（2011）浙嘉民提字第4号

裁判日期: 2011-10-24

公开日期: 2014-06-18

案件名称

浙江中伟建筑材料有限公司与嘉善中宝科技工贸有限公司、浙江中路典当有限责任公司承租人优先购买权纠纷再审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2011）浙嘉民提字第4号申请再审人（原审第三人）：浙江中伟建筑材料有限公司。法定代表人：邱中伟。委托代理人：朱炜。被申请人（原审原告）：嘉善中宝科技工贸有限公司。法定代表人：王海金。委托代理人：沈思敬。委托代理人：朱维中。原审被告：浙江中路典当有限责任公司。法定代表人：蒋洪。委托代理人：顾力昕。申请再审人浙江中伟建筑材料有限公司（以下简称中伟公司）与被申请人嘉善中宝科技工贸有限公司（以下简称中宝公司）、原审被告浙江中路典当有限责任公司（以下简称中路公司）承租人优先购买权纠纷一案，嘉善县人民法院于2008年1月30日作出（2007）善民一初字第262号民事判决，中宝公司不服，向本院提起上诉。本院于2008年5月19日作出（2008）嘉民一终字第146号民事裁定，撤销原判，发回重审。2008年12月4日，嘉善县人民法院作出（2008）善民一重初字第1号民事判决，该判决已经发生法律效力。中伟公司不服，于2010年12月13日向本院申请再审。本院于2011年3月7日作出（2011）浙嘉民申字第43号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2011年8月24日公开开庭审理了本案。申请再审人中伟公司的法定代表人邱中伟及其委托代理人朱炜、被申请人中宝公司法定代表人王海金及其委托代理人沈思敬、朱维中、原审被告中路公司委托代理人顾力昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年3月21日，原审原告中宝公司起诉至嘉善县人民法院称，2006年1月，中宝公司看到嘉兴市中级人民法院贴出通知，知道中路公司与嘉善县旺兴金属冷轧制品厂（以下简称旺兴厂）典当纠纷一案，中院以（2005）嘉民二初字第2号民事判决书判决旺兴厂偿还中路公司8040000元。又因两次拍卖流拍，嘉兴市中级人民法院于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房产（魏塘镇320国道北侧97K处，房屋面积7436.23平方米，抵押价值800万元）以第二次拍卖的保留价670万元交付中路公司抵债。旺兴厂上述抵押房产已为中路公司所有。由于上述抵押房产中有部分房产旺兴厂已在2001年4月25日与中宝公司前身嘉善中宝实业有限公司订有5年7个月的房屋租赁合同，租赁面积为1600平方米。租期至2006年12月31日。2003年11月、2007年5月，该企业经二次变更名称为中宝公司现名。由于企业变更登记需要，中宝公司于2003年11月1日又与旺兴厂补充签订了第二份房屋租赁合同，租赁期至2011年8月7日，租赁厂房29间及堆场。由于嘉兴市中级人民法院贴出通知，中路公司以通知为依据，要求中宝公司退出租赁的房屋及场地，双方在2007年经多次协商，中宝公司准备全部买下上述房产，但价格尚未谈妥，现中宝公司发现中路公司已在与他人擅自买卖上述房产，并意向嘉善县房产交易中心申请办理转让手续。中路公司的行为侵犯了中宝公司的优先购买权，引发纠纷。为此诉请法院判决：1、确认中宝公司对租赁房产有优先购买权，判令中路公司停止侵权的房产买卖行为；2、案件诉讼费由中路公司承担。中路公司辩称，中宝公司对讼争房产并不享有优先购买权，请求驳回其诉讼请求。中路公司同时提起反诉称，2003年10月29日，中路公司与旺兴厂签订了一份最高额房屋典当合同，约定旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产典当给中路公司。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。2004年5月11日，上述典当因旺兴厂在最后一次典当到期日后既未赎当也未续当，成为绝当。中路公司经二次拍卖无果后，遂将旺兴厂诉至嘉兴市中级人民法院。嘉兴市中级人民法院开庭审理后，于2005年5月11日作出（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，判决旺兴厂偿还中路公司当金并支付中路公司典当综合费、滞纳金等费用，同时判决中路公司在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，旺兴厂未主动履行判决确定的义务，中路公司遂依法申请强制执行。嘉兴市中级人民法院在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍，嘉兴市中级人民法院于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给中路公司。2006年1月17日，嘉兴市中级人民法院向上述房地产范围内的承租户发出通知，要求租赁合同于2003年10月29日以后签订的承租人于通知之日起15日内将所租赁房屋自行腾退完毕。中宝公司系上述抵偿房地产的承租人之一，且其与旺兴厂间的租赁合同亦在2003年10月29日以后签订。但中宝公司一直拒不搬迁，至今仍未腾退完毕，给中路公司造成了损失。故请求判令：1、中宝公司立即腾退位于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房地产；2、赔偿中路公司损失288000元（按每月每平方米10元的标准，自2006年1月17日起暂计至2007年7月17日）；3、反诉费用由中宝公司负担。中宝公司辩称，1、2003年10月29日，中路公司与旺兴厂签订典当合同，中路公司此时未取得能对抗第三人的《他项权证》，也未事先告知中宝公司，此合同只对参与典当的双方有制约作用，与中宝公司无涉。典当操作方法不符合国家规范典当业法规，违反了典当法规与典当操作制度。典当双方都没有将中宝公司租赁的房屋及土地情况在更换典当公司时注明，也没有将典当情况告知中宝公司，中宝公司无法知道实情，造成的后果应由对方承担。中路公司又以嘉兴市中级人民法院在2006年1月17日的《通知》来否认旺兴厂与中宝公司签订的《房屋及土地租赁协议》。由于中路公司未能向法院提供与诉求有关的法律依据及证据来证明自己的反诉理由，故中路公司请求不能成立。2、中路公司的第二项请求是以第一项请求为依据，第一项请求缺乏法律依据，故第二项请求也没有基础。3、中路公司在主诉求无法成立的情况下，其第三项请求也不能成立。4、租赁人虽未参加拍卖，但在普通买卖中又恢复了同等条件优先购买权，中路公司已侵害了中宝公司的“同等条件下优先购买权”。嘉善县人民法院经审理查明，2003年10月29日，中路公司与旺兴厂签订了编号为中路典当房字（00034）号的最高额房屋典当合同一份，约定：旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑面积共7436.23平方米、土地使用权面积20000平方米典当给中路公司。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。2004年5月11日，上述典当因旺兴厂在最后一次典当到期日后既未赎当也未续当，成为绝当。中路公司经二次拍卖无果后，提起诉讼。2005年5月11日，嘉兴市中级人民法院作出了（2005）嘉民二初字第2号民事判决，判决旺兴厂偿还中路公司当金并支付中路公司典当综合费、滞纳金等费用，同时判决中路公司在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，旺兴厂未主动履行判决确定的义务，中路公司遂依法申请强制执行。嘉兴市中级人民法院在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍，遂于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给中路公司。因上述抵偿的房产中有部分房产旺兴厂在此前与中宝公司订有房屋租赁合同。其中，中宝公司提交的2001年4月25日签订的合同约定为：租赁房屋面积为1600平方米、租期5年7个月、从2001年6月1日起至2006年12月31日止。中路公司在取得旺兴厂抵押的房地产后于2007年3月16日以7600000元的价格卖给中伟公司。另查明，2004年中宝公司变更名称为“嘉善中宝工贸管业有限公司”，法定代表人仍为“薛玉生”。2007年5月29日，中宝公司变更为现名。法定代表人“薛玉生”变更为“王海金”。2007年3月21日，中宝公司以享有优先购买权为由诉至法院。请求确认其对租赁房产享有优先购买权，并判令中路公司停止侵权的房产买卖行为。中路公司以中宝公司无权租赁上述部分房地产为由提出反诉，要求中宝公司立即腾退并赔偿经济损失288000元。嘉善县人民法院经审理认为：中宝公司曾向旺兴厂租赁所涉及部分厂房及场地确实，但其双方在2001年4月25日签订的租赁合同于2006年12月31日就已到期，系在拍卖后处理所涉房地产给中路公司之前中宝公司的租赁权就已消灭。而2003年11月1日所签的租赁合同是在中路公司与旺兴厂设立典当之后，该合同的签订现无证据能证明已征得作为典当行的中路公司许可，故此租赁合同无效。因2001年12月26日的合同上的“嘉善县旺兴冷轧金属制品厂”印章印文与其余二份租赁合同的印章印文不具有同一性，故此合同的真实性无法予以采信。况且，本案中路公司在其取得所涉房地产后出卖给他人的是整个厂房及地产，而依据2001年4月25日签订的租赁合同，中宝公司曾经承租的仅是“房屋面积为1600平米”，只占所涉整个房产的21.5%左右，两者并非同一标的物，亦无同等条件之可能。因而从中路公司的角度，其整体出让厂房及场地与分割出让无论在价值预期、利益衡量以及交易对象、条件的选择与确定等方面均不可能相同，且其所出让厂房及场地事实上也无法进行分割，若无视该区别势必影响中路公司的利益。因而，中宝公司对其曾承租的部分房地产而主张对整个厂房地产优先购买权，缺乏事实和法律依据，不予支持。作为财产所有权人的中路公司对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利，因2001年4月25日所签订的租赁合同在2006年12月31日就已到期，故中宝公司理应腾退所租赁的厂房。根据该租赁合同的约定，中宝公司承租房屋的年租金为每平方米66元，以1600平方米计算每年105600元，故自2006年1月17日起计算至2007年7月17日止的中路公司租金损失可以此计算标准为158400元。中路公司就反诉请求的数额过高，予以更正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百二十六条、第一百二十八条之规定，判决：一、驳回中宝公司的诉讼请求；二、中路公司垫付的鉴定费2000元由中宝公司承担；三、中宝公司给付中路公司厂房租赁损失款158400元，于判决生效后的十日内履行完毕；上述给付款项如果未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由中宝公司承担；反诉案件受理费2810元，由中路公司承担1265元，中宝公司承担1545元。宣判后，中宝公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院为保护案外人中伟公司的利益，阻止双方当事人之间的和解。双方当事人之间已于2007年4月27日达成和解协议，一审法院认为和解协议涉及中伟公司的利益，不肯作调解书，致使双方当事人无法和解。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、中路公司与旺兴厂于2003年10月29日签订的典当合同，登记时间为2003年11月10日，中宝公司与旺兴厂的租赁合同，签订时间在2003年11月1日，生效先于抵押合同，故该租赁合同在租赁房产抵押后继续有效。一审认为该租赁合同因未经抵押权人同意而无效，没有法律依据。2、2001年4月25日签订的租赁合同至2006年12月31日到期，2005年12月28日抵押房产才抵偿给中路公司，故不存在租赁权已消灭的事实。3、中宝公司主张优先购买权是行使承租人的法定权利，不影响中路公司对房屋及土地使用权的整体出卖，一审不支持中宝公司的主张无法律依据。4、几份租赁合同上旺兴厂的公章有差异，用肉眼就能分辩，无须进行鉴定。法律并未规定一个单位只能拥有一枚公章，旺兴厂也从未否认2001年12月26日租赁合同的真实性，一审法院用印章有异的方法来证明该租赁合同的真实性与有效性，没有依据。该鉴定是多余的，鉴定费应由中路公司负担。5、一审法院以2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）作为本案审判依据，违反了民事法律一般无溯及力的原则。6.中宝公司已按一审法院（2005）善执初字第455号《协助执行通知书》的要求将2006年1月至12月的租金12万全部交至一审法院，2007年1月中宝公司在继续交纳时，一审法院执行庭要求中宝公司在本案诉讼后再交纳，故滞延至今。一审判决第三项确定中宝公司继续交纳此款于法理不通。三、一审判决在事实的表述上存在颠倒、混乱与不实的情况：1、将中路公司的证据2、3表述为中宝公司的证据；2、中路公司在办理典当时明显违反典当的法规，是在前当未出当的情况下而进行收当，一审判决对这一重要事实未作表述；3、中宝公司对中路公司的证据在形式上的真实性无异议，一审判决表述为中路公司在庭审中所举的证据中宝公司均无异议，这与事实不符。综上，请求将案件发回重审或查清后改判撤销一审判决第一、二项，纠正第三项，鉴定费由中路公司承担。中路公司答辩称：一、中路公司至今未与中宝公司达成和解协议。二、司法鉴定表明，2001年12月26日的租赁合同是虚假的，故不能成为本案的证据；2001年4月25日的租赁合同，在2007年3月中路公司与中伟公司签订房产转让合同时，租赁期已届满；2003年11月的租赁合同，签订于抵押合同生效之后，抵押权实现后，该租赁合同无效。故中宝公司对租赁房产不享有优先购买权。对租赁房产中宝公司应予以腾退，不腾退造成的损失应由中宝公司承担。请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。本院二审认为：针对本案中宝公司主张优先购买权的房地产，中路公司已与中伟公司签订了《房屋买卖及土地使用权转让协议》，如中宝公司主张的优先购买权成立，则中路公司与中伟公司所订协议应确认无效。故中伟公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，其应作为第三人参加诉讼。一审法院在中伟公司未主动申请参加诉讼的情况下，未依职权通知中伟公司参加诉讼，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定之程序。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（四）项之规定，裁定：一、撤销嘉善县人民法院（2007）善民一初字第262号民事判决；二、本案发回嘉善县人民法院重审。嘉善县人民法院重审查明，2001年4月25日，中宝公司与旺兴厂签订房屋租赁合同一份，约定为：中宝公司租赁旺兴厂房屋面积为1600平方米、租期5年7个月、从2001年6月1日起至2006年12月31日止。2003年11月1日，中宝公司又与旺兴厂签订房屋租赁合同一份，约定为：中宝公司租赁旺兴厂房屋29间及堆场，租期从2003年11月7日起至2011年8月7日止。2003年10月29日，中路公司与旺兴厂签订了编号为中路典当房字（00034）号的最高额房屋典当合同一份，约定：旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑面积共7436.23平方米、土地使用权面积20000平方米典当给中路公司。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。中路公司于2003年11月7日将当金800万元支付给旺兴厂，约定的典当期限到期日为2003年12月6日。此后，旺兴厂连续十八次向中路公司续当，至最后一次典当到期日2004年5月6日，旺兴厂既未赎当，也未续当，成为绝当。中路公司经二次拍卖无果后，遂将旺兴厂诉至嘉兴市中级人民法院。嘉兴市中级人民院开庭审理后，于2005年5月11日作出了（2005）嘉民二初字第2号民事判决，判决旺兴厂偿还中路公司当金并支付典当综合费、滞纳金等费用，同时判决中路公司在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，旺兴厂未主动履行判决确定的义务，中路公司遂依法申请嘉兴市中级人民法院予以强制执行。在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍。嘉兴市中级人民法院遂于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给中路公司。中路公司在取得旺兴厂抵押的房地产后，未提前通知中宝公司，于2007年3月16日以7600000元的价格卖给第三人中伟公司。现中宝公司以享有优先购买权为由诉至法院。另查明，2004年中宝公司企业名称“嘉善中宝实业有限公司”变更为“嘉善中宝工贸管业有限公司”，法定代表人仍为“薛玉生”。2007年5月29日，中宝公司企业名称“嘉善中宝工贸管业有限公司”又变更为现名“嘉善中宝科技工贸有限公司”，法定代表人“薛玉生”变更为“王海金”。在重审过程中，中路公司申请撤回对中宝公司的反诉请求，经法院审查，裁定准许中路公司撤回反诉，反诉案件受理费减半收取计2810元由中路公司负担。嘉善县人民法院重审认为：中宝公司租赁旺兴厂房屋的事实客观存在。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。中路公司将房地产出卖给第三人之前未通知中宝公司，侵害了中宝公司的优先购买权，中宝公司可以请求人民法院宣告该房地产买卖无效。据此，中宝公司的请求，应予支持，中路公司的抗辩理由，不予采纳。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条和《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决：中宝公司对租赁房地产享有优先购买权，中路公司与中伟公司的房地产买卖行为无效。案件受理费80元，由中路公司负担。重审判决生效后，中伟公司不服，向本院申请再审称，一、中宝公司并不享有优先购买权。理由：1、中宝公司与旺兴厂于2001年4月25日签订的合同，约定的租赁期限截至日期为2006年12月31日。中伟公司与中路公司之间的房屋买卖合同签订日期为2007年3月16日。显然，中宝公司不能以此份合同来主张优先购买权。2、中宝公司与旺兴厂于2003年11月1日签订的租赁合同，虽然约定的租赁期限截至日期为2011年8月7日，但由于在此之前即2003年10月29日，旺兴厂已将上述房产抵押给了中路公司。故抵押权实现后，该租赁合同依法对作为受让人的中路公司不具有约束力。中路公司转让上述房产时，中宝公司不具有优先购买权。二、即使中宝公司享有优先购买权，中伟公司与中路公司之间的房屋买卖行为也是有效的。虽然根据《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定，侵害了承租人的优先购买权的房屋买卖行为，承租人可请求法院确认无效。但之后颁布实施的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条只是规定了承租人享有优先购买权，并未规定承租人享有请求法院确认房屋买卖行为无效的权利。而该法第五十二条明确规定了合同无效的情形，判断合同的效力应以此为依据。同时，根据《物权法》的规定，承租人享有的优先购买权也只是一种普通债权而非物权。这表明不能以侵害了优先购买权为由而主张房屋买卖行为无效。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条予以了明确规定。三、中路公司转让的是全部房地产，而中宝公司只承租了部分房产，一审法院在此情况下，确认房地产买卖行为无效，严重影响交易安全和效率。综上，重审判决在事实认定和法律适用上均存在错误，请求依法撤销重审判决，驳回中宝公司的诉讼请求。中宝公司辩称，一、中伟公司申请再审时，将中宝公司的法定代表人错误地表述为张维新。法院依法应裁定驳回其再审申请。二、重审判决之后，中伟公司未上诉。之后，又通过申请仲裁，要求中路公司返还已付的购房款，并得到了支持。为此，中伟公司不能再申请再审。三、中路公司虽然与旺兴厂签订典当合同的时间为2003年10月29日，但取得抵押权的时间为2003年11月10日。而中宝公司与旺兴厂签订租赁合同的时间在2003年11月1日，中路公司实现抵押权后，不影响租赁合同的效力。中宝公司根据此合同具有优先购买权。四、《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》与《合同法》关于承租人优先购买权的规定虽有所不同，但并不矛盾，前者规定仍然有效。中伟公司与中路公司侵害中宝公司的行为发生在《物权法》实施之前，因此，不受该法调整。同理，法院也不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定进行裁判。五、在2003年11月1日签订的租赁合同中，明确约定了中宝公司承租的是本案讼争的全部房地产，中伟公司认为系部分房产没有依据。综上，重审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中路公司辩称，重审判决之后，中伟公司未上诉。之后，又通过申请仲裁，要求中路公司返还已付的购房款及赔偿利息损失，并得到了支持。中路公司也按仲裁裁决，履行了返还购房款及支付利息损失的义务。中伟公司的行为表明其已经服判，现在再申请再审，不利于司法活动的稳定性。在再审中，中伟公司与中宝公司均未提交新的证据。中路公司向本院提交了（2009）杭仲裁字第47号裁决书和银行支付凭证各一份。证明：重审判决生效之后，中伟公司依此判决申请仲裁，请求中路公司返还购房预付款及赔偿利息损失。仲裁裁决之后，中路公司依裁决履行了返还购房预付款及赔偿利息损失的义务。中伟公司、中宝公司对上述证据均无异议，本院予以确认。各方当事人对重审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，中路公司取得本案讼争房地产抵押权的时间为2003年11月10日。重审判决生效之后，中伟公司依此判决申请仲裁，请求中路公司返还购房预付款及赔偿利息损失。杭州仲裁委员会于2009年9月7日作出（2009）杭仲裁字第47号裁决书，裁决：中路公司返还中伟公司预付款100万元，赔偿利息损失16.8万元。仲裁裁决生效后，中路公司依裁决履行了返还购房预付款及赔偿利息损失的义务。本院再审认为，重审判决之后，中伟公司没有提出上诉，反而依据重审判决，申请仲裁，请求裁决中路公司返还购房预付款及赔偿利息损失。在仲裁裁决之后，中路公司亦履行了该义务。其与中路公司就此买卖合同纠纷已为该仲裁裁决确认，具有法律效力，其行为应受其调整和约束。至于中伟公司再审中提出，即使中宝公司享有优先购买权，也不能确认其买卖合同无效的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”在本案中，虽然中路公司与旺兴厂就讼争房产约定的抵押期限是从2003年10月29日起，但抵押权必须经登记才能取得，其完成登记的时间为2003年11月10日。而中宝公司与旺兴厂签订的第二份租赁合同的时间为2003年11月1日，早于中路公司取得抵押权的时间。故在中路公司实现抵押权时，该合同的效力并不受影响。中伟公司以典当合同签订在先来否定中宝公司的承租权，从而否定中宝公司的优先购买权没有法律依据。《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”虽然之后颁布实施的《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但这并不表明两者之间存在冲突，《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条并没有被废止，仍然可以适用。中路公司侵害中宝公司优先购买权的行为发生在《物权法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施之前，根据法不溯及既往的原则，不能以此为依据来判断该行为的效力。故重审认定中路公司与中伟公司签订的房屋买卖行为无效，于法有据。至于中伟公司提出的中宝公司系部分承租不享有优先购买权的问题，由于中伟公司没有提供证据证明中宝公司只承租了部分讼争房产，故本院不予采信。综上，中伟公司的申请再审的理由均不能成立，重审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持嘉善县人民法院（2008）善民一重初字第1号民事判决。本案案件受理费80元，由浙江中伟建筑材料有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　帅国珍审　判　员　　杨爱民代理审判员　　赵士明二〇一一年十月二十四日书　记　员　　施佳媛搜索“”