（2011）杭西民初字第1334号
裁判日期: 2011-11-21
公开日期: 2014-07-03
案件名称
张园芬与浙江省冶金研究院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
张园芬；浙江省冶金研究院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二十条；《中华人民共和国合同法》:第二十条第一项；《中华人民共和国合同法》:第二十条第二项；《中华人民共和国合同法》:第二十条第三项；《中华人民共和国合同法》:第二十条第四项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第一项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第二项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第三项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第一款第四项；《中华人民共和国合同法》:第六十八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第三款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1334号原告（反诉被告）：张园芬。委托代理人：裘飞翔。委托代理人：梁天。被告（反诉原告）：浙江省冶金研究院有限公司。法定代表人：李世中。委托代理人：张轶男。原告（反诉被告）张园芬与被告（反诉原告）浙江省冶金研究院有限公司（以下简称冶金公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判。审理期间，因冶金公司提起反诉，本案转换成普通程序审理，并依法组成合议庭，于2011年7月7日、10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张园芬的委托代理人裘飞翔、梁天，被告（反诉原告）冶金公司的委托代理人张轶男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张园芬诉称：2010年3月18日，张园芬与冶金公司签订房屋租赁合同，承租冶金公司位于杭州市西湖区莫干山路15号的房屋，租赁期限为2010年3月18日至2012年3月17日。张园芬为此还向之前的承租人吴红英支付了转让费，并对该房屋进行了重新装修。2011年3月10日，冶金公司发出通知，表示因杭州市容整顿的整体规划要求需收回该房屋，并单方解除房屋租赁合同，强制进入该房屋，毁坏了放置于该房屋内的货物。张园芬认为冶金公司的行为严重违反合同，且给其造成了经济损失，故诉至法院，要求判令：1、冶金公司支付违反房屋租赁合同要求提前解除合同的违约金8750元；2、冶金公司返还擅自搬走的张园芬的财物一批（价值335645元），并赔偿因提前违约解除租赁合同给张园芬造成的损失200000元，包括搬走的货物和拆除的空调等财物的价值贬值损失50000元、可得经营利润损失150000元（10000元／月＊15个月）、装修损失24039元（38462元／24个月＊15个月）、转让费损失20000元（32000元／24个月＊15个月）、2011年3月22日换锁的费用500元，超过200000元部分予以放弃。后，张园芬在法庭辩论终结前撤回了其关于要求返还财物的诉讼请求。被告（反诉原告）冶金公司辩称：1、本案所涉《杭州市房屋租赁合同》附件第4条约定，冶金公司享有合法的约定的合同解除权，不存在张园芬诉称的冶金公司擅自解除合同的违约行为。2、张园芬诉称的内容与事实不符。双方签订《杭州市房屋租赁合同》的时间为2010年3月15日，并非2010年3月18日；张园芬承租本案所涉房屋，不存在支付转让费和重新装修房屋的情况，即便存在，也与冶金公司及本案无关；冶金公司于2011年4月14日进入本案所涉房屋，当时张园芬已不再经营，并将其物品清空，不存在冶金公司损坏或者搬走张园芬财物的情况。故张园芬的主张没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。同时，冶金公司反诉称：本案所涉《杭州市房屋租赁合同》约定年租金为52500元，每半年预付一次并提前十五天支付，水电费另算；租赁期内，张园芬拖欠租金累计一个月以上的，冶金公司有权终止合同，收回房屋；在合同有效期内，如因市政规划要求或者冶金公司改建需要，张园芬应无条件终止合同交回所租赁的房屋，并不作任何经济赔偿。该合同签订后，冶金公司依约将本案所涉房屋交付给张园芬使用，但张园芬却屡次拖欠租金及水电费用，仅于2010年4月28日支付2010年3月18日至2010年9月17日期间的租金26250元，于2010年12月31日支付2010年9月18日至2010年11月30日期间的租金10555元，至今尚未支付2010年12月至2011年4月14日的租金，且承租本案所涉房屋以来，从未支付水电等费用。冶金公司根据政府有关部门的要求，决定于2011年初对包括张园芬承租的本案所涉房屋在内的莫干山路房产（天目山路18号）进行整体改造装修，为此于2010年9月发出《关于我院武林门房产整体改造的函》，告知承租人尽早做出安排。2010年11月25日，冶金公司又向张园芬发出《房屋结算问题告知书》，要求张园芬于2011年1月底搬迁完毕。但张园芬对冶金公司的要求置之不理，拒绝搬迁。为此，冶金公司要求判令：1、张园芬支付2010年12月1日至2011年4月14日的房屋租金19687.5元；2、张园芬支付逾期归还房屋的违约金21291.67元（按日租金的两倍从2011年2月1日计算至2011年4月14日）；3、张园芬支付逾期支付的租金利息1705.29元（以日万分之二点一为标准，首期租金26250元从2010年3月16日计算至2010年4月28日计44天，第二期租金中已付部分10555元从2010年9月4日计算至2010年12月31日计119天，未付租金19687.5元从2010年9月4日暂计算至2011年6月20日计290天，此后另计至付清之日止）；4、支付欠缴的水电费550元；共计43234.46元。针对冶金公司的反诉，张园芬辩称：1、因冶金公司于2010年9月15日下发通知要求张园芬于2011年1月底腾退本案所涉房屋，且明确租金计算至2010年12月，张园芬为此与冶金公司就冶金公司的违约行为进行协商，期间没有利用本案所涉房屋，更无法正常开展经营，故仅需支付2010年12月的租金，无需支付2011年1月1日至2011年4月14日的租金；2、冶金公司要求提前解除合同，违反了本案所涉房屋租赁合同的约定，其要求张园芬承担逾期返还房屋的违约金的诉讼请求不能成立；3、关于租金的支付时间问题，因在以往与冶金公司的房屋租赁合同的履行中，均不按照约定的时间支付租金，已经形成惯例，故不同意向冶金公司支付逾期支付租金的利息；4、冶金公司关于张园芬欠缴水电费550元的诉讼请求没有相应的证据。故请求驳回冶金公司的反诉诉讼请求。张园芬为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、张园芬与冶金公司订立的《杭州市房屋租赁合同》；2、2011年3月11日冶金公司向张园芬发出的通知；3、2010年11月25日冶金公司发出的《房租结算问题告知书》复印件。以上证据1-3，证明张园芬与冶金公司之间的房屋租赁合同关系，以及冶金公司提前解除该房屋租赁合同、要求张园芬腾退的事实。4、张园芬的丈夫裘飞翔整理的被冶金公司搬走的财物清单1页、支付装修款的收条1张、转让费收条1张、装修材料销货清单或收款收据3张。证明被冶金公司擅自搬走的货物、空调、电视机等财物价值326365元，张园芬为租赁本案所涉房屋支出了转让费32000元、装修费38462元。5、修理卷闸门锁的发票1张。证明冶金公司在2011年3月17日擅自将本案所涉房屋的门焊住，张园芬因此找人换锁支出500元费用。6、杭州市公安局西湖区分局西溪派出所出具的情况说明。证明因冶金公司于2011年3月17日、3月21日对本案所涉房屋进行封门，张园芬于次日报警；因冶金公司于2011年4月14日破墙搬走张园芬的财物，张园芬于2011年4月15日、16日报警的情况。7、张园芬的丈夫裘飞翔整理的被冶金公司搬走的财物清单1页。证明冶金公司不仅违反合同约定破坏张园芬租赁的本案所涉房屋，还私自搬走张园芬的财物（价值9280元）。8、张园芬的进货记录、销售记录、利润记录共37页。证明张园芬进货记录显示皮鞋结余为莫干山路15号店3293双、莫干山路9号店3249双；莫干山路9号店2009年利润为106168元，2010年利润为242790元；莫干山路15号店2010年3月17日至2010年12月31日的利润为63270元。冶金公司为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、张园芬与冶金公司订立的《杭州市房屋租赁合同》。证明双方的房屋租赁合同关系，以及关于冶金公司在张园芬拖欠租金累计一个月以上或因市政规划要求、冶金公司改建需要的情况下有权终止合同的约定。2、浙江省房屋出租专用发票（存根联）2张。证明：张园芬迟延支付房租累计一个月以上，尤其是首期房租迟延了44天；张园芬至今尚未支付2010年12月1日至2011年4月14日的房屋租金19687.5元。3、冶金公司《关于我院武林门房产整体改造的函》及裘飞翔代张园芬签署的《回执》。证明冶金公司将因政府有关部门整改要求需对包括本案所涉房屋在内的天目山路18号房产进行整体改造装修的情况告知张园芬，并请张园芬尽早做好安排。4、杭西国用（2002）字第000056号国有土地使用证、杭房权证西移字第**房屋所有权证、杭契杭字第2003292155号契证。证明冶金公司拥有本案所涉房屋的合法产权，本案所涉房屋租赁合同合法有效。5、冶金公司与裘飞翔、陈锋等人签订的《杭州市房屋租赁合同》24份。证明冶金公司与其他承租人订立的《杭州市房屋租赁合同》均包含附件，张园芬提交的证据1刻意隐瞒了附件的情况。6、2010年5月26日杭州市西湖区西溪街道办事处城管科《关于要求你公司沿街楼宇整治的通知》。证明冶金公司因市政规划的要求改建本案所涉房屋。7、（2011）年浙规临建证01000002号临时建设工程规划许可证。证明本案所涉房屋的改建获得规划部门的审批，具有合法性。本院应张园芬的申请，向杭州市公安局西湖区分局西溪派出所了解裘飞翔于2011年3月18日、3月22日、4月15日、4月16日报警的接处警情况，并调取了相关的接处警详情单4张。张园芬欲以证明冶金公司从本案所涉房屋内搬走了属于张园芬的财物。经质证，关于张园芬提供的证据，冶金公司对证据1的真实性有异议，认为张园芬撕去了附件，而根据附件第4条之约定，冶金公司有合同解除权；对证据2、3的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为冶金公司有权行使约定的解除权，且冶金公司关于给予赔偿和免除租金的承诺以张园芬在指定日期前搬迁为前提，因双方至今未就搬迁问题达成一致意见，故不存在冶金公司给予张园芬补偿的问题；对证据4、5、7的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议，不能以裘飞翔手写的清单认定冶金公司从本案所涉房屋内搬走物品，冶金公司进入该房屋时并未发现张园芬所称的财物，更不存在毁坏张园芬财物的情况，张园芬租赁本案所涉房屋后并未进行装修，即便存在装修的情况，因未经冶金公司同意，对其装修也不予认可，张园芬租赁本案所涉房屋并未向前承租人支付转让费，即便存在，也与冶金公司无关，同时，裘飞翔向冶金公司租赁了莫干山路9号房屋，该证据是否与本案所涉房屋有关亦无法确认，关于装修材料的销货清单等证据以及证据5没有标注购买人的情况，与本案不具有关联性；对证据6的真实性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，该证据无法证明冶金公司擅自搬走了张园芬的财物，且该情况说明显示莫干山路9号房屋也未搬迁，庭审中张园芬关于莫干山路9号房屋已经搬迁的陈述与事实不符；对证据8的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议，系张园芬单方书写的材料，有很大的随意性甚至混乱，存在事后添加的内容，无法反映进货、销货情况，即便属实，进货价与销售价的差额也不是利润，还应考虑人工、水电、房租等经营成本，同时，莫干山路9号店的情况与本案无关。关于本院调取的四张接处警详情单，冶金公司认为可以印证本案所涉房屋内并不存在张园芬所称的财物，如果存在其财物被搬走的情况应报警要求返还。关于冶金公司提交的证据，张园芬对证据1没有异议，表示其提交的证据1中的附件因粘贴问题而掉落，并非伪造、毁灭证据；对证据2的真实性没有异议，但认为双方关于租金的支付一直没有严格按照约定履行，且冶金公司从未就此提出异议；关于证据3，对于2010年9月15日收到冶金公司发出的《关于我院武林门房产整体改造的函》没有异议，但不清楚自己收到的函件内容与冶金公司在本案中出示的的函件是否一致，对该函件的内容无法确认；对证据4、5没有异议；对证据6的真实性没有异议，但认为西溪街道办事处城管科的整治通知不能等同于市政规划要求，且该证据可能系事后形成，冶金公司之前从未出示过该材料；对证据7的真实性没有异议，但该规划许可证仅涉及外立面装修，并非整体改造。本院审查后认为，一、关于本案所涉房屋租赁合同的内容和履行问题。张园芬提交的证据1不完整，本院以冶金公司提交的证据1确定本案所涉房屋租赁合同的内容，鉴于张园芬对冶金公司提交的证据1的真实性没有异议，冶金公司提交的证据5与本案已无关联性，不作为本案的有效证据；冶金公司提交的证据2、4没有争议，作为本案的有效证据；张园芬提交的证据2、3、6，申请本院调取的西溪派出所接处警记录，以及被告冶金公司提交证据3、6、7可以证明冶金公司要求收回本案所涉房屋并与张园芬发生争议的情况，作为本案的有效证据，张园芬对冶金公司提交的证据3所涉函件的内容表示无法确认，但并未提交反驳证据，本院不予采信。二、关于张园芬主张的损失问题。张园芬提交的证据4中的裘飞翔书写的清单和证据7，涉及其诉称的被冶金公司搬走或毁坏的皮鞋、空调等财物情况，因张园芬在法庭辩论终结前撤回了关于要求冶金公司返还价值335645元财物的诉讼请求，故该些证据与本案不再具有关联性，本院不作审查；张园芬提交的证据4中关于装修款的收条和装修材料的购买凭证虽系原件，但在证据的形式上有较大的欠缺，不能有效证明其为本案所涉房屋进行装修支出装修费用38462元，本院不予确认；张园芬提交的证据4中关于转让费的收条系吴红英出具，张园芬与冶金公司均认可吴红英为本案所涉房屋之前的承租人，冶金公司未根据本院的要求出示其与吴红英之间的房屋租赁合同，也未就该收条的真实性的异议提供相关的反驳证据，故本院确认该证据作为本案的有效证据；张园芬提交证据5系原件，且与裘飞翔于2011年3月22日报警称“店门锁被人弄坏”的内容吻合，但并未提交证据系冶金公司所为或者冶金公司在2011年3月22日之前进入过本案所涉房屋，即不能证明冶金公司损坏了门锁，故该证据与本案缺乏关联性，不作为本案的有效证据；张园芬提交的证据8系自行书写的材料，且从其内容看，不足以合理反映其证明对象，不作为本案的有效证据。综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：冶金公司为位于杭州市西湖区天目山路18号11、12幢房屋的所有权人。2010年3月15日，张园芬（乙方）与冶金公司（甲方）签订《杭州市房屋租赁合同》，租赁冶金公司位于杭州市西湖区莫干山路15号（属于天目山路18号）、使用面积为27平方米的房屋。双方约定租赁期限为2010年3月18日至2012年3月17日，租金为每年52500元，每半年预付一次并提前15天支付，水电费用另算（第三至五条）；乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行（第十条）；租赁期内，乙方如出现拖欠租金累计一个月以上等情形，甲方有权终止合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿（第十三条）；租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的贰倍向乙方支付违约金，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金（第十五条）；租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金贰倍的违约金（第十七条）；乙方使用的水电和电话费按实际使用量交费，大功率设备和数量较多的空调使用需在与甲方协商同意后方可（附件第3条）；在本合同有效期内如因市政规划要求或甲方改建需要，乙方应无条件终止合同交回所租房产，不作任何经济赔偿，但甲方收回所租房产时应提前壹个月书面通知乙方，预收费用按合同规定和实际发生额结算（附件第4条）。2010年4月28日，张园芬向冶金公司交纳了2010年3月18日至2010年9月17日的租金26250元；2010年12月31日，张园芬向冶金公司交纳了2010年9月18日至2010年11月30日的租金10555元。2010年9月15日，张园芬收到冶金公司《关于我院武林门房产整体改造的函》。冶金公司在该函中表示“我院武林门房产虽处黄金地段，但因大楼主体工程建于上世纪七十年代，不但外观老旧，房屋本身也存在渗漏、裂缝等问题，该房产位于天目山路和莫干山路交叉口，周边为杭州市政府、省工商局、耀江大厦等政府部门和现代化建筑，我院房产的现状与周边建筑形成强烈反差，一定程度上影响了该区域的整体形象。根据杭州市、西湖区和西溪街道等上级部门的多次通知和整改要求，我院拟于2011年初开始对该房产先行腾空，然后进行整体改造装修的工作，……”，要求张园芬等承租人尽早做好安排。2010年11月25日，冶金公司向张园芬发出《房租结算问题告知书》，表示“我院位于天目山路18号大楼改造装修方案正在按计划分阶段实施中，各租赁户也在开展各自的搬迁工作，……在双方合同的基础上，贵户房屋交房日可延长至2011年1月31日截止，租金结算到2010年12月31日止。我院以补偿方式免除贵户2011年1月份房租，……，贵户同时承诺于2011年1月底前搬迁完毕（水电费需按实收取）…”。2011年3月11日，冶金公司又向张园芬发出通知，表示“根据杭州市市容整顿的整体规划及要求，我院将在2011年初对该房产进行全面改造装修，加强该房产的安全性能和提高房产品质。……我院从去年八月份开始以口头和书面等形式，通知各承租户在2011年1月31日前腾空交房，对提前终止房屋租赁合同的商户，我院将按双方签订的《杭州房屋租赁合同》相关条款规定给予经济赔偿并给予一个月的腾空搬迁时间。贵店与我院的房屋租赁合同的期限为2010年3月18日至2012年3月17日，属于提前终止房屋租赁合同的承租户，我院承诺按《房屋租赁合同》规定并考虑贵店的具体情况，给予贵店四个月房屋租金的经济赔偿，同时，对2011年1月1日至2011年3月15日期间免交房屋的租赁费，也作为对贵店的经济补偿。我院已于2010年9月15日书面通知贵店，也曾多次与你们面对面的沟通，明确告知我院的意见及方案，但贵店不仅不接受我院合情、合理、合法的方案，而且还提出了很高的无理要求，在此，再次以书面方式通知贵店，并要求在2011年3月15日下午4点前腾空交房，结清双方的相关费用。逾期，我院将针对贵店拖欠房屋租金一个月以上，已违反合同约定的事实，按双方签订的《杭州房屋租赁合同》相关条款的约定主张我院合法权益，终止双方房屋租赁合同，收回房屋，由此造成的一切后果由贵方承担”。之后，张园芬仍未将租赁的房屋交还冶金公司。2011年4月14日，冶金公司将该房屋自行收回，并砌墙封死该房屋。为此，张园芬及其丈夫裘飞翔于2011年3月18日、3月22日、4月15日、4月16日分别以纠纷、门锁被人弄坏、皮鞋被偷、东西被偷为由报警，西溪派出所出警民警到现场了解到系因冶金公司要收回莫干山路9号（裘飞翔租赁，租赁期间为2009年3月18日至2011年3月17日）、15号门面房引发的纠纷，要求其通过协商或者向法院诉讼解决。另查明，张园芬为租赁本案所涉房屋，还就该房屋的空调、装修等向前承租人吴红英支付转让费32000元。在庭审中，冶金公司提交了杭州市西湖区西溪街道办事处城管科于2010年5月26日出具的《关于要求你公司沿街楼宇整治的通知》和2011年3月9日杭州市规划局关于同意冶金公司进行外立面装修的临时建设工程规划许可证。前述通知载明“根据杭州市建委、市城管办《关于加强“三口五路”及街容达标示范路长效管理工作的实施意见》，我们在巡查中发现，你公司天目山路18号沿街楼宇出现外立面、灯箱广告破损以及空调挡板缺失等情况。同时你公司街面房商业形态混乱，希望进行适当调整。因该楼宇处于天目山路和莫干山路交通要道，为市容美观和防止出现安全事故，要求你公司抓紧时间开展整改工作”。本院认为，冶金公司因包括本案讼争房屋在内的其位于天目山路18号房产需进行全面改造装修为由，要求收回张园芬租赁的本案所涉房屋，结合杭州市西湖区西溪街道办事处城管科2010年5月26日发出的《关于要求你公司沿街楼宇整治的通知》的内容看，符合张园芬与冶金公司订立的《杭州市房屋租赁合同》附件第4条的情形，冶金公司可依此行使约定解除权。从冶金公司《关于我院武林门房产整体改造的函》、《房租结算问题告知书》以及2011年3月11日的通知看，冶金公司于2010年11月25日作出的《房租结算问题告知书》有内容明确的关于终止本案所涉房屋租赁合同的意思表示，本院以此确定本案所涉房屋租赁合同于2011年1月31日解除，且张园芬需在该日前腾退本案所涉房屋交付给冶金公司。故张园芬以冶金公司违反合同约定擅自收回本案所涉房屋为由主张违约金8750元和赔偿损失200000元的诉讼请求不能成立。从《房租结算问题告知书》看，张园芬应支付租金至2010年12月31日，故张园芬尚未支付的租金为4375元。冶金公司关于其租金结算至2010年12月31日以张园芬在2011年1月31日前交回本案所涉房屋为条件的意见，不符合解除权的形成权性质，本院不予采纳。因本案所涉房屋租赁合同于2011年1月31日解除和冶金公司放弃2011年1月的租金，故冶金公司要求张园芬支付2011年1月1日至2011年4月14日的租金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。但，冶金公司就张园芬未于2011年1月31日前交付房屋的行为主张违约金，符合本案所涉房屋租赁合同第十七条之约定，本院予以支持。该违约金按日租金的两倍从2011年2月1日计算至2011年4月14日为21000元。冶金公司的计算有误，本院予以更正。冶金公司在2011年3月11日通知中关于给予四个月房屋租金的经济补偿、免除2011年1月1日至3月15日的租金和要求张园芬在2011年3月15日腾退的意思表示系在本案所涉房屋租赁合同解除后与张园芬协商过程中作出，属于要约，因张园芬不同意在2011年3月15日之前腾退本案所涉房屋交还冶金公司，即冶金公司的该要约已经失效，双方并未达成合意，故张园芬关于其同意冶金公司的补偿意见、无需支付相关期间的逾期归还房屋违约金等的主张，本院不予采纳。在本案所涉房屋租赁合同的履行过程中，张园芬未按照合同约定的时间支付租金，冶金公司就此要求张园芬赔偿利息损失，合理正当，本院予以支持。该利息损失按照同期六个月以内银行基准贷款利率年利率4.86%计算为496.78元（26250元＊4.86%／360天＊44天＋10555元＊4.86%／360天＊119天＋4375元＊4.86%／360天＊290天，计算至2011年6月20日），2011年6月21日之后未付租金4375元部分的逾期利息损失按年利率4.86%另计至本判决确定的给付之日止。冶金公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。张园芬关于双方已变更租金的支付时间或者冶金公司放弃就张园芬未按本案所涉房屋租赁合同约定的时间支付租金的行为主张权利的意见没有依据，本案也不符合行使不安抗辩权的情形，本院对张园芬关于其无需就迟延支付租金承担违约责任的意见不予采纳。冶金公司要求张园芬支付欠缴水电费550元没有相应的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张园芬支付浙江省冶金研究院有限公司租金4375元、逾期归还房屋违约金21000元，赔偿逾期支付租金的利息损失496.78元（未付租金4375元的逾期支付租金利息损失从2011年6月21日开始按年利率4.86%另计至本判决确定的给付之日止），共计25871.78元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回张园芬的本诉诉讼请求。三、驳回浙江省冶金研究院有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4431元，由张园芬负担；反诉案件受理费881元减半收取440.5元，由张园芬负担264元，浙江省冶金研究院有限公司负担176.5元，张园芬负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 熊英英人民陪审员 王友瑞人民陪审员 张庆华二〇一一年十一月二十一日书 记 员 林 聪 来自