（2011）绍越民初字第2659号
裁判日期: 2011-11-02
公开日期: 2014-06-20
案件名称
何引珍与沈建培、蒋阿三房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省绍兴市越城区人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
何引珍；沈建培；蒋阿三
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百八十五条；《中华人民共和国合同法》:第一百八十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百八十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百八十七条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第2659号原告何引珍。委托代理人（特别授权代理）石宁辉。被告沈建培。委托代理人（特别授权代理）王伟钢。被告蒋阿三。委托代理人（特别授权代理）王国芳。原告何引珍与被告沈建培、蒋阿三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月27日立案受理。依法由代理审判员张剑适用简易程序独任审判，于同年7月13日、8月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员吕小丽担任审判长与代理审判员张剑、人民陪审员陈美珍组成合议庭，于2011年10月12日公开开庭进行了审理。原告何引珍及其委托代理人石宁辉，被告沈建培及其委托代理人王伟钢、被告蒋阿三的委托代理人王国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何引珍诉称：2004年8月，被告沈建培与原告婚姻关系存续期间，与被告蒋阿三签订《协议书》1份，约定“蒋阿三拥有80平方米套型安置房一套安置权，经择房后为大树江小区北区2幢1单元201室。该房由沈建培出钱向拆迁办购买并办妥全部手续，拆迁办将下发蒋阿三名字的产权证，取得权证后，沈建培可以去办理过户手续，蒋阿三应完全配合”。协议签订后，原告家庭依约支付了房款及其他费用共计113157元。在原告与被告沈建培离婚后的析产诉讼中，被告沈建培辩称其已于2009年12月2日与被告蒋阿三签订协议将原房屋买卖协议作废。原告认为，两被告2009年12月2日签订的协议，恶意串通损害原告利益，应属无效。现诉至法院，请求判令：一、确认两被告于2009年12月2日签订的《协议书》无效；二、两被告共同按“绍兴市灵芝镇大树江北区2幢201室”房屋现时价值的一半赔偿原告损失（以评估值为准，暂计100000元），并互负连带责任。被告沈建培辩称：我与被告蒋阿三系母子关系，2004年，在城中村旧房拆迁改造时，根据当时拆迁政策，被告蒋阿三享有安置权，经择房为大树江小区北区2幢1单元201室（以下简称诉争房屋）。因为我系家中独子，且承担较多赡养义务，因此两被告于2004年签订协议，由被告蒋阿三将该权利赠与给我，但这个赠与是附条件的，即由被告尽心尽力承担赡养义务，且保证在被告蒋阿三有生之年平稳、祥和的居住在诉争房屋，安享晚年。这个协议当时也得到亲戚同意、支持。此后，由于我与原告家庭婚姻生活紧张，尤其是近几年来双方整日为家庭琐事争吵，被告蒋阿三也被牵入其中，经常担惊受怕。我在生活中也没有能力履行原协议，保障母亲安详、稳定的晚年生活。为此，两被告又于2009年签订协议，撤销了赠与。两被告签订上述两份协议均是基于母子亲情，无需经第三人同意，符合法律规定。且2004年的协议明确写明该套房屋所有权归我个人所有，并不涉及其他第三人。该套房屋的所有购房手续都是由我办理的，在办理之前，被告蒋阿三交给我10万元，我又添了1万多元，支付了诉争房屋的购房款，原告并未参与任何工作。综上，我认为两份协议均是两被告真实意思表示，其行为并不涉及侵犯第三人权利。请求驳回原告诉讼请求。被告蒋阿三辩称：第一，我与被告沈建培于2004年签订的协议，并非法律意义上等价交换的房屋买卖合同，其形式上不符合买卖合同的要件，理由如下：首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而上述协议中并无向我支付购房款的约定，仅约定“由沈建培出钱向拆迁办购买并办妥全部手续”，其实质是由沈建培向拆迁办支付有关安置房结算款，该款全额支付给拆迁部门，并非支付给我，向我购买房屋，故不能视为购房款。事实上，城中村拆迁改造，被拆迁人享有安置房，系各类权利综合置换所得，被拆迁人核心让渡的权利包括口粮田、宅基地、青苗补助、土地承包等，此后方才能取得具有商品房属性的安置房，而被拆迁人为此向拆迁部门支付的相关费用只具有补差等辅助作用，而绝非商品房买卖中的购房款。其次，该协议符合赠与合同的要件，赠与合同是赠与人将自己财产无偿赠与给受增人，受赠人表示接受赠与的合同。其特征表现为“赠与人财产减少，受赠人增加财产而且不向对方支付代价”。根据该协议的约定，我将自己享有的安置权无偿赠与被告沈建培，被告沈建培接受赠与，但为了实际获得诉争房屋，要向有关部门支付相关费用，今后也可能花费巨资装潢，但这都不能改变我将安置权无偿赠与被告沈建培的性质。且被告沈建培在接受赠与时，无条件保证让我在诉争房屋中居住至过世。另外协议签字时除了见证人外，均为我其他四个女儿，上述人员安排，就是我为防止由于赠与房屋安置权给被告沈建培后，可能出现家庭纠纷。该协议内容完全符合赠与合同的性质。第二，原告诉称用家庭财产支付113157元费用，不是事实，实际上其中有10万元是由我出资，其余款项据我所知是被告沈建培出资。第三，关于赠与合同的撤销问题，《合同法》第192条规定了撤销的条件，“（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务”。由于原告与被告沈建培家庭不宁，被告沈建培在生活中也没有能力履行原协议，保障我安详、稳定的晚年生活，我系依法行使赠与合同的撤销权。由于诉争房屋从未登记在被告沈建培名下，根据《合同法》第180条规定，物权尚未发生转移的，赠予人可以在权利转移前撤销赠与，更何况该撤销经两原协议双方当事人同意。即使房屋是赠予给被告沈建培的，也不能认定为夫妻共同财产。根据我国《婚姻法》第18条的赠与合同确定是归夫或妻一方的财产，应认定为夫妻一方的个人财产。原告并非是签订协议的相对人，其认为侵犯其权益，没有事实及法律依据。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告何引珍为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、2004年8月两被告签订的协议书复印件1份，要求证明原告与被告在夫妻关系存续期间买入共同财产的事实。两被告经质证对真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实；被告沈建培同时认为该协议书可以证明被告蒋阿三拥有80平方米套型安置房一套的安置权，经择房为本案诉争房屋；根据协议约定，只是由沈建培向拆迁办支付有关费用，并非向被告蒋阿三购买房屋；并明确约定诉争房屋是赠予给沈建培个人所有；被告蒋阿三另认为该协议实质是安置权的赠与合同，协议明确约定诉争房屋归沈建培个人所有，并非夫妻共同财产，被告沈建培向拆迁办支付的款项中有10万元是本人出资的。对证据的真实性，两被告经质证无异议，本院予以认定。2、房产证、契税证、土地证复印件各1份、择房凭证复印件1份，要求证明被告蒋阿三取得房屋的所有权，相关手续由被告沈建培代办的事实。两被告经质证对真实性没有异议，认为能证明诉争房屋产权属被告蒋阿三所有，且并未完成赠与手续。对证据的真实性，两被告经质证无异议，本院予以认定。3、收据复印件3份，要求证明为购买诉争房屋，原告与被告沈建培从夫妻共同财产中支出了113157元的事实。两被告经质证认为，购房时被告沈建培是经办人，原告并未参与，2004年8月30日往来款收据上“何引珍付款”是原告自己事后添加上去的，被告并不清楚，其中被告蒋阿三出资了10万元，对证据其他部分的真实性无异议。对票据本身的真实性，两被告经质证无异议，本院予以认定，对票据中所记载款项的具体来源，本院将结合本案其他证据综合予以认定。4、民事判决书复印件2份、裁定书复印件1份，要求证明原告曾向法院提起（2010）绍越民初字第411号诉讼，要求与被告沈建培离婚，在该案审理过程中，原告提供了发票4张，2004年两被告之间签订的协议书1份，要求证明本案诉争房屋是原告与被告沈建培在夫妻关系存续期间向被告蒋阿三购买的事实，当时被告沈建培对此并无异议，法院在该案裁判文书中也予以确认的事实。两被告经质证认为，被告沈建培在上述案件过程中只是对证据本身的真实性及房屋未办理过户手续，仍然是被告蒋阿三所有的事实无异议，并不是认可诉争房屋是夫妻共同财产。上述证据均系生效法律文书，对其本身的真实性，合法性本院予以认定，对原告主张的事实是否成立，本院将结合本案其他证据综合予以认定。5、2009年12月2日两被告签订的协议书1份，要求证明两被告恶意串通，侵犯原告利益的事实。两被告经质证认为，2009年由于被告沈建培与原告长期吵架，家庭不宁，两被告在亲戚朋友的见证下签订该协议，撤销了安置权的赠与，是双方当事人真实意思，完全符合法律规定，并没有侵犯原告利益，事实上在2004年两被告签订的协议中明确约定房屋归沈建培所有，即使该协议未撤销，该房产也是属于沈建培个人所有。对证据的真实性，本院予以认定。被告沈建培为证明其主张事实成立，向本院提交了：证据6、灵芝镇大树港村村民委员会与被告沈建培签订的协议书1份，要求证明2002年4月30日原告签字确认从村委领取了夫妻共有款项8006元的事实。原告经质证认为上面的签名并非其本人所签，原告也没有领取过该款项，且该证据与本案无关。被告蒋阿三经质证对真实性无异议。本院认为该证据与本案缺乏关联性，不予认定。被告蒋阿三为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：7、公证书1份，要求证明大树江小区北区2幢201室房屋系被告蒋阿三夫妻共同财产，由于其夫已死亡，由被告蒋阿三继承其夫一半财产的事实。原告经质证对真实性无异议，认为该证据可以证明被告蒋阿三对上述房屋拥有完整产权，可以将房屋卖给沈建培家庭的事实。被告沈建培无异议，对证据的真实性，本院予以认定。8、房地产买卖契约、房产交易鉴证申请书各1份，要求证明蒋阿三已经将诉争房子出卖给案外人严江强，并且经房屋所在地镜湖新区房屋管理所同意过户的事实。原告经质证对证据真实性无异议，对成交价格有异议，认为成交价不合理，该证据也能证明被告蒋阿三侵权的事实。被告沈建培经质证无异议。对证据的真实性，本院予以认定。综合以上经本院确认的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：被告蒋阿三与丈夫沈友金（已于2003年8月28日亡故）生育有被告沈建培及其他四个女儿。2004年，因被告蒋阿三与丈夫沈友金原有的旧房被拆迁，被告蒋阿三根据当时拆迁安置政策获得80平方米套型安置房一套的安置权，经择房后确定为大树江小区北区2幢1单元201室。原告与被告沈建培于1991年10月7日补办结婚登记，2010年2月23日经本院判决离婚。2004年8月，两被告签订协议书1份，内容为：现灵芝镇大树江村民蒋阿三与其儿子沈建培双方在全体儿女姐妹家庭成员在场情况下，经平等友好协商，订立如下协议：蒋阿三拥有80平方米套型安置房一套安置权，经择房后为大树江小区北区2幢1单元201室。该房由沈建培出钱向拆迁办购房并办妥全部手续（蒋阿三本为无房拆迁户），拆迁办将下发蒋阿三名字的产权证，取得权证后沈建培可以去办理过户手续，蒋阿三应完全配合，过户手续费沈建培自负。该房产的所有权确定归沈建培所有，作为回报沈建培应无条件保证让蒋阿三在该房中居住至她过世（包括后事用到五七期），同时蒋阿三保证不用于出租和借用他人，该房配套的车棚归沈建培使用。被告蒋阿三与被告沈建培作为协议双方，蒋阿三其他四个女儿作为家庭成员均在该协议上签字捺印。此后被告蒋阿三于2005年11月10日领取了诉争房屋的产权证。2009年12月2日，两被告再次订立协议书1份，内容为：由于沈建培家庭矛盾，无法实现其在原协议（即2004年协议）的承诺，沈建培自己也多次表示无力扶养母亲蒋阿三。双方经协商约定，蒋阿三原拥有85.62平方米套型安置权，经择房后为大树江小区北区2幢1单元201室，产权归蒋阿三所有，沈建培对此无异议；考虑到沈建培生活现在困难，对其扶养蒋阿三不作特别要求；沈建培在原办理该房屋购房，安置支付给拆迁安置部门的有关费用，由蒋阿三归还沈建培；2004年双方签订的一份关于该套房的协议书作废，以本协议书为准，该套房配套的车棚同时归还蒋阿三。被告蒋阿三与被告沈建培作为协议双方及蒋阿三其他四个女儿均在该协议上签字捺印。同时查明，灵芝镇大树江小区北区2幢201室安置房结算款111906元、水电押金500元、装修押金500元、装修垃圾清运费171元、城市房屋所有权登记费80元，系由原告与被告沈建培夫妻共同财产支付。2010年6月23日，被告蒋阿三向绍兴市越州公证处申请办理房屋继承权公证，该公证处出具公证书1份，证明如下：坐落于浙江省绍兴市越城区灵芝镇大树江小区******（房屋所有权编号：00161620，地号：J61-0002，建筑面积85.62平方米，自行车库面积16.65平方米）的住宅房屋中属于被继承人沈友金所享有的份额由其妻子蒋阿三一人继承。2010年10月26日，被告蒋阿三与案外人严江强订立房地产买卖契约一份，约定将诉争房屋以34万元的价款出售给严江强，绍兴市镜湖新区房地产管理所于同日在房产交易鉴证申请书上盖印同意过户。本院认为，本案争议焦点在于被告沈建培与被告蒋阿三于2004年8月订立的协议书之效力问题。两被告关于该协议性质应为一份附条件之赠与合同而非房屋买卖合同之辩称意见，理由基本正当，本院予以采纳。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，被告蒋阿三虽于2004年8月与被告沈建培签订协议，将其享有的安置权赠与给被告沈建培，但该安置权系附属于本案诉争的大树江小区北区2幢201室，而截止2009年12月2日双方再次签订协议时，上述房屋仍登记在被告蒋阿三名下，故双方2004年协议所涉赠与财产的权利尚未实际转移，两被告再次签订协议撤销赠与，符合法律规定，原告要求判决确认该协议无效，并据此要求两被告赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。因在两被告于2004年所订立的协议履行过程中，为向拆迁安置部门支付安置房结算款等相关款项，被告沈建培与原告的夫妻共同财产确实发生减少，在该协议被撤销以后，被告蒋阿三理应将相关款项返还给原告与被告沈建培，原告就此可依法另行主张相应权益，本院在本案中不予一并处理。综上依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条之规定，判决如下：驳回原告何引珍的诉讼请求。本案案件受理费2300元（系原告缓交），由原告何引珍负担，于本判决生效后三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 吕小丽代理审判员 张 剑人民陪审员 陈美珍二〇一一年十一月二日书 记 员 沈 敏 更多数据：搜索“”来源：