（2011）杭下民初字第1707号
裁判日期: 2011-11-21
公开日期: 2014-05-04
案件名称
汪莺与杭州东河建设开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪莺,杭州东河建设开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1707号原告：汪莺。被告：杭州东河建设开发公司。法定代表人：诸葛锦华。委托代理人：徐水平。原告汪莺为与被告杭州东河建设开发公司（以下简称东河公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年11月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年11月20日公开开庭进行了审理。原告汪莺、被告东河公司的委托代理人徐水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪莺诉称：原被告于2008年12月9日签订《商品房买卖合同》（经济适用房），原告购买被告开发的北景枫丹苑经济适用房一套。房屋建筑面积88.28平方米，享受面积60平方米，单价3295元每平方米，超出面积28.28平方米，单价人民币5685元。买卖合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。预售合同签订后，原告依约履行交付房款的合同义务。2010年12月27日，被告向原告交付房屋。2011年6月24日，被告才通知原告可以领取办证资料，迟于预售合同约定的期限，以上均因被告的责任所致。为维护包括原告在内的广大业主的合法权益不受侵害，故起诉至法院，请求判令被告支付延迟取得契税证、房屋所有权证和土地使用权证的违约金3584.72元。被告东河公司辩称：一、被告于2008年12月1日将北景枫丹苑经济适用房格式合同送交杭州市下城区工商管理局办理备案审批手续，后又报送杭州市房产信息中心做销售合同模块。杭州市房产信息中心在做合同模块时将公司审核备案合同的第十五条第二款中的90个工作日误输入为90日，造成北景枫丹苑4幢房屋销售合同第十五条目前之状况，杭州市房产信息中心已为此事出具情况说明。二、被告于2011年5月11日将办理权属登记所需的文件报房管局相关部门备案，从交房日起算为第87个工作日，符合销售合同第十五条之要求。三、北景枫丹苑经济适用房格式合同未对原告造成任何损失，经济适用房就其本质属保障性住房，不能与商品房做比较，其既不能出租也不能出售，是不能以盈利为目的的商品，产权证取得的早晚对原告造成影响不大，不会影响原告的占有使用之权利。四、被告主观上并未故意拖延办证时间，因审查部门在工作中出现了纰漏，造成目前状况。客观上该经济适用房是以竣工验收为交房标准而非综合验收交房，故在交付后被告耗费大量时间在准备各项验收，验收时间又恰遇元旦、春节等长假，90日是不可能完成备案工作的，与被告有相似经历的杨家春晓、九堡等经济适用房都是如此，其客户都能理解经济适用房开发商的苦衷，并未出现诉讼的情况。五、经济适用房不同于商品房，商品房的利润在20%-40%不等，而经济适用房的利润政府只允许控制在3%之内，被告自2007年至2010年开发北景枫丹苑经济适用房，为期四年，项目周期长，交付时间短，基本无利润可言，若按合同第十五条约定的1%支付违约金，将占被告利润的三分之一，显然过高，因被告未造成原告损失，根据合同法的约定，请法院对过高的违约金进行调整。原告汪莺为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.商品房买卖合同1份，欲证明双方签订该合同的事实，合同名称上既写有商品房、也写有经济适用房，被告对合同内容是知道的；2.购房发票1份，欲证明原告购买该房的事实成立；3.房屋交付通知书1份，欲证明被告交房日期的事实；4.产权登记受理单1份，欲证明被告于2011年5月11日才递交产权登记材料，证明被告逾期办证的事实。上述证据经庭审出示，被告无异议，本院予以确认。被告东河公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.情况说明1份，欲证明杭州市房产信息中心就北景枫丹苑经济适用房格式合同进行备案时，误将90个工作日输入为90日；2.工商备案的合同1份，欲证明工商备案的合同就是90个工作日；3.杭州市经济适用房住房价格管理办法1份，欲证明涉案房屋的利润小于3%。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但对90个工作日有异议。相关的规章、司法解释都已经提到应该在商品房交付之日起90日内办理产权登记，所以90个工作日的说法，是不合理不合法的。对证据2，真实性无异议，对合同第十五条的90个工作日有异议，不合理不合法，与原告的合同不一致。对证据3无异议。本院审核后认定如下：证据1、2，原告认可其真实性，故确认相应的事实。证据3，原告无异议，予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2008年12月9日，汪莺与东河公司签订《商品房买卖合同（经济适用房）》，约定汪莺向东河公司购买北景枫丹苑4幢4单元1503室房屋，该房屋建筑面积88.26平方米，其中享受经济适用房建筑面积60平方米，超出建筑面积28.26平方米，房屋总价358358元。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2010年12月19日，东河公司向汪莺开具实际收取房款358471.80元的发票。同年12月20日，东河公司通知汪莺涉案房屋将于12月25日至12月30日交付，后双方于上述时间办理了房屋交付手续。2011年5月11日，东河公司向杭州市房产管理局产权交易登记管理中心提交了北景枫丹苑4幢的产权登记资料。另查明：2008年12月1日，杭州市工商行政管理局下城分局对东河公司提交《商品房买卖合同》格式条款文本进行备案，并同意该文本使用工商红盾标志。备案文本中第十五条约定的出卖人提交办理权属登记资料的时间为商品房交付使用后90个工作日。2011年11月14日，杭州市房产信息中心出具说明，称其受东河公司委托在对上述备案文本进行模板制作时，在计算机录入过程中误将合同第十五条“关于产权登记的约定”中“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内”制作成“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”。《杭州市区经济适用住房价格管理办法》第六条规定，经济适用住房的利润按照不超过征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费总和的3%计算。本院认为：汪莺与东河公司签订的《商品房买卖合同（经济适用房）》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。汪莺认为东河公司未在合同约定期限内提交办理权属登记的材料，应当依约承担违约责任。东河公司称其提交备案的合同中关于权属登记的期限为“90个工作日”，合同中“90日”系工作失误造成，按照90个工作日计算，其并未违约。本院认为，当事人的真实意思仅能根据其签订合同时审查的合同文本进行理解，东河公司提交备案的合同文本，汪莺未曾审查过，不应作为认定双方意思表示的依据，故对东河公司的该辩驳意见不予采纳。双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。东河公司于2010年12月25日至12月30日期间将房屋交付汪莺，于2011年5月11日将办理权属登记的材料提交产权登记机关备案，已经超过合同约定的90日，应认定东河公司违约，其应承担相应违约责任。但本案中，东河公司已按约交付房屋，未影响汪莺对房屋的使用，东河公司迟延提交办证材料的时间较短，且双方买卖的房屋部分面积系经济适用住房，按照规定，上市未满5年不得交易，东河公司迟延提交办证材料对汪莺造成的损失较小。另外，按照杭州市的相关规定，建设经济适用住房的利润也较低。因此，综合本案情况，合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌情予以调整，确定由东河公司按照已支付房款的0.5%支付违约金，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告杭州东河建设开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪莺违约金1792.36元；二、驳回原告汪莺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半交纳25元，由原告汪莺负担12.5元，被告杭州东河建设开发公司负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员 周菁晖二〇一一年十一月二十一日书 记 员 陈 伟 搜索“”