（2011）杭江民初字第1346号

裁判日期: 2011-10-25

公开日期: 2014-08-14

案件名称

巩京锋与郑渭渭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

巩京锋,郑渭渭

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百五十九条，第一百六十一条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2011）杭江民初字第1346号原告（反诉被告）巩京锋。委托代理人（特别授权代理）陈款。被告（反诉原告）郑渭渭。委托代理人（特别授权代理）胡燕林。原告巩京峰为与被告郑渭渭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月9日立案受理。2011年8月15日，被告郑渭渭向本院提起反诉，本院于2011年8月23日立案受理。依法由代理审判员许炯独任审判，于2011年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈款，被告委托代理人胡燕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩京峰诉称，原、被告于2011年7月7日经杭州易居臣信房地产经纪有限公司居间介绍就买卖位于杭州市江干区三里家园三小区12幢1单元202室的房屋签订了《杭州市房屋转让合同》，合同签订后，原告按约于2011年7月15日支付了购房首付款44万元，并于当日在经纪人的陪同下前往中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行办理按揭贷款手续并提供资料，结果被银行工作人员告知原告提供的收入证明为人民币7000多元每月，不符合本次购房贷款条件（根据银行要求收入需为每月还款额度的双倍），故此，原告资料被银行退回。根据原告签订的《杭州市房屋转让合同》第八条第2项之约定，原告认为双方签订的合同应按约定解除，且不承担违约责任，因被告不予配合，但合同又无法继续履行，故原告诉至法院，诉讼请求：1、判决解除原告于2011年7月7日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判令本案诉讼费由被告承担。被告郑渭渭辩称，一、原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，原告应按约履行合同。根据合同约定，原告应于2011年7月11日前向银行监管账户打入首付款44万元，于7月15日前办理完贷款申请手续。而事实上，原告在签订合同后未在7月11日前将首付款打入监管账户，也未在7月15日前办理完贷款所需申请手续，诸行为均是其主观违约的表现；二、原告诉称收入不符合银行要求而未通过贷款审批的陈述与事实不符。原告称其在7月15日至银行办理贷款申请，但根据被告事后了解，事实上原告并未向银行提交贷款所需材料和贷款申请人应签署的申请文件等；三、原告行为构成违约，不属于《房屋转让合同》第八条第2款中约定的“7月15日前办理完银行按揭手续且将银行按揭贷款所需材料全部提供齐全而贷款审批未能通过”的情形，而原告屡次拖延和违反合同的行为已给被告造成巨大经济损失，原告作为违约一方无权提出解除合同。四、被告曾多次通过发函和打电话的方式通知原告就房屋转让合同履行的相关事宜进行协商，但原告一直拖延和回避。现被告已通过向原告发律师函方式明确要求解除双方合同，故原告之诉已无实际意义，应予以驳回。反诉原告郑渭渭诉称，反诉人与被反诉人双方于2011年7月7日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定被反诉人以145万元向反诉人购买位于江干区三里家园三小区12幢1单元202室的商品房，并以公积金组合贷款形式付款；被反诉人应于2011年7月11日前向银行监管账号打入首付款人民币44万元，于2011年7月15日前提交齐全资料并办理完银行按揭申请手续，尾款101万元在银行贷款放贷签字完毕后3日内支付完毕。合同签订后，反诉人按约履行义务，但被反诉人却以种种理由拖延履行合同义务，既未按约支付首付款，也未按约向银行提交齐全的贷款申请资料。被反诉人的行为表明了其订约后就意在毁约的意图。反诉人多次要求被反诉人协商解决此事，但被反诉人一直回避，至今已给反诉人造成极大经济损失，故反诉人向法院提出反诉，诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判令被反诉人承担违约金人民币145000元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告巩京峰辩称，一、关于原告支付首付款时间问题，原告在7月15日支付首付款，符合合同第五条约定，仍在约定的宽限期内，故不存在违约；二、关于原告贷款未进入审批状态的原因，原告在7月15日去铁路公积金指定贷款银行申请贷款，但由于经银行业务窗口初步审查，即认为原告不符合贷款申请要求，故原告提交的贷款资料均被退回；3、根据合同约定，如因原告贷款未申请成功，则不承担违约责任。原告巩京峰为支持其主张，向本院提交的证据有：1、《杭州市房屋转让合同》一份，拟证明原、被告就买卖房屋达成合意的事实，并证明合同约定若银行贷款审批未能通过的，则双方协商，协商不成合同解除，互不追究违约责任的事实。2、首付款支付凭证及收据各一份，拟证明原告向保证金账户支付了购房首付款人民币44万元的事实。3、特快专递邮件详情单及邮寄内容一份，拟证明原告在被银行拒绝后，又再次把贷款所需资料给银行邮寄了一份的事实。被告郑渭渭为支持其主张，向本院提交的证据有：1、《杭州市房屋转让合同》一份，拟证明原、被告签订房屋转让合同的事实，并拟证明原告未按合同约定需要承担违约责任的事实。2、情况说明一份，拟证明原告未按照合同约定办理银行贷款的事实以及未向中介机构提供资料的事实。3、律师函及特快专递邮件详情单各一份，拟证明被告联系原告，要求原告履行合同，但原告一直拖延的事实。4、律师函及特快专递邮件详情单各一份，拟证明被告要求原告承担违约责任以及解除合同，但原告一直拖延的事实。双方当事人提交的上述证据，经庭审质证，本院作如下确认：1、关于原告（反诉被告）提交的证据被告（反诉原告）对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告（反诉被告）已经违约，不属于合同约定的免责情况。本院认为，该证据客观真实，故对其证明力予以认定；被告（反诉原告）对证据2的三性无异议，但认为原告（反诉被告）在7月15日支付首付款不符合合同约定。本院认为，该证据能够证明原告（反诉被告）已支付首付款，故本院对其证明力予以认定；被告（反诉原告）对证据3的真实性、合法性均有异议，认为即便原告（反诉被告）邮寄过，也不符合贷款审批的手续。本院认为，该证据仅能够反映原告（反诉被告）曾向银行邮寄信件，故本院仅对其真实性予以确认。2、关于被告（反诉原告）提交的证据原告（反诉被告）对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告（反诉被告）的行为属于合同约定的不追究违约责任的情形。本院认为，该证据客观真实，故对其真实性予以确认；原告（反诉被告）对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，认为该“情况说明”上杭州易居臣信房地产经纪有限公司加盖的印章是合同专用章，其形式不合法，且杭州易居臣信房地产经纪有限公司与本案有利益牵涉，如果原告（反诉被告）确存在违约，其需向原告（反诉被告）收取中介费，故该证据不能证明违约行为的存在。本院认为，该证据不能证明待证事实，故本院对其证明力不予认定；原告（反诉被告）对证据3、4的真实性无异议，但认为事实上是原告（反诉被告）在铁路部门上班，邮件送达中由于原告在温州上班，所以没有收到，故不能证明双方合同已解除。本院认为，该证据客观真实，故本院对其真实性予以确认。为查清事实，本院依法调取了中国建设银行杭州西湖支行信贷部客户经理李珠峰关于巩京峰申请银行贷款过程的询问笔录一份。该询问笔录经庭审质证，原告（反诉被告）对其无异议，被告（反诉原告）对其真实性、合法性无异议，但认为巩京峰于7月15日支付首付款，在贷款申请前中介公司也曾告诉原告（反诉被告）要获得银行贷款须开符合条件的收入证明的，故原告（反诉被告）贷款申请不可能在银行窗口就被拒绝了，故被告（反诉原告）有理由认为原告没有诚意履行合同。本院认为，该询问笔录能够真实反映巩京峰于2011年7月15日向指定银行申请公积金贷款，并因月收入不符合贷款要求而被银行退回贷款申请材料的事实，故本院对其证明力予以认定。根据认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：原告（反诉被告）巩京峰与被告（反诉原告）郑渭渭于2011年7月7日签订《杭州市房屋转让合同》一份，双方约定：郑渭渭将位于杭州市江干区三里家园三小区12幢1单元202室的房屋转让给巩京峰，该房屋转让价为人民币1450000元。合同第三条第三款约定：巩京峰以铁路公积金组合贷款支付房款，于2011年7月11日将首付款人民币440000元打入监管账户，在银行放贷至监管账户、物业交接完毕、房屋相关费用结清、该房屋内所有户口全部迁出后三个工作日内，将余款人民币1010000元支付给郑渭渭。合同第八条第二款预定：巩京峰在2011年7月15日前办理完银行按揭贷款手续且将银行按揭贷款所需资料全部提供齐全的情况下，若银行贷款审批未能通过的，则双方协商，协商不成，合同解除，双方互不追究违约责任。合同第五条约定：巩京峰如未按本合同第三条约定的时间付款，逾期付款超过五天，巩京峰向郑渭渭支付违约金人民币145000元。合同签订后，巩京峰于2011年7月15日将首付款人民币440000元打入约定的监管账户中。当日，巩京峰持申请材料前往中国建设银行杭州西湖支行申请贷款，但经该银行信贷部的客户经理的初步审查，其月收入不符合贷款要求，故银行未受理其贷款申请，为此，巩京峰无法履行合同。另查明，杭州住房公积金管理中心铁路分中心规定，铁路住房公积金贷款委贷银行为中国建设银行，在杭州市区仅中国建设银行杭州西湖支行一家为该业务的经办银行。本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》内容合法有效，是双方当事人的真实意思表示。本案双方的争议焦点在于原告（反诉被告）因贷款申请不成而未能履行合同的行为是否应该承担违约责任以及原告（反诉被告）于2011年7月15日前支付首付款是否构成违约。（一）巩京峰因申请贷款不成而无法履行合同属于合同约定解除事由，无需承担违约责任。双方签订的合同第八条第二款约定，若巩京峰在银行贷款审批未能通过，则合同解除，双方互不追究违约责任；合同第三条第三款，明确约定了首付款的支付时间，但并未涉及剩余房款的支付日期，只约定在银行放贷至监管账户等手续完成后三个工作日内支付余款；合同第五条，约定了逾期付款的违约责任但也并无涉及剩余房款的支付时间。本院认为，综合以上三条款内容，可以推定双方的真实意思为，巩京峰必须按约支付首付款，并申请铁路公积金贷款，至银行贷款申请成功将剩余房款支付完毕，但因客观原因致银行贷款申请不成功，则双方可解除合同，并互不追究违约责任。故巩京峰因月收入不符合银行贷款要求而不能申请银行公积金贷款致合同履行不能应视为合同约定解除事由，并为合同责任免除事由。（二）巩京峰于2011年7月15日支付首付款行为并非“逾期付款”，并未违约。双方合同第三条第三款约定，巩京峰于2011年7月11日前将首付房款440000元打入监管账户。合同第五条约定，逾期付款超过5天，巩京峰承担违约责任。合同实际履行中，巩京峰于2011年7月15日将首付款打入指定监管账户，尚在双方约定的5天宽限期内，故该行为并未违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）巩京峰与被告（反诉原告）郑渭渭于2011年7月7日签订的《杭州市房屋转让合同》。二、驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告（反诉被告）巩京峰负担人民币20元，被告（反诉原告）郑渭渭负担人民币20元。反诉部分案件受理费人民币1600元，由被告（反诉原告）郑渭渭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费本诉部分人民币80元，反诉部分人民币3200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　许　炯二〇一一年十月二十五日书　记　员　吴玉琴关注微信公众号“”