（2011）珠金法民四初字第29号
裁判日期: 2011-10-29
公开日期: 2016-01-21
案件名称
周锡练与珠海市金湾区红旗镇人民政府建设用地使用权合同纠纷一审民事裁定书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周锡练,珠海市金湾区红旗镇人民政府
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百一十九条，第一百零八条，第一百四十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百三十九条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 裁 定 书（2011）珠金法民四初字第29号原告周锡练（CHAUSHILIEN），国籍：加拿大，男，现暂住，护照号码：×××7766。委托代理人霍艳辉，广东文证律师事务所律师。委托代理人林宁，广东××证律师事务所律师助理。被告珠海市金湾区红旗镇人民政府，住所地：珠海市金湾区。法定代表人许凤梅，镇长。委托代理人陈志武，红旗××所工作人员。委托代理人李华力，红旗××办工作人员。原告周锡练诉被告珠海市金湾区红旗镇人民政府建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2011年8月29日受理后，依法适用普通程序。于2011年10月18日公开开庭进行了审理，原告周锡练的委托代理人霍艳辉、林宁，被告珠海市金湾区红旗镇人民政府的委托代理人陈志武、李华力到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原告诉称，2000年9月12日被告与原告签订了《国有土地使用权转让合同书》，被告将位于珠海市红旗矿山工业区，面积51，856平方米的国有土地使用权转让给原告，土地用途为工业用地，用地单价人民币40元／平方米，地价款总计人民币2，074，240元，此费用已含土地出让金、税费、填土费、综合配套费、办证费，并且被告一负责通水、通电、道路、排水到原告红线边。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部地价款，并且办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、土地使用证、红线图等，取得该地块的土地使用权。原告取得上述土地使用权后，于2001年先后在该地块上建起厂房、办公楼、宿舍并取得房地产权证。此后原告又多次向规划部门申请报建二期工程，但均没有获得规划部门的审批，直至2005年原告再次报建时，金湾区规划国土局审批意见为原告报建的用地红线图已经重新规划，报建项目所在地块已被新规划的道路占用16.5米，并更改建筑红线16米，须重新调整红线图后再报建。因此原告与被告联系，就新规划道路占用土地事宜商议解决，但是被告至今没有给予明确回复，原告多次往返规划、国土、政府多个部门，但都没有就被占用土地的补偿事宜给予明确答复意见。2007年原告再次申请报建，规划局审批意见为：报建用地南侧规划道路已由24米调整36米，本地块需重新调整，因此新报建项目没有获得批准。原告因报建已支出设计费33，000元，同时由于土地闲置未建设原告为此多支出土地使用税231，482.88元。原告为调整用地事宜多次找被告协商解决，被告始终没有给予答复。原告认为，原告与被告签订了《国有土地使用权出让合同》，并已依法取得该地块的土地使用权。按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条、五十八条规定，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。为公共利益需要使用土地收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。另《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条也同样规定“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。据此规定，原告认为，本案中原告被占用的土地面积5515.6平方米（以红线图为准），即使因社会公共利益需要可提前收回土地使用权，但也不能是无偿收回，而要对土地使用权人进行合理的补偿。然而本案被告作为土地出让方及国有土地行政主管部门，面对新的规划建设占用原告土地的情况没有做出合理的补偿，也没能事先就占地事宜与原告进行协商，致使原告在数次报建过程中无法获得审批，导致土地多年闲置无法利用，给原告造成重大经济损失。原告认为，被告作为国有土地使用权的出让方，有按合同约定的面积向原告交付符合条件土地的合同义务，在土地使用期限届满前，被交付的土地被提前收回或占用的情况下，被告应及时对土地使用权人做出合理补偿。依据《物权法》第一百四十八条：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”的规定，被告除须对原告被占用的土地给予补偿外还须退还相应的土地出让金。关于土地补偿标准的问题，原告认为，在受让土地使用权后，该土地已经逐年增值，如不是因规划调整而被提前收回土地使用权，那么被占用土地如转让给第三方，则是要按市场价值转让的，而红旗镇的国有工业用地转让的挂牌指导价已达到480元／米。因此原告认为，被占用土地的补偿金应按土地市值及土地剩余使用年限进行补偿是合理的，方能充分弥补原告因土地被占用而带来的实际损失。综上所述，原告认为，被告没能切实履行出让方的合同义务，面对原告土地被新规划项目占用而提出的合理的诉求未能给予及时合理的解决，严重损害了原告的合法权益。同时被告作为土地行政主管部门，对处理占地补偿事宜上也同样负有法定的职能义务。因此原告诉请法院，要求法院判令：一、被告向原告支付被占用土地的经济补偿金人民币2，065，040.64元（被占用土地暂按5515.6平方米计［以鉴定机构确认的退让面积为准］，按2011年红旗镇工业用地挂牌价480元／平方米计算，剩余使用年限39年）；二、被告赔偿原告因占地搬迁厂房的损失（以评估鉴定结果为准）；三、被告返还原告土地出让金人民币220，624元（暂按5515.6平方米计算×40元／平方米）及利息155，318.84元（按年利率6.60%计，自2000年10月1日起暂计至2011年8月1日）利息计至返还时止；四、被告赔偿原告因厂房报建支出的设计费33，000元及2009年-2011年土地使用税231，482.88元（77，160.96元×3年）；五、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、本案中涉及的国有土地出让方并非红旗镇人民政府。2000年9月12日红旗镇人民政府与周锡练签订了《国有土地使用权转让合同书》，将位于珠海市红旗镇矿山工业区面积为51，856平方米的国有土地使用权出让给周锡练。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，土地登记部门对红旗镇人民政府与周锡练签订的《国有土地使用权转让合同书》是不予认可的。故2000年12月1日又由珠海市规划国土局西区分局与周锡练签订了正式的珠国土西区合字（2000）第088号《珠海市国有土地使用权出让合同书》，将位于珠海市红旗镇矿山工业区面积为51，440.64平方米的国有土地使用权出让给周锡练，并依法办理了登记手续，周锡练依此取得土地使用权。前后两份《合同》的土地出让面积并不一致，而土地登记是依据珠国土西区合字（2000）第088号《珠海市国有土地使用权出让合同书》的面积登记的。被答辩人作为当事人之一，对上述情况都是清楚的，故被答辩人诉称“被告没能切实履行出让方的合同义务”是答辩人无法接受的。二、答辩人不是土地行政主管部门。被答辩人诉称“被告作为土地行政主管部门，对处理占地补偿事宜上也同样负有法定的职能义务”是错误的。根据《珠海市土地管理条例》第四条的规定：“市国土资源局是市政府的土地行政主管部门，负责土地管理工作”。而且即便被答辩人是对土地行政主管部门作出的占地补偿事宜处理不服，也应提起行政诉讼而非民事诉讼。2005年9月20日珠海市国土资源局金湾分局发函给被答辩人明确通知其到国土局办理调整用地手续，由于被答辩人对调整后的地块不满意，故一直没有办理调整用地手续。但依据1998年7月1日实施的《珠海市土地管理条例》第三十六条规定：“市政府确因城市规划调整和社会公共利益的需要，可以收回已经批准给用地单位或者个人使用的土地，并根据用地单位或者个人投入开发和建设的直接损失给予相应补偿。用地单位和个人应当服从”和1998年7月1日实施的《珠海市城市规划条例》第三十条规定：“任何单位和个人必须服从市规划国土管理委员会根据城市规划作出的调整用地的决定”，可以看出被答辩人对土地行政主管部门作出的调整用地的决定必须服从。现被答辩人不服从国土部门的调地决定以致二期厂房无法规划报建，却起诉红旗镇人民政府要求补偿实在是张冠李戴。三、本案已过诉讼时效。根椐《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，从被答辩人提交的证据材料可以显示被答辩人最后一次向答辩人提出申请是在2007年7月10日，已过诉讼时效。综上所述，被答辩人起诉已过诉讼时效，且诉讼主体不适格，诉状所请理由缺乏依据，请求法院依法裁定驳回原告起诉。经审查，原告与被告于2000年9月12日签订了《国有土地使用权转让合同书》，被告将位于珠海市红旗矿山工业区，面积51，856平方米的国有土地使用权转让给原告，土地用途为工业用地，用地单价人民币40元／平方米，地价款总计人民币2，074，240元。因被告当时是对外招商引资，并不具有签订国有土地使用权转让合同的主体资格。同年12月12日，原告又重新与珠海市规划国土局西区分局签订珠国土西区合字（2000）第088号《珠海市国有土地使用权出让合同书》，珠海市规划国土局西区分局将位于珠海市红旗矿山工业区，面积51，440.64平方米的国有土地使用权出让给原告，土地用途为工业用地，用地单价为每平方米40元，地价款总计人民币2057626元。以上两块国有土地系同一块土地，面积有细微调整。本院认为，民事诉讼必须有适格的诉讼主体。本案中原告与红旗镇政府先签订一份《国有土地使用权转让合同书》，根据《城市房地产管理法》和珠海市政府的相关规定，红旗镇政府是不具有签订土地转让的资格的，只有市县级的国土部门才具有签订国有土地使用权转让合同的资格，该合同应当无效。后来原告就同一块土地又与珠海市规划国土局西区分局签订了珠国土西区合字（2000）第088号《珠海市国有土地使用权出让合同书》，关于出让土地的面积、位置等均以该份合同为准，由此珠海市规划国土局西区分局（后改为珠海市国土资源局金湾分局）才是合同相对方，应当作为被告，红旗镇政府是起招商引资的作用，而不具有签订合同的主体资格，不应作为本案被告。原告后申请追加珠海市国土资源局金湾分局为共同被告，依据民事诉讼法第119条的规定，追加被告的条件是必要共同诉讼，即法律明确规定必须追加为被告，珠海市规划国土局西区分局并不是必要共同诉讼的相对方，不应在本案中被直接追加为被告，应由原告另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款、第一百一十九条、第一百四十条第一款第三项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：驳回原告周锡练（CHAUSHILIEN）的起诉。如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内向本院的递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴明星审 判 员 罗英典人民陪审员 郭 明二〇一一年十月二十九日书 记 员 朱丹君