（2011）深中法民五终字第1394号
裁判日期: 2011-11-15
公开日期: 2016-01-11
案件名称
上诉人余某某与被上诉人荆某某租赁合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
余某某；荆某某
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第二项
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1394号广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民五终字第1394号上诉人（原审原告、反诉被告）余某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码3XX1，住址江西省XX市XX县XX镇XX路******。委托代理人王金龙，广东一龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）荆某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码4XX0，住址河，住址河南省XX市XX镇XX大街**iv>委托代理人爱新觉罗·恒钰，广东华商律师事务所律师。上诉人余某某因与被上诉人荆某某租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年9月2日荆某某作为出租方与余某某签订《商铺租赁合同书》，约定：荆某某将位于深圳市XX区XX购物中心XX号XX区商铺AXX7号（下称涉案商铺）租给余某某，面积为38.4平方米，租赁期限自2010年9月15日至2013年9月15日止，共计3年；合同期间，月租金为人民币2000元，双方签订合同之日，余某某需支付两个月的租金4000元作为合同保证金，并支付三个月的租金人民币6000元，以后租金每三个月一支付。荆某某给乙方14天的装修期，即2010年9月14日前荆某某不收取租金，余某某从2010年9月15日开始交租。签订合同当日余某某向荆某某支付了合同保证金4000元及2010年9月15日至2010年12月30日期间的房租7000元。庭审中，余某某称其将2011年1月份至2011年3月份的租金6000元已经打入荆某某的收款账户，对此荆某某予以承认。余某某提交了一份其与案外人深圳市泽XX有限公司签订的《店面装修合同》，并提交该案外人出具的收款收据一张，证明其为进行涉案商铺的装修，支付了装修预付金28533元。对该合同及收据，荆某某不予认可，认为该装修合同系余某某为了本案诉讼而自行制作的。2010年9月7日余某某向涉案商铺物业管理处申请进行装修，荆某某告知其应先将《商铺租赁合同书》予以备案登记。余某某称因荆某某在办理登记时认为租金过低，要求其加租或解约未果，荆某某遂收回了备案登记申请。对此，荆某某未否认，但认为约定租金过低系因为其对深圳XX租赁市场行情不知悉导致的。应荆某某申请，原审法院于2010年12月6日向深圳市XX区XX街道办事处出租屋综合管理所调取了位于XX购物中心XX号XX区商铺AXX0号商铺、AXX1号商铺、AXX2号号商铺的《房屋租赁合同证明书》，该证明书显示XX购物中心XX号XX区商铺AXX0号商铺的租金单价是338.45元每平方米每月，AXX1号商铺、AXX2号号商铺租金单价是338.45元每平方米每月。相对于荆某某租出的同样位置的涉案商铺每月2000元，共计38.4平方米，折算起来仅52.1元每平方米每月。为此，原审法院于2011年3月7日向深圳市XX区XX街道办事处出租屋综合管理所调查涉案商铺附近同类商铺、相同时期的出租价格及了解余某某、荆某某双方就涉案商铺租赁合同来该所申请登记备案时的情形。该管理所工作人员证实荆某某来申请备案时，因其约定的租金的过低，工作人员怀疑可能是当事人为了避税，故此没有立即受理，而荆某某因对当时涉案商铺租金行情不清楚，在看到工作人员出示的市场指导价才知道双方约定的租金过低，遂收回了备案登记申请。经询问，XX区XX街道办事处出租屋综合管理所证实XX购物中心的租金"根据地段的不同，我们的指导价在150元至300元每平方米每月"。又原审法院曾于2011年3月9日向余某某释明，根据案情及证据涉案合同确实显失公平，征询其是否考虑变更诉讼请求，但余某某认为涉案合同不存在显失公平，坚持原来的诉讼请求。余某某在原审诉讼时请求判令：1、荆某某继续履行双方签订的《商铺租赁合同书》；2、荆某某办理出租房屋登记手续；3、荆某某赔偿余某某因其违约造成的经济损失93885元；4、本案诉讼费用由荆某某承担。荆某某在原审反诉时请求判令：1、余某某与荆某某之间于2010年9月2日所签订的《商铺租赁合同》中第二条"租金价格月租2000元"的条款为严重误解且显失公平的合同条款，请求撤销该合同；2、驳回余某某的其他诉讼请求；3、本案的诉讼费由余某某承担。原审法院认为，合同当事人依法订立合同应当遵循公平原则及诚实信用原则，确定双方的权利和义务。本案争议的焦点是余某某与荆某某之间签订的《商铺租赁合同书》是否构成显失公平，是否应当予以撤销。综合当事人双方的举证及陈述，结合法庭的调查取证，从全案来看，可以确认以下事实：第一，荆某某出租涉案商铺的租金明显低于市场指导价和同地同时同类其他商铺的出租价。涉案商铺约定的出租价折算起来仅52.1元每平方米每月，而与涉案商铺同样位于XX购物中心XX地块b区的AXX0号商铺、AXX1号商铺、AXX2号商铺的租金单价是338.45元每平方米每月，而根据地段的不同，涉案商铺附近出租屋的市场指导价也在150元至300元每平方米每月；第二，荆某某出租涉案商铺时对深圳XX区XX购物中心XX地块及附近的租赁行情并不知悉。根据XX区XX街道办事处出租屋综合管理所工作人员证实荆某某对当时涉案商铺租金行情确实不清楚，在看到工作人员出示的市场指导价才知道双方约定的租金过低。且如果荆某某明知涉案商铺的出租价格可以高达300元每平方米每月，在正常情况下，则不可能与余某某签订租金仅52.1元每平方米每月的、明显对自己不利的租赁合同。第三，因荆某某知悉涉案商铺出租价格真实情况后，已经提起反诉，要求撤销余某某与荆某某之间签订的《商铺租赁合同书》。故此，原审法院认为，余某某与荆某某之间签订的《商铺租赁合同书》是荆某某因为对涉案商铺出租行情不熟悉，对租金信息存在重大误解，而签订的显失公平的合同。根据我国《合同法》有关规定因重大误解订立的合同及订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。基于上述事实与认定，原审法院对荆某某要求撤销其与余某某于2010年9月2日签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求，予以支持；对余某某要求继续履行该租赁合同书并为其办理租赁登记手续的诉讼请求，原审法院不予支持。又根据我国《合同法》规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。经查明，因上述租赁合同，荆某某收取了余某某合同保证金、租金共计17000元，此款应当予以返还。至于余某某要求荆某某承担违约责任，因涉案合同被撤销，视为合同自始没有法律约束力，故此不存在荆某某违约的问题。而余某某要求荆某某赔偿经济损失93885元，系基于余某某认为荆某某存在违约行为，应当承担违约责任。该《商铺租赁合同书》因荆某某在订立合同时对租金信息存在重大误解，内容上显失公平而被撤销，荆某某对此虽负一定责任，但余某某经原审法院释明其变更诉讼请求后，余某某未进行变更，仍然坚持主张荆某某应承担违约责任。原审法院认为，余某某该诉讼请求的理由不能成立，对余某某要求荆某某赔偿其违约而导致的经济损失93885元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八之规定，判决：一、撤销余某某与荆某某于2010年9月2日签订的《商铺租赁合同书》，余某某应于本判决生效之日起三日内将涉案商铺交还给荆某某；二、荆某某应于本判决生效之日起三日内支付余某某因履行上述被撤销合同而收取的款项共计17000元；三、驳回余某某的诉讼请求；四、驳回荆某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2147元，反诉受理费100元，共计2247元，由余某某负担。上诉人余某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤消原审判决第一、二、三项；2、被上诉人继续履行双方签署的《商铺租赁合同书》；3、被上诉人办理出租房屋租赁登记手续；4、被上诉人赔偿上诉人因其违约造成的上诉人装修损失计人民币28521元；5、被上诉人赔偿上诉人因其违约造成的上诉人房租损失计人民币15000元：6、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院以涉案商铺租金价格52.1元每平方米低于相邻商铺单价且低于附近出租屋的市场指导价为由，认为涉案租赁合同显失公平，予以撤销有违市场经济规律和司法实践。根据市场经济规律，价格由价值决定并受供求关系影响。涉案商铺的租赁价格是被上诉人根据其商铺价格和商铺实际很难出租出去的客观情况决定的，是市场决定价格的结果，不存在任何不妥之处。该商铺实际情况是：XX的地产因房地产开发商原因产生大量诉讼案，该楼盘建成近十年都无法正常使用，属于烂尾楼，而且目前的现状也是绝大多数商铺都空在那里，有价无市。所涉商铺能每月租2000元，比那些空在那里的商铺所获利益大得多。被上诉人肯定是基于这一点定的价。而上诉人也承担了因为周边商铺租不出，没有生意而亏损的风险。因此，每月房租2000元是合理、公平的。二、一审撤销合同的判决也有违司法实践。另外，显失公平原则只适用于订立合同时，而不适用于合同生效后。根据司法实践，认定显失公平，应从严掌握，法律绝不允许任何当事人借口自己无经验，或不了解市场行情而随意撤销其订立的合同，否则，对于社会经济秩序的稳定是极为不利的。而且显失公平合同必须同时具备以下四个构成要件，即在适用条件上，须为有偿合同；在内容上，须明显违背公平原则；在主观原因上，须一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，所谓利用优势，是指一方利用其经济上的优势地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件，所谓无经验，是指欠缺一般的生活经验或交易经验；在发生时间上，须为订立合同之时。本案中，在内容方面、主观原因方面、订立时间等三个构成要件上，都不符合显失公平的情形。在内容方面，如上所述，所涉商铺能每月获得租金2000元，比那些长期空租至今未能出租的商铺是好得多的。每月能租1万多元的，只是个别商铺，与承租人为金融行业有承租能力有关。其他的商铺都是有价无市。实际生活中，免租的商铺也大量存在。在市场经济中，同一样的商品价格在不同的商家出售价格在几倍甚至几十倍的情况大量存在。难道都可以显失公平撤销交易吗这显然不符合生活常理。在主观和信息优势方面，被上诉人是XX人，在XX开工厂，购买物业，而上诉人是外地人，刚来XX，对XX不了解。是看到被上诉人张贴的招租广告后才接受被上诉人提出的租金价格在平等协商的基础上签署了租赁合同。在租赁价格、商铺出租情况、人流量等与租金定价是否合理的相关信息上，被上诉人具有绝对优势。被上诉人没有提供任何证据证明上诉人有这方面的信息优势，也没有证据证明上诉人利用了这方面的信息优势去误导被上诉人。在发生时间方面，本案不存在《合同法》第五十四条规定的"在订立合同时显失公平的"情形。显失公平原则是对合同自由原则的限制，但绝不是对合同自由的否定。显失公平原则只适用于订立合同时，而不适用于合同生效后。被上诉人在租赁合同生效并已经实际履行后提出合同显失公平没有任何法律依据。三、被上诉人认为其签订租赁合同时存在重大误解和租赁合同显失公平没有任何事实和法律依据。事实上双方签订的商铺租赁合同合法有效，被上诉人理应履行自己的合同义务。其理由如下：首先，商铺租赁价格是被上诉人确定的，作为一个具有完全民事行为能力的成年人，其在定价时肯定会综合考虑决定租赁价格的各种情况。上诉人在决定承租时也会综合考虑自身的客观情况。现租赁合同生效并已经实际履行，而被上诉人却寻找各种借口拒绝履行合同是完全没有道理的。其次，"价"和"市"是两个不同的概念，房地产市场本身就存在"有价无市"和投机者推高价格的情况。如果被上诉人没有实际把商铺出租出去，即使商铺标价租金每月一百万元，其收益也是等于0。而被上诉人以每月2000元的价格出租，其收益却是每月2000元。而且，商铺是越做越升值的，为了带动市场，"免费出租"的情况也大量存在。这一点相信被上诉人在确定商铺租赁价格时也是经过充分考虑的。第三，房租价格是否合理，诉争房屋租金水平如何是一个专业问题，应由专业机构予以鉴定确定，而不能简单凭几个证人证言予以确定，而且这些证人未能出庭作证和质证，不符合程序要求。这些证人证言不具有证明效力。第四，价格差异并未影响合同的效力。事实上，各行各业都存在同样的东西价格相差几倍甚至十几倍的情况，这一点只要有一定生活常识的人都知道。四、一审判决不顾目前现状和损失是由被上诉人的行为和过错造成的事实，而草率地判决上诉人败诉，对上诉人的损失竟然也予以驳回，对上诉人是极不公平。法院作为一个公正、中立的司法机构，在判案时，应考虑结果对双方是否公平，而不是只考虑对一方的公平。即使一审法院定要利用司法权力干预市场定价，撤销该租赁合同。但是合同法第58条明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院在查明被上诉人对合同被撤销负有责任的情况下，竟然驳回上诉人要求赔偿因被上诉人过错而导致的损失，也是没有任何道理的。其次，根据上诉人与深圳市泽XX有限公司《店面装修合同》第五项第一点的规定，上诉人不但要依据定金条款承担28521元的违约责任，深圳市泽XX有限公司还有权要求上诉人赔偿其超过定金的损失。店面装修合同及收款收据足以证明上诉人的定金损失。而且一审法院也进行了现场勘查，证实所涉商铺中，确实有制作好的新柜子等装修设备，证明装修合同已实际履行一部分。虽然在一审过程中，一审法官提出了让被上诉人赔偿28000元的调解方案，上诉人考虑再三，曾同意该方案，但最终被被上诉人拒绝，所以，从情理上，一审法官也是倾向给予上诉人赔偿的，在一审判决中也认定被上诉人有责任。但最终判决结果以违约责任不成立，对赔偿损失的诉求驳回，在此上诉人只能表示不服，要求二审法院公正处理。一审法院对赔偿损失这样处理，无非是要上诉人以合同被撤销属被上诉人过错造成由被上诉人承担经济损失重新起诉，但这是浪费司法资源。法院在支持撤销合同的同时，应该对合同撤销所造成的损失一并处理。而且，一审法院一方面判决被上诉人承担退回房租及押金17000元，一方面又驳回装修损失的诉求。但上诉人对两个损失都是以被上诉人违约而主张的，一审法院这样处理本身是自相矛盾的。五、上诉人要求被上诉人在法院审查本案过程，承担保管所涉商铺的责任，上诉人要求被上诉人于2011年4月20日上午10点到商铺门口接管所涉商铺。但上诉人仍坚持上诉的理由和诉求。因为被上诉人不配合办理装修许可和办理租赁备案登记，导致上诉人无法正常使用涉案商铺，上诉人为此还要承担不必要的保管责任，上诉人需指派人员保管并承担保管费用。故上诉人要求被上诉人暂时接管所涉商铺。如果法院判决确定被上诉人需继续履行合同的，则由被上诉人交回给上诉人，租金从上诉人能正常使用商铺开始计算。如果被上诉人在诉讼期间出租涉案商铺的，上诉人有权向法院主张重新出租的行为无效，并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人荆某某答辩称，一审法院的判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人于2010年9月签订的《商铺租赁合同书》，是在上诉人利用被上诉人不知道龙岗商铺租赁价格行情的情况下签订的显失公平的合同；同时，一审法院法官调取的证据证明，与被上诉人的商铺XX区XX购物中心XX地块B区AXX7号处于同一地段的AXX0号商铺、AXX1号商铺、AXX2号号商铺的月租金单价是338.45元每平方米，而上诉人一直要求履行的被上诉人的商铺AXX7商铺月租金2000元，共计38.4平方米，折算起来仅52.1元每平方米每月，这显然是显失公平。这一点原审法院的法官还亲自前往深圳市XX区XX街道办事处出租屋综合管理所调查涉案商铺附近同类商铺、同时期的出租价格及了解上诉人与被上诉人就原涉案商铺租赁合同来该所申请登记备案时的情形，该所工作人员证实被上诉人当时确实不知道自己商铺及附近的商铺租赁行情。这一事实，深圳市龙岗区人民法院在判决书中也给予了肯定。二、上诉人严重违反职业操守，为了恶意诉讼不惜触犯刑法伪造证据；编造事实，颠倒黑白，没有任何装修却假说对店面进行了装修。上诉人与深圳市泽XX有限公司签订的《店面装修合同》是在一审起诉之前被上诉人在房屋租赁管理所得知商铺租赁价格的真实行情后与上诉人协商提高租金未果之后，上诉人特意制造出来的假证据，对此，一审法院的法官、书记员、被上诉人与上诉人律师四人曾到现场查看，证实店铺内并无任何装修。并且据查，深圳市泽XX有限公司没有装饰装修资质，与上诉人一样均属于恶意行为，构成诉讼诈骗。三、一审法院依法审理，判决撤销2010年9月签订的《商铺租赁合同书》，要求上诉人交还商铺，上诉人在收到判决后，明知自己无理无据，却偏要上诉，但在上诉后又主动要求被上诉人接收其返还的商铺钥匙，被上诉人借此提出将上诉人所付17000元返还上诉人，但在约定交还钥匙的当日上诉人并未出现，由是可知，上诉人实际已经放弃商铺，但仍浪费国家司法资源恶意诉讼，其目的在于拖垮被上诉人，让其商铺长期无法租赁出去，造成被上诉人更大的经济损失。综上，请求驳回上诉人全部无理请求，判决上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，荆某某和余某某于2010年9月2日签订的《商铺租赁合同书》第三条约定："如租赁期未满荆某某收回该商铺，荆某某应赔偿余某某全部装修费用及双倍的合同保证金。"再查明，原审时余某某提交了其与深圳市泽XX有限公司于2010年9月5日签订的《店面装修合同》，合同约定双方签订合同时，余某某向装修公司支付占本次工程总金额的50%的款项28521元作为定金。余某某还提交了深圳市泽XX有限公司于2010年9月6日向其出具的《收款收据》，写明"今收到深圳市XX区XX购物中心XX号XX铺交来装修预付金28512元。"二审庭审过程中，双方确认余某某已将涉案商铺的钥匙交还给荆某某。余某某称其尚有桌椅留在涉案商铺中，但又称其已告诉荆某某可以换锁，如果商铺另行出租，荆某某可以自行搬走商铺内的桌椅。荆某某则称其在收回钥匙后，在商铺上张贴了招租广告，但因本案诉讼未了，商铺未实际出租。本院认为，根据当事人的上诉和答辩，本案争议的焦点为荆某某与余某某签订涉案租赁合同是否构成重大误解或显失公平。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。而本案中荆某某以每月2000元的价格将涉案商铺出租给余某某，双方对于该行为的性质、当事人、标的物、租赁价格的认识均真实一致。荆某某只是由于对市场租赁价格未作充分的调查了解，导致其出租涉案商铺的价格低于同地段商铺的一般价格，此并非是对合同内容本身的错误认识。因此，本案情形并不适用重大误解。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据该规定，荆某某除了要证明自己在签订合同时无经验或轻率之外，还要证明余某某有利用行为，比如制造混乱、虚假的租赁价格信息等，从而影响荆某某作出正确的判断。但荆某某未能提供证据证明余某某有利用行为，故应承担举证不能的法律后果。综上，涉案合同不存在显失公平或重大误解的情形，荆某某请求撤销该合同，依据不足，本院不予支持。因荆某某拒绝履行合同，为避免损失扩大，诉讼中余某某将商铺钥匙交还荆某某，称其已告知荆某某可以换锁，还表示如果商铺另行出租出去，荆某某可自行将余某某留在商铺内的桌椅搬走，荆某某也称其已控制商铺，故双方租赁合同已实际终止履行。因此，余某某起诉时提出的继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不再支持，荆某某应将其收取的合同款项17000元退还给余某某。荆某某在合同签订后拒绝履行，导致双方合同终止履行，构成根本违约，应承担违约责任，赔偿余某某的损失。余某某请求荆某某赔偿已造成及预期将造成的人工损失23364元和经营损失3万元，但其未能提供充分证据证明该部分损失的发生，且经营损失也不属于荆某某签订合同时所能预见的损失范围，故本院不予支持。余某某还要求荆某某赔偿其装修合同违约被没收的定金损失28521元，但装修公司向其出具的收款收据上写明的是"装修预付金"而非定金，且其也未能提供充分证据证明该损失的实际发生，故本院亦不予支持。双方在合同中约定"如租赁期未满荆某某收回该商铺，荆某某应赔偿余某某全部装修费用及双倍的合同保证金"，本院认为荆某某应承担的损失赔偿责任可参照该约定处理。涉案合同保证金为4000元，余某某未举证证明其已实际支出装修费用，故荆某某应赔偿余某某8000元。综上所述，余某某上诉理由部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第1号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第1号民事判决第一项、第三项、第四项；二、荆某某应于本判决生效之日起三日内向余某某支付损失赔偿款8000元；四、驳回余某某的其他诉讼请求；五、驳回荆某某的反诉请求。本案一、二审本诉受理费4294元，由余某某负担3150元，由荆某某负担1144元。反诉费100元，由荆某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁审 判 员 龚 萍代理审判员 唐 毅二〇一一年十一月十五日书 记 员 叶金花附判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决适用法律错误的，依法改判；…… 搜索“”