协议书，约定被告将上述店面出租给原告，租期自2010年7月28日起至2011年7月27日止，年租金35000元，押金2000元，原告暂付被告房屋装潢补偿费2万元，今后续租其他事宜再协商。合同签订后，原告向被告支付了租金35000元、押金2000元和装潢补偿费20000元，向温州市瓯海景山小飞房屋介绍所支付中介费1500元。2010年11月初，林步程拒绝收取被告的下一年度租金。2010年11月20日，原告以其经营的温州圣恩贸易有限公司的名义与林步程签订房屋租赁合同，向林步程承租上述房屋，租赁期限自2010年11月20日起至2013年11月19日止。原判认为，承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人。被告在未告知出租人林步程的情况下将其承租的房屋转租给原告，出租人知悉后拒绝收取被告2010年11月5日起的房租，该行为应视为出租人同意被告2010年11月4日之前的转租行为，出租人与被告之间的租赁合同自2010年11月5日起解除。因此，原、被告之间的租赁合同在承租人诸朝阳租赁期限内的部分有效（2010年7月28日至2010年11月4日），超过租赁期限部分无效（2010年11月5日至2011年7月27日），原告要求确认原、被告于2010年7月27日签订的房屋租赁协议书于2010年11月26日解除的诉讼请求不予支持。原、被告签订合同后，原告已实际使用房屋。原、被告签订的房屋租赁协议书未约定房屋用途，也未约定被告协助原告办理营业执照等义务，原告也没有提供证据证明其向被告承租房屋后无法正常营业。因此，原告主张被告返还全部租金35000元，缺乏证据，不予支持，合同有效部分的租金应由原告负担；合同无效部分的租金，被告应退还原告，计25667元。被告收取的押金2000元，应退还原告。原、被告在租赁合同中约定“原告暂付被告装潢补偿费2万元，今后续租其他事宜再协商”，该2万元系被告使用原告的装潢、空调等设备1年的使用费，虽然原、被告之间的合同部分无效，但原告与林步程签订租赁协议后，仍继续使用被告的装潢、空调等设备，现已满1年，原告要求被告返还装潢补偿费缺乏依据，原判不予支持。至于房屋内空调等设备的处置，因涉及林步程的利益，在本案中不宜一并处理。被告在未告知出租人的情况下转租房屋，导致转租合同部分无效，原告的合同目的无法实现，原告因此支付的中介费1500元，应由被告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告诸朝阳于本判决生效后10日内返还原告徐贤义租金25667元、押金2000元，赔偿原告中介费损失1500元，共计29167元。二、驳回原告徐贤义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1263元，减半收取631.5元，由原告徐贤义负担366.5元，被告诸朝阳负担265元。一审宣判后，徐贤义不服提起上诉称：1、一审法院认定本案诉争房屋房东林步程拒绝收取被上诉人2010年10月5日起的房租，并由此推定该行为应视为林步程同意被上诉人2011年11月4日之前将房屋转租给上诉人的行为是完全没有事实依据的。2、一审判决应扣除部分租金，退还25667元租金给上诉人是完全错误的。3、一审法院认定被上诉人收取的2万元装潢补偿费系装潢、空调等设备的使用费，不应予以退还的判决显与事实不符的，于法无据。请求二审依法改判。被上诉人诸朝阳辩称：原判正确，要求维持。二审期间，双方当事人均无提供新的证据。二审经审理查明的事实与原判认定基本相符，有双方当事人的陈述及原判正确的证据予以证实。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案外人林步程在2010年11月5日之前没有任何不同意转租的意思表示和行为，直至同年11月5日以拒收房租的形式作出解除租赁关系的意思表示。故原审认定在林步程解除合同意思表示之前，上诉人徐贤义与被上诉人诸朝阳合同部分有效正确，二审应予维持。同样，上诉人徐贤义在一、二审中均无提供证据证明房屋承租后无法经营，在双方当事人合同租赁有效部分的租金亦应由上诉人负担。关于20000元装潢补偿费问题，上诉人徐贤义提出要求被上诉人返还20000元装潢费，由于上诉人实际使用并时间已满一年，原审判令不予支持并无不当。综上，上诉人徐贤义上诉理由不成立，二审不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1263元，由上诉人徐贤义负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 郑明岳代理审判员 厉 伟二〇一一年十一月二十二日书 记 员 詹旭初