（2011）湖安商初字第676号

裁判日期: 2011-11-18

公开日期: 2015-12-26

案件名称

安吉宝云房地产开发有限公司与安吉天涯置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安吉宝云房地产开发有限公司,安吉天涯置业有限公司,安吉洁兰物业有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2011）湖安商初字第676号原告：安吉宝云房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺镇迎宾大道187号天平花园北区（凯迪大厦）22幢701室8号办。法定代表人：许顺杨，执行董事。委托代理人：傅永康，住诸暨市应店街镇五云村里家舍52号，公民身份号码330625196104170914。委托代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。被告：安吉天涯置业有限公司，住所地安吉县递铺镇天平花园南区1幢4单元201室。法定代表人：何齐元，董事长。委托代理人：陶岳镇，浙江振源律师事务所律师。委托代理人：俞荣标，浙江振源律师事务所律师。第三人：安吉洁兰物业有限公司，住所地安吉县递铺镇胜利西路（天平花园）。法定代表人：李权伟，总经理。原告安吉宝云房地产开发有限公司诉被告安吉天涯置业有限公司及第三人安吉洁兰物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2011年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2011年11月1日公开开庭进行了审理，原告安吉宝云房地产开发有限公司法定代表人许顺杨的委托代理人石惠强，被告安吉天涯置业有限公司法定代表人何齐元的委托代理人俞荣标到庭参加诉讼，第三人安吉洁兰物业有限公司法定代表人李权伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安吉宝云房地产开发有限公司诉称，2002年3月20日，原告（当时名称为“安吉天平宝云置业有限公司”）与被告及“安吉天平投资有限公司”签订《协议书》一份，就合作开发的相关事宜作出了约定。该协议书第三条第7款规定：“乙方区域的小区会所及会所环境（即业主活动场所及物业办公用房）由双方共建成”，其占地面积双方共有，不再另计土地费用，建设费用按总建筑面积分担（即甲、乙方物业总面积分担）。第8条规定：“配电房设备及配电房土建，其所需费用按双方物业总面积的比例分担。”由于上述房屋均由被告施工，因此，在施工前，原告于2005年5月18日预付了工程款120万元。由于双方实际开发的房屋面积发生差异等因素，2006年11月1日，原、被告及第三人签订确认书，确认移交的物业用房按建筑总面积的7‰确定，并分别确定了原被告双方应向第三人移交管理用房的面积。此后，由于原被告双方的股东及法定代表人均多次发生根本性变化，因此最后的结算一直未办理。2010年被告要求原告对新建成的天平花园21、22楼的物业用房和配电用房进行移交，并称房子是他们建的，因此作为商品房卖给原告，费用要一并结算。因原告没有自行建设物业用房，也不清楚过去的约定，故于2010年9月21日与被告及第三人签订了协议书，并按协议书规定向被告支付了购房款434327.60元。此后，被告于2011年8月又向安吉县人民法院起诉，要求再支付代建房款，于是原告就与原股东交涉，至此才知道双方于2002年对物业用房等的建设就达成过一致，被告无权以商品房价格向原告出售房产，对物业用房的价格确定，原告产生了重大误解；依据2002年协议的规定，被告只能按不含土地费等的直接施工成本向原告结算并收取费用，而不是原告向被告购买商品房来作为物业用房，且2005年原告预付的工程款仍未结算。原告认为，因对被告建造物业及配电用房的性质及价格认定产生重大误解，加之被告的欺骗，致原告与被告及第三人于2010年9月21日签订的协议书严重损害了原告的合法权益，依法应予撤销。故原告诉请判令依法撤销2010年9月21日原被告及第三人签订的《协议书》第一条、第二条及第三条中关于交付物业用房、配电用房价格确定的约定；被告返还原告因上述约定而支付的价款434327.60元（原告应按建设成本支付的价款可从中扣除）。被告安吉天涯置业有限公司辩称，2002年3月20日三方签订协议书以后，因发生土地重新分配，被告方原来的法定代表人突然死亡等重大事项，该协议书中的条款已发生重大变更，由原来协议约定双方共建，变更为由被告单独建造，由原来协议约定建设费用按总建筑面积分担，变更为按照原告的需求移交的物业用房按建筑总面积的7‰确定；双方在执行2010年9月21日三方签订的协议书中，不存在重大误解，更不存在被告欺骗的事实，该协议确认的价款是经过双方协商后签订的，被告诉请中陈述该价款是该地段商品房的价款是不符合事实的；原告的诉请违背最基本的公平原则，属不诚信行为。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张向本院举证：证据一，2002年、2004年协议书各一份；证明原、被告确认双方共建物业用房、水电用房及价格确定、费用分担。被告对该二份协议书的真实性未提出异议，但认为在签订之后，因发生土地重新分配的重大事项，该协议书中的条款已经不再履行，故该证据不能达到原告的证明目的。证据二，支票存根及收据一份；证明2005年原告预付被告会所工程款120万元。被告对此无异议，但认为双方在签订证据一的两份协议之后，没有履行协议中共建天平花园会所的约定条款，而由被告承建竹贤山庄会所，故该费用已经抵交物业用房款项。证据三，物业管理用房确认书一份；证明原被告确认按总建筑面积的7‰移交用房。被告对该确认书无异议，认为该确认书已经明确了在2006年11月原告根据其开发的建筑面积配制了7‰的物业用房，并在竹贤山庄划分了物业公司，原被告未按2002年、2004年协议的相关条款履行。证据四，2010年9月21日协议书、支票存根及收据各一份；证明原告因重大误解而与被告确认了物业用房及配电房价格，并已实际支付该款。被告认为该协议书是合法有效的，三方已全部履行完毕，原告不存在重大误解，因为该协议书中关键的价款等内容双方在2008年开始就已经协商，被告从2008年开始一直发书面的函告知原告确定的价款，在2010年1月28日又发函给原告，最终于2010年9月与原告达成协议，因此原告不存在重大误解；对款项的支付没有异议。证据五，2006年4月11日，原、被告签订的有关用电分配的协议、以及原告与通用电力公司签订的承包合同、原告与湖州设计院公司安吉分公司签订的设计合同各一份；证明原、被告双方实际仍按2002年、2004年的协议履行相应条款，且关于用电的费用，被告已全部付清。被告认为该组证据与本案没有关联性，不能达到原告关于2002年、2004年的协议仍在履行的证明目的。证据六，（2003）湖安民一初字第5号民事调解书一份；证明根据02年协议，双方在签订调解书之后土地已经划分完毕。被告认为，双方在2002年协议之后，土地分配发生了重大改变，其后被告的原法定代表人突然死亡，原来协议约定的共建、分摊等事项没有实际履行。被告为证明其主张向本院举证：证据一，2002年规划红线图一份；证据二，2007年土地使用证一份；上述证据共同证明：三方在2002年3月20日签订协议书之后，原、被告的土地进行重新分配等重大事项的出现，被告的土地明显减少的事实。原告对证据一、二的真实性、合法性无异议，但认为双方在2002年签订协议时红线图已经作出，会所是在红线图之内的。证据三，房产实测测绘成果报告一份；证明本案所涉的物业用房是被告单独在自己的土地上建造的，建造的面积是1996.75平方米，所以原来的2002年三方签订的协议书中关于物业用房共建的条款未实际履行。原告对该证据的真实性无异议，认为交付的会所规划图早已作出，面积也已明确，双方约定电力增加部分由被告补交给原告，对营业用房增加部分由原告补交给被告方。证据四，物业管理用房确认书一份；证明2006年11月1日原告在被告单独建造的会所中已经按照7‰配制物业用房。原告对此无异议。证据五，2008年12月15日被告发给原告的函一份，2010年1月28日被告发给原告的函一份，2011年7月8日被告发给原告的函一份；证明本案所涉的物业用房的价款被告从2008年开始一直向原告主张，并在书面主张中，明确了物业用房和配电用房的单价和总的价款；在三方签订的2010年9月21日协议书是根据2010年1月28日的函签订的，不存在原告有重大误解和被告有欺骗的事实。原告称其未收到过2008年发的函，并认为2010年的函是签订2010年协议的基础，从2010的协议书可以看出来，没有体现2008年的函，正是因为对2010年协议的重大误解，原告才要求解除协议，至于被告要以该组证据证明双方多次协商是不成立的。本院认为，被告对原告所举证据一、二、三、四、六的真实性均无异议；原告对被告所举证据一至四以及证据五中的被告于2010年1月28日发函、于2011年7月8日发函的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对原告所举证据五，被告认为与本案缺乏关联性，因该证系双方履行2002年、2004年协议中的其他事项的证据，故与本案争议缺乏直接联系，本院对此不作认定；对被告所举证据五中的其于2008年12月15日发给原告的函，因原告认为未收到过该函，被告也未能举证证明原告已收到该函件，故本院对该函不予采信。综上，本院认定本案事实如下：2002年3月20日，原告（当时名称为“安吉天平宝云置业有限公司”）与被告及“安吉天平投资有限公司”签订《协议书》一份，就合作开发的相关事宜作出了约定。该协议书第三条第7款规定：“乙方区域的小区会所及会所环境（即业主活动场所及物业办公用房）由双方共建成”，其占地面积双方共有，不再另计土地费用，建设费用按总建筑面积分担（即甲、乙方物业总面积分担）。第8条规定：“配电房设备及配电房土建，其所需费用按双方物业总面积的比例分担”。2003年4月25日，原被告之间的土地使用权纠纷经湖州市中级人民法院调解，并出具（2003）湖安民一初字第5号民事调解书一份，对土地重新进行了划分。2004年6月8日，原、被告签订协议书一份，其中第四条约定“小区会所按原协议条款双方共建，所发生的费用按各自开发的建筑面积分摊”。2005年5月18日，原告预付了“天平花园”会所工程款120万元。2006年11月1日，原、被告及第三人签订确认书，确认移交的物业用房按开发建筑总面积的7‰确定，并分别确定了原告按建筑总面积84602.71平方米应向第三人移交管理用房的面积为592平方米。2006年12月15日，安吉县城乡测绘院出具测绘成果报告，会所坐落于竹贤山庄，总建筑面积为1996.75平方米。2010年1月28日，被告发给原告的函一份，要求原告对宝云房产天平花园地块、写字楼地块（迎宾大道和胜利东路角处）、待建大楼地块（迎宾大道昌硕西路角处）的物业用房、配电用房的面积、单价及应付款项进行对账。2010年9月21日，被告及第三人签订协议书，对天平花园21号楼（迎宾大道昌硕西路角处）及22号楼（迎宾大道和胜利东路角处）的物业用房和配电用房进行移交，并确定了该21号、22号楼的物业用房和配电用房面积及单价（该部分内容与被告2010年1月28日发给原告的函中的计算方式一致），以及对原告应支付给被告的款项金额434327.60元进行了确认。2010年9月25日，原告按协议书约定向被告支付了房款434327.60元。本院认为，行为人对行为内容有重大误解的民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。关于重大误解的法律构成，误解必须是表意人的不知或者误认系自己的原因所致，最终导致表意行为与效果不一致。原告是公司而非个人，公司的经营管理应当具有延续性，即使原告公司内部管理不善，导致其在2010年签订协议书时不清楚过去的约定而作出签约行为，但其表意行为并无错误，原告也未能举证证明其对过去的约定不清楚是由被告所造成，显然，这不符合重大误解的构成要件；且该协议已实际履行，从尊重当事人的意思自治和确定交易的稳定性，应当认定双方当事人缔约行为的有效性。原告以重大误解为由请求撤销原被告及第三人于2010年签订的协议书中第一条、第二条及第三条中关于交付物业用房、配电用房价格确定的约定，并要求被告返还原告因上述约定而支付的价款434327.60元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告安吉宝云房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费3950元（已减半），由原告安吉宝云房地产开发有限公司负担，限于判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　吴佩珏二０一一年十一月十八日书记员　　别　峰关注微信公众号“”