（2011）河市民一终字第310号

裁判日期: 2011-10-28

公开日期: 2019-01-30

案件名称

李献春、聂琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区河池市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区河池市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

聂琳；韦明；李献春

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

广西壮族自治区河池市中级人民法院民事判决书（2011）河市民一终字第310号上诉人（一审被告）：李献春，女，1971年3月12日出生，汉族，联通公司广西分公司职工，住广西壮族自治区南宁市江**。委托代理人：卢钟信,广西河城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：聂琳，男，1970年7月7日出生，汉族，现住广西壮族自治区河池市。委托代理人：韦伙能，广西铁义律师事务所律师。委托代理人：黄冬梅，聂琳的妻子。被上诉人（一审被告）：韦明，男，1968年10月22日出生，壮族，现在广西区黎塘监狱服刑。上诉人李献春因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院(2011)金民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日立案受理后，依法组成由审判员覃志凌担任审判长，审判员郑燕华和代理审判员祝贺参加的合议庭，于2011年8月30日公开开庭审理了本案。上诉人李献春的委托代理人卢钟信，被上诉人聂琳及其委托代理人韦伙能、黄冬梅到庭参加诉讼。被上诉人韦明因在监狱服刑，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经一审法院审理查明：2007年7月初，原告聂琳在“雄基信息”报上获悉本案讼争房屋出售，售价为25万元，便与韦明取得联系。2007年7月11日，韦明以自己与妻子李献春的名义(甲方)与聂琳（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，并先后收取了聂琳定金2000元，购房款10万元。2007年7月13日，河池市房产管理局在《法治快报》上对该房屋买卖刊登了房屋买卖公告。不久，聂琳对房屋进行装修，支付装修费10万余元，随后入住该房。2007年9月29日，聂琳按韦明的要求支付了20000元给李献春的姐李献勤。2007年10月8日，李献春与韦明离婚，在离婚调解书中未对财产分割进行约定。另查明：2003年8月22日，韦明以本案讼争房屋作抵押担保，向河池市农村信用合作联社贷款15万元，因尚有借款105500元到期无法归还，信用社起诉韦明及李献春，经法院委托，河池市金城房地产评估事务所于2007年5月30日对讼争房产的估价结果为20万元（包括土地估价69524元）。2009年5月18日，在信用社起诉韦明及李献春借款纠纷案件的再审过程中，经法院委托评估，广西华信资产评估有限公司评估该房的房地产价值为342373元。再审期间，各方当事人达成调解协议，主要内容为：一、韦明在2009年10月10日前还给信用社借款本金105500元及利息15118.98元；二、李献春在抵押物价值范围内负连带清偿责任。调解书生效后，聂琳向法院提出执行异议，但被裁定驳回。2010年11月15日，聂琳向法院交纳了105500元，信用社同意解除该房的抵押。一审法院审理认为：虽然《房屋买卖协议书》没有李献春的亲笔签名，但是，聂琳购买该房时，韦明与李献春是合法夫妻，买卖该房是在公开发行的报纸上刊登广告，并经过房产局登报公示，李献春之姐李献勤也代收了聂琳的购房款2万元，所以，聂琳有理由相信是韦明与李献春共同卖房。现聂琳已装修房屋入住多年，共支付了购房款227500元（包括聂琳为韦明与李献春清偿了该二人设置在该房上的他项权的共同债务105500元），按2007年7月11日当时的评估，该房的价值为20万元，韦明广告刊登的售价为25万元。而买卖价格为22.2万元，该卖价与当时的房屋价值是相应对价，因此聂琳购房是善意的。被告李献春提出，该房价值是34万元，才卖22万元，卖价明显偏低，但近几年的房价不断上涨，342373元的估价是2009年5月的评估价值并且包含了聂琳装修价值在内，不能说明此价应是2007年7月卖房时的房屋价值。从另一方面看，2007年2月 4日，该房设置了担保抵押，7月11日卖出，10月8日被告两人离婚，在离婚时，两被告没有对该房进行财产分割，结合本案的其他证据可进一步判断，被告李献春是知悉该房的买卖情况的。故聂琳有理由相信是韦明与李献春共同卖房，并通过了合理的市场交易程序，又支付了相应对价，且已入住多年，为维护社会的稳定及保护善意第三人的合法权利，韦明以韦明、李献春的名义于2007年7月11日与聂琳所签订的《房屋买卖协议书》有效。原告聂琳已履行了合同约定的义务，两被告应履行协助原告办理房产过户手续的义务。对原告的诉讼请求，予以支持。被告李献春提出《房屋买卖协议书》无效的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定，判决：原告聂琳与被告韦明、李献春于2007年7月11日所签订的《房屋买卖协议书》为有效协议。被告韦明、李献春应履行协助原告办理房产过户手续的义务。一审案件受理费100元，诉讼保全费1620元，共计1720元，由被告韦明、李献春共同负担。宣判后，李献春不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或直接改判聂琳与韦明所签订的《房屋买卖协议书》无效，由聂琳将讼争房屋返还上诉人。其主要理由有：一、一审认定事实不清，主要表现为：1、一审认定本案讼争房屋相关的交易信息先后在《雄基信息报》、《法制快报》上进行刊登是错误的，被上诉人聂琳对此所举出的证据没有原件，且不符合证据规则的要求，不应采信。2、一审认定讼争房屋在2007年的价值为20万元，是采信了河池市金城房地产评估事务所的评估报告，但这份评估报告上诉人没有委托，同时被上诉人聂琳提供的仅为复印件，与2009年的评估结果34万余元相比，两者相差太大，故不应采信。3、认定聂琳支付了10余万元的装修费，被上诉人聂琳仅提供了一张白条，证据明显不足。二、被上诉人聂琳买房行为未取得上诉人的同意，不符合善意取得的条件。三、被上诉人聂琳与韦明所签订的房屋买卖合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条的规定，即未取得共有人书面同意而无效。四、本案不应适用《合同法》第四十九条关于表见代理的规定。被上诉人聂琳庭审中答辩认为，一审法院查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、聂琳是在报纸上看到相关的交易信息后找到韦明是事实，这有相关的复印件证实。同时，聂琳支付了12万元的装修费亦是事实。二、一审认定本案构成表见代理是有事实依据的，即房产证上登记有韦明的名字，交易信息是登报发布的，上诉人虽未签字，但她是懂得房屋买卖是事实。三、上诉人的姐李献勤从聂琳处得到20000元，不可能不告知上诉人。二审期间，聂琳提供了2007年7月13日《河池日报》原件，用以证实河池市房管局在《河池日报》上刊登了讼争房屋转让的公告。经质证，上诉人的委托代理人对该证据的真实性表示没有异议，但认为上诉人由始至终都不知道韦明卖房的事情。本院认为，河池市房管局在《河池日报》上刊登了讼争房屋转让的公告为客观事实，可予认定。经二审审理查明：讼争的河池市九龙商贸城三巷31号即原河池市金城江区南新东路6巷17号房屋的房产证为河房权证字第××号，房屋所有权人为李献春，共有人为韦明。韦明与李献春于1993年5月8日登记结婚，在婚姻关系存续期间起建了讼争的房屋。2006年间，韦明、李献春先后调到南宁工作。2007年7月初，聂琳在《雄基信息报》上获悉本案讼争房屋出售，售价为25万元，便与报上的联系人韦明取得联系。经协商，2007年7月11日，韦明与聂琳签订了《房屋买卖协议书》一份，该协议书甲方为：韦明、李献春，乙方为：聂琳。主要内容为：甲方将自有的河池市金城江区南新东路6巷17号即原九龙三巷31号房屋一栋转让给乙方，售价22.2万元；甲乙双方签订协议后，乙方立即支付给甲方房屋款10万元整，甲方收到首付房款后，陪同乙方到房产局办理登报卖房手续，登报期（7天）后，甲乙双方无异议，甲方陪同乙方到房产局办理手续交财政契税后，乙方付给甲方房款7万元；此后，当甲方陪同乙方将房屋过户到乙方名下，乙方支付余款5.2万元后，乙方方可领取房产证；如有一方违约，则赔偿给对方违约金 20000元。甲方由韦明签字，乙方由聂琳签字。上诉人李献春未在协议上签字。协议签订的当天，韦明收取了聂琳2000元定金，次日，韦明分两次收取了聂琳交付的4万元及 6万元购房款。2007年7月13日，河池市房管局在《河池日报》上刊登了讼争房屋转让的公告。同年7月20日，聂琳取得房屋钥匙，随后进行装修并使用该房。2007年 9月29日，李献春的姐姐李献勤急需用钱向李献春借款，李献春当时没有钱，便告知韦明将拿给李献勤，身处南宁的韦明（2008年5月，韦明因诈骗被逮捕，尔后入狱服刑）写了一张借条委托他人送给聂琳，内容为：“今借到聂琳2万元，另外，聂琳付本人房款时，凭此条可以少付购房款10000元”，聂琳收到借条后，向在河池市金城江区的李献勤支付了20000元，李献勤书写了一张收条给聂琳，内容为：“今收到聂琳付购房款给韦明2万元”。另查明：因李献春起诉与韦明离婚并达成调解协议，2007年10月8日，南宁市兴宁区人民法院作出（2007）兴民一初字第1277号民事调解书，主要内容为：李献春与韦明自愿离婚，孩子由李献春抚养，各人债务自行负担等等，没有涉及财产的处分。二审期间，李献春接受本院询问时表示，在离婚后不久，她就得知韦明已将讼争房屋卖给了聂琳。再查明：2003年8月22日，韦明曾向河池市农村信用合作联社贷款15万元，以本案讼争房屋作抵押担保，还款几经延期，2007年2月4日对抵押物又重新进行了抵押登记，但尚欠借款105500元无法归还，信用社为此起诉韦明及李献春，河池市金城江区人民法院一审判决韦明与李献春共同偿还借款。判决生效后，信用社向一审法院申请执行。聂琳于2008年11月25日向法院提出执行异议，认为房屋的所有权属于自己，不同意拍卖房屋，一审法院审查后作出（2008）金执字第347号民事裁定书，认为讼争房屋抵押在先，聂琳购房在后，故裁定驳回聂琳的执行异议。在此期间，李献春以借款及抵押担保全由韦明个人操作，她本人不知情为由向本院申请再审，本院指定河池市金城江区人民法院再审。2009年5月18日，经一审法院委托，广西华信资产评估有限公司评估讼争房屋的房地产价值为342373元。再审期间，信用社与韦明、李献春达成调解协议，河池市金城江区人民法院于2009年9月19日制作了（2009）金民再字第4号民事调解书，主要内容为：一、韦明在2009年10月10日前还给信用社借款本金 105500元及利息15118.98元；二、李献春在抵押物价值范围内负连带清偿责任。调解书生效后，韦明与李献春均未偿还欠款。因信用社准备对讼争的房屋进行拍卖。 2010年11月15日，聂琳代韦明、李献春交纳了欠款105500元，信用社同意解除讼争房屋的抵押。至此，聂琳共支付了购房款227500元。2010年11月 30日，一审法院根据聂琳的诉前保全的申请，查封了本案讼争房屋。同年12月14日，聂琳提起本案诉讼，请求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效，由韦明、李献春履行协助其办理房产过户手续的附随义务。本案的争议焦点是：2007年7月11日，韦明与聂琳签订的《房屋买卖协议书》是否有效？本院认为:第一、对本案有争议事实的认定。一审法院所认定的事实中，涉及河池市房管局在《法治快报》上刊登讼争房屋交易公告、2007年对讼争房屋的价格评估等内容，因被上诉人聂琳只提供了相关证据的复印件，未能提供原件，在没有其他证据佐证，而上诉人又予以否认的情况下，仅有复印件不能作为认定事实的依据。同时，一审认定聂琳支付了 10余万元的装修费，仅有一张白条证实其主张，证明效力明显不充分。故对上述事实本院不予确认。但韦明主张他曾在《雄基信息报》上刊登出售讼争房屋的消息，聂琳亦主张他是看到上述消息后与韦明取得联系的，两人的陈述一致，且有《雄基信息报》上刊登出售讼争房屋的消息栏复印件相佐证，在没有证据证实聂琳与韦明原来认识的情况下，本院推定《雄基信息报》上刊登出售讼争房屋的消息这一事实的存在。此外，讼争房屋转让的公告由河池市房管局在《河池日报》上发布，这有公告当日的《河池日报》原件在卷为凭，足以认定。第二、聂琳与韦明签订的房屋买卖协议是出于善意。首先，聂琳是在公开发行的《雄基信息报》上看到讼争房屋的交易信息后才与韦明取得联系的。其次，聂琳与韦明约定的房屋交易价格22.2万元是符合当时市场交易价格的。上诉人主张，这一价格明显较低，所依据的是2009年5月18日广西华信资产评估有限公司评估讼争房屋的房地产价值为 342373元，但上述交易发在2007年7月，与2009年5月的评估时间相差近两年，而这几年房地产价格上涨较快是客观的事实。另外，09年的评估包含了聂琳装修形成的增值部分在内。故上诉人主张聂琳与韦明所签订的房屋买卖协议价格明显较低没有证据证实，在上诉人没有其他证据证实其主张的情况下，本院认定聂琳与韦明约定的房屋交易价格 22.2万元是符合当时市场交易价格的。此外，讼争房屋转让的公告由河池市房管局在《河池日报》上刊登，进一步证实了聂琳购买讼争房屋的主观上为善意购买，不存在恶意占有的事实。第三、结合本案无争议的事实，可以推定上诉人李献春对韦明将讼争房屋卖给聂琳这一事实是知道或应当知道的，且上诉人在合理的期限内并未提出异议。主要表现在：1、 2007年7月签订房屋买卖协议时，韦明与李献春均已到南宁工作，讼争房屋闲置，有出卖的基础条件。韦明在一审接受询问时也曾表示，“因为我们都调到南宁，是商量过卖房。但卖给聂琳她（即李献春）是不懂的。”2、李献春的姐姐李献勤急需用钱，向李献春借钱，李献春让她找韦明，韦明又让聂琳将钱交给李献勤，最终李献勤写给聂琳的条子上注明 “今收到聂琳付购房款给韦明2万元”。此时，聂琳与韦明的房屋交易信息已十分明确。3、2007年10月8日，南宁市兴宁区人民法院作出（2007）兴民一初字第 1277号民事调解书中，没有提及韦明与李献春夫妻关系期间的重大财产，即讼争房屋的处分。按常理，离婚时，如李献春确不知道讼争房屋已经转让的事实，应当提出对讼争房屋如何处分并写在调解书中，但调解书中并无涉及讼争房屋的内容。李献春对此的解释是，当时韦明到处欠钱，债主上门讨债，她的精神已不是个正常人了，所以协议也不怎么看，就签字了。李献春的这一解释理由不充分，不能合理地排除当时她已知道韦明将房屋出卖的事实。4、李献春在二审接受本院询问时表示，她在离婚后不久就已得知韦明将讼争房屋卖给了聂琳。事实上，聂琳从2007年7月起，已对讼争房屋进行了公开的占有、使用。而李献春在本案中没有提供证据证实，在本案诉讼前李献春对讼争房屋的交易、对聂琳占有、使用讼争房屋提出过异议。5、信用社起诉韦明、李献春借款抵押合同纠纷一案中，聂琳不是当事人，韦明与聂琳之间的房屋买卖合同与前案在法律关系上分属两个完全不同的案件，即前案的审理结果与后案没有关联，故李献春在得知韦明将房屋出卖给聂琳后，应当在合理的期限内提出异议，但反而是聂琳先于李献春提起本案的诉讼。6、2009年9月19日，一审法院作出（2009）金民再字第4号民事调解书，作为信用社起诉韦明、李献春借款抵押合同纠纷一案的再审结果，李献春应在抵押物价值范围内负连带清偿责任。调解书生效后，因韦明已在监狱服刑，不能履行还款义务，李献春亦不履行其“在抵押物价值范围内负连带清偿责任”，直到2010年11月15日，在讼争的房屋面临被拍卖的情况下，聂琳代韦明、李献春交纳了欠款105500元，信用社才同意解除讼争房屋的抵押。综合以上事实，依照《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（修改稿）》第６４条的规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。故尽管韦明与聂琳签订讼争房屋买卖合同时，李献春没有在合同上签字，但聂琳以对讼争房屋实施公开的占有、使用的形式向李献春提出履行合同的权利要求时，李献春明知而未在合理的期限内提出异议，且从李献勤代韦明收取购房款两万元、离婚调解书中未提及讼争房屋处分等事实表明，李献春实际上是接受了韦明将房屋卖给聂琳这一事实。综上所述，一审法院根据本案的实际情况，判决韦明与聂琳签订的《房屋买卖协议书》有效，韦明、李献春应协助聂琳办理房产过户手续是正确的。上诉人李献春认为一审认定事实错误的意见，本院予以部分采纳。但部分事实认定的更正不影响本案的实体判决。上诉人认为本案讼争的房屋买卖合同未经其同意故合同无效的理由，因与本案的实情不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李献春承担。本判决为终审判决。审判长　　覃志凌审判员　　郑燕华审判员　　祝　贺二〇一一年十月二十八日书记员　　肖　肖关注微信公众号“”