（2011）六民初字第509号

裁判日期: 2011-10-21

公开日期: 2014-03-28

案件名称

汪建军与徐秀云、南京东泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市六合区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪建军,徐秀云,南京东泰房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第四十条第一款，第一百二十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条

全文

南京市六合区人民法院民事判决书（2011）六民初字第509号原告汪建军，男，1953年8月1日出生。原告徐秀云，女，1952年1月18日出生。委托代理人张强，江苏开昌律师事务所律师。被告南京东泰房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区雄州镇东泰北村。法定代表人冯志强，董事长。委托代理人孙敦萍、陈芳云，江苏法德永衡律师事务所律师。原告汪建军、徐秀云诉被告南京东泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪建军、徐秀云诉称，2008年5月30日，原被告签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的位于某区某镇某路某号某幢某室房屋一套。合同附件六约定燃气供应设施、体育设施及会所应于2008年5月31日前达到正常使用要求，否则按每项每天10元的标准支付违约金。合同签订后原告按约支付了全部价款，但被告未履行全部义务，燃气设施直到2010年11月下旬才开通使用，而体育设施和会所至原告诉讼之日仍未按照合同约定的要求交付使用，被告的违约行为给原告生活带来了诸多不便。故诉讼要求被告支付诉讼前两年内的违约金2万元，并承担本案诉讼费用。被告南京东泰房地产开发有限公司辩称：1、被告在合同履行过程中不存在违约，其理由为，根据合同约定，被告交付的房屋于2008年5月31日前已达到燃气接通要求，且落实了燃气开通的渠道。小区迟延开通燃气，是因为市政燃气外网未能接通，故责任不在被告；至于体育设施，因双方在合同中未约定标准，被告交付房屋时已铺设了绿色场地和水泥广场，提供了住户的健身锻炼场所。诉讼后，被告按照原告的要求也增添了价值6000元的体育机械设施。因此，原告的此项主张也缺乏根据；关于会所的用途，由于其经营权归被告享有，被告在购置了自动售货机的前提下，才将该场所出租给报社的，而且，报刊杂志也应在合同约定的经营用途内，故被告未违反合同的约定。另，按照合同第六条、第七条的约定，原告在主张房屋迟延交付的违约金后，不得再就其他配套基础设施迟延交付重复主张违约金，被告已于2008年10月3日向原告支付了房屋迟延交付的违约金10935元，因此，原告的诉讼系重复主张，不应得到法律支持。2、双方合同约定的交付期限为2008年5月31日前,因此，原告应当从2008年6月1日起主张违约金，其请求应当受两年的诉讼时效期间限制，现原告时隔三年后再主张违约损失，明显超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。3、被告的主要义务交付商品房已履行，而附属设施只是合同的次要义务，双方对附属设施约定的违约金过高，原被告间利益明显失衡，对被告极不公平，并且，庭审中原告又未提供证据证实其存在损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年5月30日，原被告签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于某区某镇某路某号某幢某室房屋一套，房屋实际面积187.19平方米，总价款694772元。合同附件六约定燃气供应设施、体育设施及会所应于2008年5月31日前达到正常使用要求，否则按每项每天10元的标准给付违约金。合同第六条还约定:房屋交付时间为2008年5月31日，交付条件除取得《建设工程规划验收合格证书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，及取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》外，还应当在交付该商品房的同时达到被告承诺的合同附件6第1-3项要求：①上水、下水达到正常使用要求；②供配电设施达到正常使用要求；③燃气供应设施达到正常使用要求。被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向原告支付违约金；合同第七条约定被告对配套基础设施和其他设施的承诺除合同附件6第1-3项外，还承诺第5-10项：⑤小区安护设施、⑥公共道路、⑦公共绿地、⑧公共停车库/场、⑨设立用于粮油零售、其他综合零售、其他日用品零售的会所、⑩体育设施前后6项于2008年5月31日前达到正常使用要求和规划涉及要求。附件6中设施迟延达到被告承诺条件的，被告按照10元/天／项计算，向原告支付违约金。但本条约定的违约金不与第六条约定的迟延交付违约金累加适用。合同签订后原告按约支付了全部价款694772元。2008年9月11日，该商品房工程领取了验收合格书，2008年9月12日验收备案。2008年10月3日，两原告在被告提供的小区房屋《交付结算单》及收条上签字收取了被告延期84天的补偿款10935元。另查，2008年5月，该小区内所有庭院管网和入户管道已全部安装完毕。由于管道燃气外网未能接入小区，直到2010年9月本区主干管网基本建设完毕，该小区接通和使用上了管道燃气。再查，被告承诺的体育设施所在的场地在小区落成时为绿色场地和水泥广场，2011年5月被告购置、安装了价值6000元的体育机械设施。还查明，合同约定的会所场地现已出租给都市文化报使用。上述事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、购房发票、工程竣工验收备案表、工程规划验收合格书、小区房屋《交付结算单》、南京中燃城市燃气发展有限公司出具的说明，以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案是一起合同违约案件，双方当事人争议焦点在于：1、原告的请求是否已超过诉讼时效。2、被告在合同履行过错中有无违约存在。3、原被告约定的违约金标准是否过高，需要调整。下面分别叙述。依据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同之债，一般应从合同约定的一方履行义务期限到来之日，义务人发生违约或者履行期限届至，为诉讼时效起算点。本案中，合同第六条、第七条及附件6约定被告承诺的配套基础设施和其他设施应于2008年5月31日前达到正常使用要求和规划涉及要求。逾期，应当承担每天违约的违约金，其违约产生的债的总给付没有确定，而是随着时间的推移在增加，即该债务是在合同履行过程中不断发生，因而每天债务清偿期届满后，均为独立债务，不是总债务的部分，不是部分履行，而是履行当日所负的债务。由于每天债权的独立性，时效也应分别起算。现原告主张自诉讼日向前推两年内的违约损失，应在法定诉讼时效内，理应受到法律保护。被告认为原告的主张已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。依据原被告双方签订的合同第六条、第七条的规定，结合合同附件6的内容，被告开发的六合区雄州镇园林东路99号小区房屋成套住房，应在2008年5月31日前具备附件6第1-3项和5－10项的条件：①上水、下水达到正常使用要求；②供配电设施达到正常使用要求；③燃气供应设施达到正常使用要求；⑤小区安护设施达到正常使用要求；⑥公共道路达到正常使用要求；⑦公共绿地达到规划设计要求；⑧公共停车库/场达到正常使用要求；⑨设立用于粮油零售、其他综合零售、其他日用品零售会所达到正常使用要求；⑩体育设施达到正常使用要求。2008年5月31日前不具备附件6的承诺条件时，被告应当承担违约责任。对于燃气供应设施，因管道燃气的开通使用不仅只需小区内的管道铺设，还需与燃气管网镶接，即小区燃气使用与市政工程同步，房屋开发商的合同义务为保证住宅小区室内、室外燃气管道的铺设，负责落实燃气供应渠道，如双方合同约定的燃气供应设施达到正常使用要求即可。2008年5月31日前，该小区所有庭院管网和入户管道已全部安装到位，即被告已按照合同约定的期限履行了燃气供应设施达到正常使用的要求，其此项合同义务已履行完毕。2010年9月，本区主干管网基本建设完毕，该小区接通和使用上了管道燃气，被告也履行了负责落实燃气供应渠道的义务。故依合同约定被告不存在违约。至于体育设施，被告承诺的体育设施所在的场地在小区落成时仅有休闲功能的绿色场地和水泥广场，直到2011年5月被告才购置和安装了价值6000元的体育机械设施，因此，在此项义务的履行中，被告提供的设施或完成的内容明显不符合合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。对于会所，虽然其经营权属于被告，但其应当按照合同约定的用途用于粮油零售、其他综合零售、其他日用品零售，即会所经营范围或功效应当服务于小区业主的生活消费，而被告擅自改变会所的用途，将其出租给报社的行为，应属违约，也应承担违约责任。按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付违约金。合同第七条“附件6中的设施迟延达不到被告承诺条件的，应当按照10元／天／项计算的违约金”承担违约责任。被告认为按照合同第六条、第七条的约定，原告在主张房屋迟延交付的违约金后，不得再就其他配套基础设施迟延交付重复主张违约金。由于合同第六项被告承诺的附件6中的条件为①－③项，即水、电、燃气供应设施，不含第⑨、第⑩项的会所和体育设施，因此，双方约定的违约责任不得累加适用的条款不应及于附件6中第⑨、第⑩项的会所和体育设施，故被告的此项抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。联系到本案，虽然双方对违约损失予以了约定，但原告无证据证明所受损失的大小，被告也未从中获取利益，由此，根据日常交易的一般情形，本院认为双方约定按10元／天／项计算违约金，属于约定过高，被告对此也提出了异议，应予以调整。综上，本院酌情认定被告承担的违约金数额为3000元比较适宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，及其他民事法律政策精神之规定，判决如下：一、南京东泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付汪建军、徐秀云违约金3000元；二、驳回汪建军、徐秀云超出部分的诉讼请求。案件受理费50元，由南京东泰房地产开发有限公司负担(原告已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。审　判　长　　刘家云代理审判员　　屠本俊人民陪审员　　秦　勇二〇一一年十月二十一日书　记　员　　周玉梅