（2011）杭下民初字第331号
裁判日期: 2011-10-24
公开日期: 2014-05-02
案件名称
杭州下城房地产开发经营有限公司与张慧敏返还原物纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州下城房地产开发经营有限公司,张慧敏
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条，第三十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第331号原告：杭州下城房地产开发经营有限公司。法定代表人：王敏桦。委托代理人：钱纯仪、顾凯。被告：张慧敏。委托代理人：陈渭湘。委托代理人：李小平。原告杭州下城房地产开发经营有限公司（以下简称下房开公司）为与被告张慧敏返还原物纠纷一案，于2011年2月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年3月21日公开开庭进行了审理。后又依法转入普通程序，组成合议庭，于2011年6月14日公开开庭进行了审理。原告下房开公司的委托代理人钱纯仪、顾凯、被告张慧敏及其委托代理人陈渭湘、李小平到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限3个月，现已审理终结。原告下房开公司诉称：坐落杭州市下城区平安居3幢1008室的房屋系原告合法所有。2010年6月杭州中润物业经营管理有限公司平安居管理处发现该房屋被人撬门进住，经查系被告所为，物业公司在劝阻无效的情况下通知原告并报警。后虽经物业公司及天水派出所交涉劝阻，但均未能解决。原告认为，原告作为平安居3幢1008室房屋的所有权人，对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的完整物权。现被告没有任何合法理由地无权占有该不动产，已经侵害了原告的权利。为维护自身合法权利，故起诉至法院，请求判令被告立即停止侵权，腾空并返还杭州市下城区平安居3幢1008室房屋，本案诉讼费用由被告承担。被告张慧敏辩称：原告诉称被告侵占平安居3幢1008室房屋是不正确的。一、原告否认是拆迁人，完全是错误的。根据被告提交的拆迁合同、拆迁过渡安置计划、过渡房协议、杭州市城市房屋拆迁审批表、关于尽快办理回迁安置手续的通知、腾退过渡房通知、杭州市房产交易、产权登记申请表等证据，从拆迁“立项”开始，到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程验收报告、测绘成果报告、物业交接清单、拆迁合同，都充分证明原告就是实际的“拆迁行为人”。过渡房协议、腾退过渡房通知书等都证明原告与被告是“拆迁人”与“被拆迁人”的关系。被告是玄坛弄地块一期被拆迁安置户。平安居3幢共21套房屋系原告玄坛弄项目的安置房，原告应当给予被告合法的安置。二、原告诉称是平安居3幢1008室的房屋所有权人，没有法律依据。原告提供的房屋所有权证附记中清楚地载明了这套房子是拆迁安置房，需凭市拆迁办确认的拆迁户清单办理拆迁户名下的《房屋所有权证》。原告是拆迁人而不是拆迁户，平安居3幢1008室的房屋所有权证是怎么得来的？根据杭州市房产管理局信访事项答复意见书中说明，拆迁安置房源的使用和调拨由各区政府（管委会）及市级相关建设责任主体管理，各区政府（管委会）及市级相关建设责任主体完成安置任务后仍有剩余房源的，应纳入全市统筹调拨。另根据杭州市房产交易、产权登记申请表中的记载，平安居3幢807室等54套房屋的转移类型是单位自管房初始登记，请问这54套房屋原告是怎么取得产权？被告对原告所有权证的来源有异议，请求法院对原告提供的房产证的来龙去脉进行严查核实。三、根据杭州市国土资源局政府信息公开答复书（2011）第027179号证明，平安居3幢1008室尚未办理土地登记手续，土地登记信息尚未形成。既然没有土地使用证，也没有契证，说明原告三证不齐全，不能作为平安居3幢1008室房屋的完全合法所有人，原告主体资格不适格。四、被告居住在平安居3幢1008室的房屋是合情合理的。原告没有与被告签订房屋拆迁安置协议，在2000年11月14日对被告居住的唯一生存之保障用房进行强制拆迁是严重违法行为。又在2007年11月8日书面通知被告尽快办理回迁安置手续时，已承认原告是拆迁人，给被告安置到艮园30幢2单元504室，不符合拆迁过渡安置计划，被告明确表示不予接受，且在2010年4月书面通知原告拿出平安居的房源作为被告的回迁安置房，要求尽快解决。但原告并未解决。原告在2010年1月20日书面通知被告尽快腾退朝晖七区简易过渡房，被告于2010年7月6日腾退朝晖七区过渡房，并书面通知原告。在此情况下，原告仍未解决被告的房屋回迁安置问题，还指使地痞流氓把被告的电剪断，致使被告居无定所长达11年，遭受了严重的精神折磨，对生活失去了信心，身体每况愈下。根据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，原告应该按月发放给被告过渡费也未给予。基于以上原因，被告居住平安居3幢1008室，并不是侵占原告的房屋，被告作为一个弱势者，在没有其他途径可以解决住房问题及原告的无故无理拖延的情况下，通过这种方式拿回属于被告自己的房屋，是合情合理的。请法院驳回原告的诉讼请求。原告下房开公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.房屋所有权证1份，欲证明杭州市下城区平安居3幢1008室房屋系原告合法所有；2.情况说明及接警单各1份，欲证明被告非法侵占房屋的过程及经劝阻拒不返还房屋的事实；3.裁决书1份，4.拆迁安置协议书1份，证据3-4欲证明拆迁人是杭州市下城区房地产管理局（以下简称下城区房管局），并不是原告。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，关联性有异议，按附记表述，只能作为安置房，本案的被告也是被安置的对象，不能证明被告侵权。对证据2，接警单不是因为私自撬门，而是被断电后去找物业而警方介入的，被告入住后寄信给原告说已经腾空了过渡房，让原告来和被告办理过户手续。对证据3-4，裁决书是复印件，也没有执行局的盖章，无法核实真实性，不予质证。对拆迁安置协议书，真实性无异议，协议上的名字是被告前夫的，和被告没有关系。本院审核后认定如下：证据1，原告认可其真实性，房屋所有权证明确记载原告系该房屋所有权人，予以确认。证据2，被告认可实际居住在该房屋，故确认该事实。证据3，原告庭后提交了与原件核对无误的复印件，予以确认。证据4，被告认可其真实性，故确认被告前夫与下城区房管局签订拆迁安置协议的事实。被告张慧敏为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.拆迁合同1份，欲证明被告住房被拆迁；2.拆除房屋情况1份，欲证明被原地段安置；3.民事调解书1份，欲证明被告住房居住权；4.通知1份，欲证明腾退过渡房；5.公司基本情况1份，欲证明拆迁后改制；6.拆迁安置协议1份，欲证明开发商和被告没有签过任何协议，就把被告房屋强制拆迁，应该给被告安置。2010年1月20日，被告收到一张通知书，要求腾退现住的朝晖七区房屋，被告只能搬到平安居1008室；7.常住人口登记卡1份，欲证明房屋被拆迁前被告已经离婚分户；8.拆迁过渡安置计划1份，欲证明应当是原地段进行安置，就是现在的平安居；9.杭州市房屋拆迁调查表1份，欲证明被告是房屋拆迁前离婚分户，原告没有与被告签订任何拆迁安置协议；10.过渡房协议1份，欲证明原告强制拆迁，把被告安置到朝晖七区的过渡房，当时签了过渡房协议，证明被告是被拆迁安置人；11.关于尽快办理回迁安置手续的通知1份，欲证明原告是拆迁人，被告是拆迁户；12.被告向原告动迁科发的函（2010年7月）1份，欲证明被告已经腾退了过渡房，告知原告与被告办理相关回迁手续；13.国土资源局政府信息公开答复书1份，欲证明平安居3幢1008室尚未办理土地使用权证，原告三证不齐全；14.市房管局信访事项答复意见书1份，欲证明平安居3幢有21套空置房系回迁安置房，并不是原告的房子；15.杭州市房产交易产权登记申请材料1组，欲证明拆迁人是下房开公司；16.资信证明1份，欲证明拆迁人是下房开公司；17.玄坛弄地块危旧房翻建拆迁范围材料1份，欲证明下房开公司是实际拆迁人；18.杭州市城市房屋拆迁审批表1份，欲证明下城区房管局与原告是同一单位，经办人是同一人；19.被告给原告动迁科的函（2010年4月）1份，欲证明被告书面通知原告要原地段回迁，要求尽快解决；20.腾退过渡房通知（2011年4月6日）1份，欲证明原告说过渡房要拆迁，通知被告尽快腾退。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，关联性及证明对象有异议。从该证据看无法看出被告的住房被拆迁的事实。即使住房被拆除与本案返还原物纠纷也没有关联性，两者是不同的法律关系。对证据2，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议。从该证明反映内容看，应该是拆迁过程中向房管部门申请的拆迁材料，只能证明拆迁当时的大概情况及拆迁计划的情况，与是否对被告进行原地段安置不具备法律上的关联性，与本案也没有关联。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，系被告与徐志平离婚时达成的调解书，与本案没有关联。对证据4，真实性无异议，证明对象无异议，该证明与本案不存在关联性，过渡房腾退与否与侵占平安居的房屋没有直接关系。对证据5，真实性、合法性无异议，证明对象及关联性有异议。原告是拆迁人没有法律依据，拆迁人是下城区房管局，该证据与本案没有关联性。对证据6，真实性、合法性认可，证明对象及关联性有异议，与本案无关，恰恰证明拆迁人是下城区房管局，拆迁人已经对被告原来居住的公房进行了安置，该协议可以证明被告已经得到了安置。对证据7，事实的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告与其丈夫离婚分户不应当成为侵占原告房屋的理由，该证据与本案没有法律上的联系。对证据8，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该计划不是原告制定的，这个拆迁安置过渡计划是由拆迁人下城区房管局向杭州市拆迁办申请拆迁许可证时制定的，与原告没有关联，与本案争议也没有关联。对证据9，真实性、合法性无异议，关联性有异议。调查表与原告没有关系，是拆迁人制作的调查表，对所要拆迁的住户登记在表格上，原告不是拆迁人。对证据10，真实性、合法性无异议，关联性有异议。过渡房协议原告是参与了，是因为下城区房管局在安置中不能提供安置房，要求原告将所有的能够用于被拆迁人临时过渡的房屋拿出来用，该协议与本案没有关系。对证据11，真实性、合法性无异议，关联性有异议。与本案无关，因为过渡房要拆迁，这样情况下被告应尽快办理拆迁安置补偿手续，拆迁单位是下城区房管局。对证据12，真实性、合法性无异议，关联性有异议。与本案无关，被告要求原告来和被告办相关手续，这是不可能的，原告没有拆迁房屋，也没有和被告签订拆迁安置协议，被告应当找拆迁人去办理。对证据13，真实性、合法性无异议，关联性有异议。平安居3幢1008室尚未办理土地登记手续，土地登记信息尚未完成，这句话表明这套房子是原告建的，在开发时土地登记手续是齐全的，但建完后验收合格，每套房子的分证是没有的，因为这个项目是安置用房，必须要该安置入户的住户凭安置协议和结算凭证才能申请办理分套房屋的土地使用证。1008室之所以没有土地使用权证是因为安置人员尚未确定，缺少安置协议和结算凭证，所以无法办出土地证。对证据14，真实性、合法性、关联性无异议，这个房屋是原告实施的安置房，有房产证，但土地证没有。安置房的调拨必须要杭州市建委和下城区人民政府的调拨单，才能够使用该房屋，没有手续任何人不能使用。对证据15，真实性、合法性无异议，关联性需要说明，从该证据反映了一个事实，整个平安居的安置房项目是由下房开公司、下城区房管局、杭州市公安局这三个单位的拆迁安置用房构成的。原告负责实施建造，三个单位分别有自己的拆迁许可证，房屋是下房开公司建造的，审批资料中反映出都有下房开公司，有部分材料中同时出现杭州市公安局和下城区房管局。对证据16，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据是资信证明，是由交通银行向杭州市房管局征地办出示的，证明原告存到银行的钱有1200万元，与本案被告侵占原告的房屋没有关联，也不能证明被告的证明目的。对证据17，真实性、合法性无异议，关联性与证明对象有异议，无法证明原告是拆迁人，拆迁人要凭拆迁许可证才能拆迁。对证据18，真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议。被告刚才强调了其认为经办人是同一人，该证据的公章是下城区房管局，而不是下房开公司。何况下城区房管局在杭州市组织机构代码分中心数据库中有独立的登记，它是一个机关法人，不是经营单位。对证据19，真实性无异议，合法性、关联性有异议。因为被告不是原告的拆迁户，原告从来没有和被告签订过拆迁安置协议，被告不可能在原告这里得到安置，应当找下城区房管局。对证据20，真实性、合法性无异议，关联性有异议。是原告发给所有的临时居住户，要求住户进行腾退。发了这张通知不等于被告可以侵占原告的房屋。本院审核后认定如下：原告对证据1－14真实性均无异议，证据1，能证明原告与下城区房管局就相应拆迁事宜签订合同的事实，予以确认。证据2，仅能证明拆迁房屋的总体情况，与本案缺乏关联，不予确认。证据3，能证明房屋拆迁前被告已与其前夫离婚的事实，予以确认。证据4，能证明原告通知住户腾退房屋的事实，予以确认。证据5，系原告公司情况，与本案缺乏关联，但庭审中原告认可其系杭州市下城房地产开发经营公司改制更名而来，故确认该事实。证据6，原告认可相应的事实，予以确认。证据7、8、9，被告与其前夫分户、原地回迁安置、被拆迁人徐志平户的基本情况等事实能与裁决书及安置协议相印证，故予以确认。证据10，原告认可与被告签订过渡协议的事实，予以确认。证据11、12，原告认可往来发函的事实，予以确认。证据13、14，原告认可其真实性，系相应管理部门出具的答复意见，予以确认。证据15，原告对其真实性、合法性无异议，但该证据仅能证明平安居房屋系原告与杭州市公安局等开发建设并申请办理产权登记的事实，不足以证明被告的证明内容，故仅确认原告建设平安居房屋并进行了产权登记的事实。证据16，仅能证明原告的存款情况，与本案缺乏关联，不予确认。证据17，该证据并未显示拆迁人是谁，不能达到被告的证明目的，不予确认。证据18，该证据仅能证明下城区房管局是玄坛弄地块危旧房翻建工程的建设单位，不能证明原告与下城区房管局是同一单位，且依据常识，也可知二者并非同一单位，故对该证据不予确认。证据19，原告认可其真实性，故确认被告向原告发函的事实。证据20，原告虽认可其真实性，但该通知是2011年4月发出的，被告自认已经于2010年7月腾空过渡房，该证据也未明确通知对象是否包含被告，不能证明与被告有关，故不予确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：杭州市下城区平安居3幢1008室房屋的所有权于2007年3月登记在原告下房开公司名下，所有权证附记该房系“拆迁安置用房，需凭市拆迁办确认的拆迁户清单办理拆迁户名下的《房屋所有权证》”。该房屋土地性质为国有，杭州市国土资源局于2011年5月26日应被告张慧敏申请公开信息，称该房屋尚未办理土地登记手续，土地登记信息尚未形成。2010年6月左右，张慧敏未经下房开公司同意入住该房屋，下房开公司遂起诉至法院要求张慧敏停止侵权，腾空并返还上述房屋。1999年10月26日，下城区房管局与杭州市下城房地产开发经营公司（后改制更名为杭州下城房地产开发经营有限公司）签订《拆迁合同》，称杭州市下城房地产开发经营公司经批准建设结合性商业办公楼、公建用地和拆复建住宅及幼儿园等配套公建（其中部分系下城区房管局危房翻建计划），具体地点包括中山北路432－490号、玄坛弄13号、屏风街126－154号等，双方就有关拆迁事宜达成协议，对房屋拆除、私房政策的落实、拆迁协议签订、房屋安置补偿、回迁等进行了约定。玄坛弄13号房屋原系张慧敏的前夫徐志平承租的公房，使用面积24.58平方米。张慧敏与徐志平于1999年5月4日经法院调解离婚，调解协议中约定该房屋由双方共同承租使用。下城区房管局因玄坛弄地块危旧房翻建工程项目建设需要在杭州市下城区玄坛弄13号一带实施房屋拆迁。徐志平承租的上述房屋在拆迁范围内，拆迁时该房屋有正式户口常住人口3人（徐志平、张慧敏及双方女儿），同号分户有户口簿2本。因徐志平户与下城区房管局协商达不成拆迁安置协议，下城区房管局于2000年5月18日向杭州市房地产管理局申请裁决，该局于同年8月18日裁决下城区房管局对徐志平户原地段回迁，安置公房使用面积32平方米，超过原使用面积但在安置标准以内的部分，按房屋单方建安造价进行资金结算。被拆迁人要求分套安置的，其增加的住房面积，按商品房价格进行结算。由拆迁人提供朝晖1幢303室使用面积24.87平方米的房屋作为徐志平户的临时过渡用房，徐志平户应于接到裁决书七日内搬迁腾空玄坛弄13号房屋。2000年10月25日，徐志平与下城区房管局签订拆迁安置协议书，约定下城区房管局原地对徐志平进行安置，安置时间为2002年5月7日，过渡方式为朝晖90－1－303，徐志平须在2000年10月28日前搬迁完毕，将房屋腾空交给下城区房管局拆除。2000年11月14日，张慧敏以徐志平的名义与杭州市下城房地产开发经营公司签订过渡房协议，租借朝晖90-1-303号房屋进行拆迁过渡。2007年11月8日，下房开公司和下城区房管局共同通知张慧敏，称张慧敏系玄坛弄地块一期拆迁户，张慧敏和其前夫、女儿按政策协议应安置使用面积32平方米，已于2006年1月公告通知回迁。因张慧敏与徐志平已离婚并要求分户安置，故同意张慧敏分户安置。徐志平及女儿在原地块安置，张慧敏拟安置在艮园30幢2单元504室。因张慧敏一直未来办理回迁手续，故再次通知，要求张慧敏在2007年11月16日前办理回迁手续。2010年1月20日，下房开公司通知张慧敏等朝晖七区简易房住户，称拆迁过渡房屋属临时建筑需拆除，要求住户腾退。同年4月，张慧敏向下房开公司动迁科发函，称下房开公司在2007年11月8日发函，要求张慧敏尽快回迁，但给张慧敏安置艮园的房屋，不合乎拆迁规定，张慧敏要求原地段回迁，故要求下房开公司拿出平安居的房源给张慧敏作为回迁安置房，尽快予以解决。同年7月6日，张慧敏通知下房开公司称已腾空朝晖七区的过渡房，要求下房开公司尽快与其办理相关手续。本院认为：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。涉案的平安居3幢1008室房屋现登记原告下房开公司名下，且根据张慧敏提交的杭州市房产交易、产权登记申请材料，也可印证平安居的部分房屋系下房开公司经合法审批后建设并申请产权登记的，故应认定涉案房屋系下房开公司所有，下房开公司有权行使所有权人的权利。张慧敏称其系被拆迁人，下房开公司系拆迁人，涉案房屋系拆迁安置用房，下房开公司长期不对其进行安置，故其有权占用涉案房屋。本院认为，根据杭州市房地产管理局的拆迁纠纷裁决书和徐志平与下城区房管局签订的拆迁安置协议书，玄坛弄13号地块的拆迁人应为下城区房管局而非下房开公司，虽然下房开公司曾与张慧敏签订过渡协议、与下城区房管局共同通知张慧敏回迁，但并不足以证明房屋的拆迁人已经变更为下房开公司，因此，张慧敏要求下房开公司对其进行安置缺乏依据。且即便张慧敏基于拆迁关系享有被安置在平安居的权利，其也应按照拆迁裁决书与拆迁安置协议，与拆迁人协商确定具体安置房屋，而无权自行挑选安置房屋并擅自占用。因此，张慧敏占用下房开公司所有的房屋没有合法依据，下房开公司要求张慧敏腾空并返还涉案房屋的请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条之规定，判决如下：被告张慧敏于本判决生效之日起二十日内将杭州市下城区平安居3幢1008室房屋腾空并返还原告杭州下城房地产开发经营有限公司。案件受理费80元，由被告张慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 张 炜代理审判员 周菁晖人民陪审员 王惠民二〇一一年十月二十四日书 记 员 陈 伟 来自：