（2011）浙嘉民终字第427号
裁判日期: 2011-10-31
公开日期: 2014-06-18
案件名称
嘉兴市嘉诚餐饮有限公司与许蕾房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
许蕾；嘉兴市嘉诚餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第三项
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2011）浙嘉民终字第427号上诉人（原审被告、反诉原告）：许蕾。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市嘉诚餐饮有限公司。法定代表人：赵雪娥。委托代理人：崔明刚、于振芳。上诉人许蕾为与被上诉人嘉兴市嘉诚餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2011）嘉南民初字第60号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2005年3月30日，嘉兴日报社与毛根金签订租赁协议，约定毛根金具有转租权。2005年12月1日，毛根金与嘉兴市毛家餐饮有限公司签订协议，约定毛根金将房屋租赁协议项下的权利义务全部无偿转让给嘉兴市毛家餐饮有限公司，嘉兴日报社对此予以盖章认可。2007年9月7日，嘉兴市毛家餐饮有限公司变更登记为嘉兴市嘉诚餐饮有限公司。2008年11月20日，许蕾和嘉兴市嘉诚餐饮有限公司签订租赁合同。合同约定，嘉兴市嘉诚餐饮有限公司将餐饮楼出租给许蕾，合同期自2008年11月30日至2011年7月31日。第一年房租620000元，合同签订日支付320000元，2009年5月15日前再交付300000元；第二年房租为682000元，支付租金的日期为2009年11月30日；第三年的房租为500000元，支付租金的日期为2010年11月30日。合同同时约定，逾期支付房租的违约金按照应交而未交租金的每天千分之三计算。现许蕾尚欠第三年的租金500000元未支付。同时，许蕾未支付2010年7月2日至同年12月8日止水电费共计130302.20元。许蕾于合同签订之日向嘉兴市嘉诚餐饮有限公司交纳保证金250000元。2010年12月27日，嘉兴市嘉诚餐饮有限公司以许蕾拖欠租金及水电费不付为由，诉至原审法院。请求判令：许蕾立即支付房租500000元，支付2010年12月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（暂计算至2010年12月20日，数额为30000元）、2010年7月2日起至12月8日止的水电费130302.20元。许蕾在原审中答辩称：对租金数额没有异议，但其有如下拒付理由：一是许蕾承租的房屋三楼存在大面积漏水现象，导致其装潢损失严重，三楼基本上不能营业，故要求嘉兴市嘉诚餐饮有限公司减少租金、赔偿损失，但双方不能达成一致；二是许蕾在嘉兴市嘉诚餐饮有限公司处尚有250000元保证金，现许蕾同意在双方最后结算租金时以保证金冲抵房租；三是嘉兴市嘉诚餐饮有限公司与房屋所有人的租赁合同到2011年6月30日届满，但许蕾与嘉兴市嘉诚餐饮有限公司签订的合同到期时间为2011年7月30日，超过的一个月租金应当扣除。同时，许蕾认为嘉兴市嘉诚餐饮有限公司通过多装分表的手段骗取水电费，故拒付水电费，并在2010年10月9日到新兴派出所报案。2011年1月5日，许蕾以嘉兴市嘉诚餐饮有限公司在合同签订时未告知屋面漏水情况，导致许蕾装潢损失及后又未能完全履行维修义务为由，向原审法院提出反诉，请求判令：减少租金450000元；嘉兴市嘉诚餐饮有限公司赔偿装潢损失380000元。嘉兴市嘉诚餐饮有限公司在原审中针对反诉答辩称：许蕾提到的漏水、装潢损坏等事实由没有证据证明，故其反诉请求应予驳回。原审法院审理认为：本案是一起房屋转租案件，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系合法有效转租合同，已由（2010）嘉南民初字第1638号的判决书明确认定，该合同系双方真实意思表示，依法成立生效并已实际履行，双方当事人应当依照合同约定履行相关义务。许蕾未按协议约定支付租金及水电费，其行为构成违约，嘉兴市嘉诚餐饮有限公司依据协议规定请求许蕾支付房屋租金，有事实和法律依据，应予以支持。许蕾所称因嘉兴市嘉诚餐饮有限公司未尽修缮义务导致其装潢损失，不能提供有效的证据证明，缺乏事实依据，故对其要求减少租金及赔偿装潢损失的反诉请求，不予支持。租赁合同约定的每日千分之三的违约金明显过高，结合许蕾延付租金的时间及情节，以高于人民银行同期贷款基准利率，低于双方约定的原则，酌情确定许蕾应承担的逾期付款违约金。综上，嘉兴市嘉诚餐饮有限公司主张房租、水电费及违约金有事实和法律依据，应予支持，许蕾主张减少租金及赔偿装潢损失没有相关依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、许蕾于本判决生效之日起十日内支付嘉兴市嘉诚餐饮有限公司房屋租金500000元及违约金（违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2010年12月1日起算，计算至本判决生效之日止）、水电费130302.20元；二、驳回许蕾的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10404元、保全费5000元，合计15404元，由许蕾负担；反诉受理费减半收取6050元，由许蕾负担。判决宣告后，许蕾不服，向本院提出上诉称：一、许蕾和嘉兴市嘉诚餐饮有限公司签订的租赁合同的期限为2008年11月30日至2011年7月31日，而嘉兴市嘉诚餐饮有限公司与房屋所有人嘉兴日报社签订的租赁协议的期限为2005年7月1日至2011年6月30日。嘉兴市嘉诚餐饮有限公司擅自将转租期延长一个月并多收一个月租金的行为并没有得到房屋所有人嘉兴日报社的授权，原审支持嘉兴市嘉诚餐饮有限公司多收一个月租金，依据不足。二、许蕾实际已停业了近一年，停业期间不可能发生水电费，因此嘉兴市嘉诚餐饮有限公司所主张的该期间的水电费，缺乏事实依据。此外，嘉兴市嘉诚餐饮有限公司主张水电费的单据均为其自行制作，并未得到许蕾的认可，原审仅凭该公司单方制作的单据即支持其水电费部分的主张，依据不足。三、对于租赁房屋三楼的渗水原因及装潢损失，许蕾曾在原审反诉中提出鉴定申请，对此，原审在庭审中出示了浙江和诚房地产估价有限公司关于该事项无法确定的说明，但原审并未就该公司是否具备相应的资质作出认定，如该公司不具备，理应还有其他机构可以对此加以鉴定，因此，原审对许蕾鉴定申请的处理不公。综上，原审认定事实不清，判决错误。请求撤销原判，改判驳回嘉兴市嘉诚餐饮有限公司的诉讼请求。本院经审理认为：许蕾在原审中提出其承租的房屋三楼存在大面积漏水现象，导致装潢损失严重，三楼基本上不能营业，故反诉要求嘉兴市嘉诚餐饮有限公司减少租金、赔偿损失，并向原审法院申请对涉案租赁房屋渗水原因以及由此造成的装潢损失进行司法鉴定。据此，本案原审法院应通过鉴定确定的内容包括两个方面，一为装潢损失的数额评估，二为租赁房屋渗水原因分析。这两项鉴定涉及不同的鉴定资质要求。因接受原审法院委托进行鉴定的浙江和诚房屋评估有限公司不具备房屋渗水原因鉴定的资质，且该公司后也以无法确定租赁房屋渗水原因为由，退回了鉴定委托，故原审法院应另行委托有资质的鉴定机构对租赁房屋渗水原因进行鉴定，并据此确定许蕾反诉中提出的事实是否存在。原审法院在涉案租赁房屋渗水原因未通过鉴定确定的情形下，直接以证据不足为由驳回许蕾的反诉请求，违反了法定程序，并导致影响案件正确判决的关键事实认定不清，故本案以发回原审法院重新审理为宜。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2011）嘉南民初字第60号民事判决；二、本案发回嘉兴市南湖区人民法院重新审理。本裁定为终审裁定。（本页无正文）审 判 长 杨迪虎审 判 员 谭 灿代理审判员 陈 远二〇一一年十月三十一日书 记 员 阮美琴 更多数据：搜索“”来源：