（2011）浙甬民二终字第632号

裁判日期: 2011-10-24

公开日期: 2015-12-28

案件名称

宁波市××天物业管理有限公与宁波市××购物俱乐部、倪某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

宁波市××购物俱乐部；宁波市××天物业管理有限公；倪某某

案由

法律依据

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2011）浙甬民二终字第632号上诉人（原审被告）：宁波市××购物俱乐部。住所地：宁波市××碶街道××路××号。代表人：贺某某。委托代理人：王某。被上诉人（原审原告）：宁波市××天物业管理有限公司。住所地：宁波市××区××山街道××楼。法定代表人：叶某某。委托代理人：彭某。原审被告：倪某某。上诉人宁波市××购物俱乐部（以下简称加贝俱乐部）因与被上诉人宁波市××天物业管理有限公司（以下简称鼎天物业公司）、原审被告倪某某物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2011年7月8日作出的（2011）甬镇民初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人加贝俱乐部的委托代理人王某、被上诉人鼎天物业公司的委托代理人彭某到庭参加诉讼，原审被告倪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：被告倪某某为宁波市镇海区招宝山街道鼓楼步行街54号商业用房的业主，房屋面积31.91平方米。被告倪某某与被告加贝俱乐部签订租赁协议一份，双方约定由被告加贝俱乐部承租上述房屋并负担物业费用。原告鼎天物业公司系在该物业所在区域内提供物业服务的企业。2007年4月，宁波市镇海区鼓韵花苑小区召开业主大会并成某某主委员会。2009年1月1日，原告与宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由原告继续对该物业区域实施物业管理服务，期限为2009年1月1日至2010年12月31日，并约定商业用房的公共服务费为0.8元／平方米／月，共有部位及共用设备设施的日常某某费为2.4元／平方米／年；物业管理服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为7月。原审原告鼎天物业公司于2011年5月23日诉至原审法院，请求依法判令原审被告加贝俱乐部立即支付2009、2010年度的公共服务费612.7元（31.91平方米×0.8元／平方米／月×24月）、共有部位及共用设备设施日常某某费153.2元（31.91平方米×2.4元／平方米／年×2年），共计人民币765.9元，原审被告倪某某对原审被告加贝俱乐部的支付义务承担连带责任。原审法院经审理认为：业主委员会负有选聘物业管理企业的职责，其与物业管理企业签订的物业管理委托合同的效力及于全体业主。本案中，业主被告倪某某所有的物业所在的鼓韵花苑小区的业主委员会与原告签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，内容合法、有效，被告作为该区域范围内的业主应根据《物业管理服务合同》的约定按时向原告交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告加贝俱乐部与被告倪某某签订有租赁合同一份，双方约定被告加贝俱乐部承租房屋的物业费用由被告加贝俱乐部负担，该协议合法有效，被告加贝俱乐部应据此负担物业服务费用，被告倪某某对被告加贝俱乐部的支付义务承担连带交纳责任。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主或承租人也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业，故被告加贝俱乐部的相关辩解意见不予采纳。被告加贝俱乐部辩称原告应先履行义务，而后被告再支付物业服务费用，对此，原审法院认为，物业管理服务合同中已明确约定了物业服务费用的交纳方式和时间，被告方应按该约定履行合同义务，故对该意见，亦不予采纳。综上，原告诉请，合法有据，予以支持。据此，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决：被告宁波市××购物俱乐部应支付原告宁波市××天物业管理有限公司2009、2010年的公共服务费612.7元（31.91平方米×0.8元／平方米／月×24月）、共有部位及共用设备设施日常某某费153.2元（31.91平方米×2.4元／平方米／年×2年），共计人民币765.9元，于该判决生效之日起十日内履行完毕。被告倪某某对上述债务负连带交纳责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告倪某某、被告宁波市××购物俱乐部共同负担。宣判后，原审被告加贝俱乐部不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人承担交纳物业服务费用，适用法律错误。根据上诉人在物业服务合同纠纷系列案件中提供的视频资料显示，被上诉人根本没有对上诉人租赁物业所在的步行街进行物业服务或合同中约定的物业管理，没有按照物业管理服务合同的约定履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条可以看出，物业公司根据合同约定提供服务的前提下，业主以未享受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。而本系列案件中，被上诉人没有提供服务，因此，被上诉人要求上诉人支付物业服务费，于法无据。二、根据被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同约定，被上诉人应当从当年的1月1日开始提供物业服务，而上诉人支付物业费的时间为每年的7月份，即被上诉人履行服务在先，上诉人支付物业费在后，因被上诉人没有按照物业服务合同的约定履行相应的物业服务，上诉人有权根据《合同法》第六十七条的规定拒绝支付相应的物业费。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人鼎天物业公司答辩称：被上诉人在原审中提供的证据足以证明被上诉人进行了物业管理服务；上诉人依据《合同法》的规定拒绝支付物业费，既没有事实基础，也不具备拒绝支付物业费的法理条件。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告倪某某未提出答辩意见。在二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案被上诉人鼎天物业公司与宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会于2009年1月1日签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对业主具有约束力，原审被告作为业主应依约支付相应的物业费。原审被告与上诉人加贝俱乐部签订的租赁协议另约定由上诉人承租房屋并承担物业费用，被上诉人请求原审被告承担连带责任，依法应予支持。根据被上诉人在原审中提供的证据，可以证明被上诉人已经履行了相应的物业管理义务。上诉人认为被上诉人没有按照物业管理服务合同的约定履行合同义务，但未提供充分证据予以证明。原审据此根据《物业管理条例》第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决上诉人支付相应的物业费、原审被告承担连带责任，于法有据，并无不当。综上，原审判决对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人宁波市××购物俱乐部负担。本判决为终审判决。审　判　长　　俞灵波审　判　员　　李夫民代理审判员　　赵保法二〇一一年十月二十四日代书　记员　　潘芬芬百度搜索“”