（2011）安开民初字第0437号
裁判日期: 2011-10-31
公开日期: 2014-12-05
案件名称
祝义平与南通日月汽车城有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
江苏省海安县人民法院
所属地区
江苏省海安县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
祝义平；南通日月汽车城有限公司
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》:第三十五条；《中华人民共和国物权法》:第三十六条；《中华人民共和国物权法》:第三十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2011）安开民初字第0437号原告祝义平。委托代理人刘宏。被告南通日月汽车城有限公司，住所地海安县海安镇三塘村**。法定代表人吉加明。委托代理人吉远来。原告祝义平与被告南通日月汽车城有限公司（以下简称日月公司）恢复原状、赔偿损失纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告祝义平及其委托代理人刘宏，被告日月公司委托代理人吉远来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝义平诉称：2004年11月3日，原告预购被告在海安县海安镇三塘村11组开发建设的（南通日月汽车城内）商品房由南向北第4幢底层由西向东1#、2#房（用途为商业，属框架结构，层高为4.5M，建筑面积约363M2），并于2007年依法办理了房屋产权证、土地使用权证。2008年以来，被告未征得原告同意，擅自在1#房西墙中部垂直安装了直径为150毫米的大便下水管道1个，1#与2#房顶近交界和2#房东墙中部房顶处开凿（穿过一楼顶层）圆洞各1个，与两圆洞对应到地面的坑洞各1个。原告因与他人签订了租赁上述房屋的租赁合同，多次口头与被告交涉未果。遂于2010年8月27日书面通知被告，要求被告立即拆除下水管道1个、修复上述房顶圆洞、、地面坑洞各2个恢复原状，以便原告正常出租，可被告至今未能恢复原状，造成原告重大经济损失。为此，请求法院判令被告立即拆除大便下水管道1个、修复房顶圆洞和地面坑洞各2个，恢复原状；赔偿原告租金损失32100元（按150元／日自2010年6月10日起计算至2011年1月9日），自2011年1月10日起至恢复原状之日止的租金损失仍按150元／日计算赔偿；赔偿原告双倍返还租房定金损失5000元；并承担本案诉讼费用。被告日月公司辩称：原告诉称的下水管道实际为房屋设计应有的，被告既没有在原告所购商品房内擅自私装大便下水管道，也没有在其房顶和地面凿洞；原告主张的损失属于其自行扩大的损失，也无足够证据支撑；请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2004年11月3日，买受人祝义平与出卖人日月公司签订商品房买卖合同1份，该合同规定：被告日月公司将其在海安县海安镇三塘村11组开发建设的（日月汽车城内）商品房由南向北第4幢底层由西向东1#、2#房（该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5M，建筑层数地上五层，建筑面积约为363M2）出卖给买受人祝义平；出卖人于2005年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；并就计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人交付商品房期限、逾期交房的违约责任等事项进行了约定。2005年10月9日，祝义平（甲方）为了让日月公司（乙方）在日月汽车城内能统一经营，经协商签订租赁协议1份，该协议规定：1、甲方将汽车城内第4幢1-2号底层店面房（房产证、土地证乙方统一办理，面积373.32M2）租赁给乙方统一经营。甲方提供现房时地面必须贴好地面砖。如甲方铺设地面砖不便，可由甲方申请乙方施工实施（（地面砖规格颜色按该商场内二楼标准进行）…。2、乙方租赁甲方商业用房，其租赁费用为：第一年从2005年7月1日至2006年6月30日，每平方米年租金为120元，合计44798.40元；第二年从2006年7月1日至2007年6月30日，每平方米年租金为140元，合计52264.80元；第三年从2007年6月30日至2008年6月30日，每平方米年租金为160元，合计59731.20元；如双方同意续租，可另订协议。3、租赁费用的结算：乙方租赁甲方商业用房在年租赁到期的前一个月内结算租金。结算方式以双方确认方法进行。现金结算。4、违约责任：违约方承担总租金20%的违约金。……。2007年2月17日，祝义平（甲方）与日月公司（乙方）又签订协议1份，该协议规定：双方根据2005年10月9日的约定，由甲方将购买日月汽车城的两间店面（373.32平方米）出租给乙方，租期3年，从2006年1月1日至2008年12月31日止，前两年租金已从房款中抵扣。现双方约定第三年（2008年）的年租金为59730元人民币，付款方式为2008年6月30日前付2.5万元，余款于2008年12月31日前一个月内结清。双方如发生违约行为，由违约方付给对方年租金20%的违约金。另双方约定：乙方租期满后三个月内为甲方的店铺西面和北面各安装两道卷闸门，如不能安装，乙方即赔付给甲方人民币1.6万元。2007年10月22日、11月27日，日月公司分别为祝义平办理、领取了上述商品房的房屋所有权证和相应土地使权证。房屋坐落为海安县海安镇通榆北路188号4幢，房号111号、112号，建筑面积分别为186.66平方米，土地使用权面积分别为37.33平方米，用途均为商业用途。2009年5月，日月公司将上述租赁房屋交付给祝义平，但对尚欠租金迟迟未结清。同年6月11日，祝义平向本院起诉要求日月公司给付尚欠租金23730元、违约金11946元、赔偿卷闸门款16000元，合计51676元，并负担诉讼费用。2009年7月29日，经本院主持调解，双方当事人达成协议：一、被告日月公司给付原告祝义平租金、违约金及卷闸门款合计48000元，于2009年9月29日前履行完毕。如被告不按期全额履行，原告则有权以51676元为标的额就被告尚未履行的部分向法院申请执行。如被告按期全额履行，原告则自愿放弃其他诉讼请求。二、案件受理费818元，减半收取409元，由原告祝义平负担（如被告不按期全额履行第一项的约定，则由被告负担，原告有权一并申请执行）。2008年下半年至2010年上半年期间，日月公司对其开发建设的坐落在海安县海安镇通榆北路188号处商品房1-4幢的第四-五层进行结构改造过程中，未征得祝义平同意，在祝义平所有的位于海安县海安镇通榆北路188号4幢111号房西墙中部垂直安装了直径为150毫米的下水管道（废水管道）1个，111号房与112号房近交界和112房东墙中部房顶处开凿（穿过该层顶层）圆洞各1个，与两圆洞对应到地面的坑洞各1个。2010年8月27日，祝义平通过特快专递向日月公司、吉加明发出通知，该通知载明：“我于2004年在你处购买的4幢两间店铺，已于2007年依法办理了房产证和土地使用证，该店铺已属于我个人的合法资产，而你公司于2008年在我不知道的情况下，私自在我店铺内的天棚和地上各开凿了一个大洞，并垂直安装了一个大便下水道，已构成了严重侵权，严重影响了我对该房的合理使用或对外租用，对我的利益造成了伤害，经多次与你公司几名负责人交涉无果，现正式书面通知你公司立即拆除该管道，修复开凿的洞口。同时，要求你公司将我店铺内的公共消防箱和消防水路压力表移位到公共过道上，因为此两物安装在我店铺内，不但损害了我的利益，而且一旦发生火灾，也不能被有效启用。最后，请你公司将我店铺内的正常用电安装到位，几年来，因你公司未能将该店铺内的正常用电安装到位，也严重影响了店铺的正常使用，给我造成了重大经济损失。以上事项望你公司在接到该通知后十天内完成，否则，由此给我造成的一切经济损失全部由你公司承担，我将寻求通过法律途径解决。特此通知！祝义平（签名）联系电话137062760622010年8月27日”。日月公司、吉加明未回复，也未进行处理。庭审中，祝义平向本庭提供了2010年5月26日与毛飞签订的协议和毛飞出具的收到其双倍返还的租房定金10000元的收条各1份，其中协议约定：甲方（祝义平）将上述房屋的出租给乙方（毛飞）使用。租赁租期为三年（2010年6月10日至2013年6月9日），第一年租金为54000元（每天150元），第二年租金64800元（每天180元），第三年租金75600元（每天210元），三年后另行约定，乙方在同等条件下优先租用。甲方保证在乙方租用前，将该房内西面中间的大便下水管道拆除，并同意乙方使用期间，可将西面的两个窗户改成卷帘门，费用由乙方承担。如甲方不能达到该项要求，乙方可放弃租用，责任由甲方承担。6月10日前先给付六个月的租金为27000元，期满前一个月按协议价每三个月给付一次。本协议签订时，乙方先行支付5000元定金，后转为租房押金，如乙方原因不继续履行该协议，则视为放弃该定金，如甲方原因不能继续履行该协议，则应双倍返还定金。以及其他相关内容。证明日月公司未拆除上述下水管道1个、未修复上述房顶圆洞、、地面坑洞各2个至其出租上述房屋时违约，造成其自2010年6月10日起每日租金损失150元、双倍返还的租房定金损失5000元。日月公司认为毛飞未能到庭，无法确认祝义平与毛飞签订租赁协议、双倍返还定金的真实性，即使真实，也属祝义平自行扩大损失。日月公司未能提供南通日月汽车城综合楼4幢给排水底层平面图，但提供了南通日月汽车城综合楼1幢给排水底层平面图复印件1份（其他2-4幢实际无设计图纸，均为参照1幢设计图纸进行施工），该平面图显示111号房西墙内侧未设计有直径为150毫米的下水管道（废水管道）；日月公司辩称已经有权部门批准进行了相应变更，未能提供相应证据，申请本院调查取证，本院根据其提供的调查线索也未能调查到相应证据。上述事实，有原告提供的2004年11月3日双方签订的商品房买卖合同1份及其附件、2005年10月9日双方签订的返租协议复印件1份、2007年2月17日双方签订的返租补充协议复印件1份、祝义平所购位于海安县海安镇通榆北路188号4幢111号、112号房的房屋产权证、土地使用证复印件各1份，本院（2009）安民一初字第1618号民事调解书1份，照片12张，祝义平于2010年8月27日发给日月公司和吉加明的通知及特快专递详情单各1份、原告申请本院调查证人的调查笔录2份；被告提供南通日月汽车城综合楼1幢的给排水底层平面图复印件1份；双方当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告日月公司未征得原告祝义平同意擅自在其所有的位于海安县海安镇通榆北路188号4幢111号房西墙中部垂直安装直径为150毫米的下水管道（废水管道）1个，111号与112号房顶近交界和112房东墙中部房顶开凿（穿过该层顶层）的圆洞各1个，与两圆洞对应到地面处的坑洞各1个，造成111号、112号房屋毁损，致原告祝义平至今未能出租，形成租赁损失。原告祝义平有权请求被告日月公司拆除、修复，恢复原状，赔偿损失。原告祝义平主张被告日月公司拆除下水管道（废水管道）1个、修复房顶圆洞和地面坑洞各2个，恢复原状的诉讼请求，本院应予支持。原告祝义平主张被告日月公司按150元／日的租金标准计算赔偿自2010年6月10日起至实际恢复原状之日止租金损失的诉讼请求中，租金标准150元／日低于原告祝义平返租给被告日月公司期间2008年度租金标准160元／日，计算期限从返租结束被告日月公司交房1年之后2010年6月10日起算也低于实际受损日数，本院照准。原告祝义平明知上述租赁房屋被被告日月公司擅自安装有下水管道（废水管道）、房顶开凿有圆洞、、地面有坑洞在尚未采取适当措施恢复原状情况下，即与他人签订租赁协议，造成双倍返还毛飞租房定金损失5000元，显然属其扩大的损失，况且该租赁因毛飞未到庭作证，也无法确认其真实性，原告祝义平主张被告日月公司赔偿该损失，本院难以支持。被告日月公司既未能提供南通日月汽车城综合楼4幢给排水底层平面图，也未能提供有权部门批准进行相应下水管道（废水管道）变更的手续；即使按其所提供的参照南通日月汽车城综合楼1幢给排水底层平面图（复印件），该图表明111号房西墙内侧未设计有直径为150毫米的下水管道（废水管道）；被告日月公司主张111号房西墙中部垂直安装直径为150毫米的下水管道（废水管道）1个为该房屋设计时应有，显然证据不足，本院难以采信。被告日月公司主张既没有在原告所购商品房内擅自私装大便下水管道，也没有在其房顶和地面凿洞，与事实不符，本院亦难以采信。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（第一款），最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告日月公司于本判决发生法律效力后10日内将原告祝义平所有的位于海安县海安镇通榆北路188号4幢111号房西墙中部垂直安装的直径为150毫米的下水管道（废水管道）1个拆除，将111号与112号房顶近交界处和112房东墙中部房顶处圆洞各1个及其所对应到地面的坑洞各1个修复，恢复原状。二、被告日月公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告祝义平自2010年6月10日起至2011年10月28日止房屋租金损失72900元（按150元／日计算），自2011年10月29日起至上述恢复原状之日止的租金损失按150元／日计算赔偿。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息）。三、驳回原告祝义平的其他诉讼请求。案件受理费1828元，由原告祝义平负担50元，被告日月公司负担1778元（被告日月公司负担部分原告祝义平已代垫，由被告日月公司在本判决生效后15日内一并给付原告祝义平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1828元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：84×××01）。审 判 长 沈巧林人民陪审员 卢胜南人民陪审员 李 东二〇一一年十月三十一日书 记 员 卢雨阳附：《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（第一款）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”