（2011）杭江民初字第1442号
裁判日期: 2011-10-20
公开日期: 2014-08-14
案件名称
浙江中思实业有限公司与浙ＸＸ成投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江中思实业有限公司,浙ＸＸ成投资开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1442号原告浙江中思实业有限公司。法定代表人陈刚，委托代理人林清城。委托代理人明月。被告浙ＸＸ成投资开发有限公司。法定代表人沈凤飞。委托代理人郑昕。原告浙江中思实业有限公司（以下简称中思公司）为与被告浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）商品房预售合同纠纷一案，于2011年8月25日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年9月19日公开开庭进行了审理。原告中思公司的委托代理人林清城、明月，被告华成公司的委托代理人郑昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中思公司诉称：2008年6月24日，原、被告签订了预售商品房合同，该合同约定被告应当在2010年5月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今都没有将上述资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权权属证书，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉请判令被告赔偿原告损失527869.01元（暂计至2011年8月20日，此后损失按中国人民银行贷款基准利率上浮50％算至被告将资料报产权登记机关备案日至）。诉讼中，原告将诉讼请求变更为请求判令被告支付原告违约金527869.01元（暂计至2011年8月20日，此后违约金按中国人民银行贷款基准利率上浮50％算至被告将资料报产权登记机关备案日至），并补充诉称：原告不选择退房；因合同约定的违约金过低，仅3000元，按照有关法律规定，请求提高违约金。被告华成公司辩称：1、办理权属证书属依申请的具体行政行为，被告仅有协助义务，无法保证原告必然办理出相关权属证书。原告无法在规定期限内取得相关权属证书，并非被告原因造成，故原告无权主张违约金。被告已经递交了相关资料，但相关行政部门不予接受，原因是被告的总部没有迁到江××区的行政管理范围，这是政府的调控行为。被告的公司属于纳税大户，总部在萧山区，萧山区政府不同意被告将总部迁走，因此，被告无法将办理权属证书的材料报送有关部门审批，故原告无法办理权属证书不是被告自身原因造成的。2、原告的赔偿请求没有合同与法律依据。根据双方合同第15条规定的两种违约责任，即使由于被告的原因导致产权证书的延期，也应当首先由原告向被告先行通知，表明退房的意愿，再根据合同的条款处理。3、原告提出违约金过低，被告不予认可。原、被告间的合同已明确约定违约金，因此，并不适用中国人民银行相关贷款利率。合同约定违约金为万分之五，符合合同自愿原则，并未有重大误解等情形。假设由被告原因造成逾期而被认定违约的，也应适用合同违约金条款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告中思公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告间存在房屋买卖合同关系；双方约定交房时间为2010年5月28日，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案等事实。2、发票一份，以证明原告已经按照合同约定支付了房屋价款的事实。3、业主领房验收交接表一份，以证明被告于2010年5月28日将商品房交付原告的事实。4、土地权属情况查询一份，以证明被告受让土地时已经向政府承诺将总部移到江××区的事实。以上证据经质证，因被告对证据2、3没有异议，本院予以确认；被告对证据1的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据能证明原告的欲证事实，同时也能证明原、被告对被告逾期备案相关办理权属登记所需的资料的违约责任进行了约定的事实，予以确认；被告对证据4的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。被告华成公司未向本院提交证据。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2008年6月24日，中思公司（买受人）为购买位于江干区富春江路与钱江新城5号路交叉口西北角的华成国际发展大厦9层901室房屋，与华成公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房的建筑面积共348.19平方米；商品房房价按建筑面积计算，单价为每平方米人民币15750元，总金额为人民币5483993元；2008年6月23日前付清首付款人民币2741996.25元，余款人民币2741996.25元办理银行按揭手续，如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于10日内与出卖人协商解决，逾期按合同第七条规定承担违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2010年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，双方按约履行了合同。华成公司于2010年5月28日向中思公司交付了华成国际发展大厦9层902室房屋。该房屋的实测建筑面积为351.27平方米，至2010年12月29日，中思公司共向华成公司支付了购房款5532503元。2011年8月25日，中思公司以华成公司没有按约将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使其至今未能取得房地产权属证书为由向本院起诉。本院认为，华成公司和中思公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。该合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因华成公司已于2010年5月28日将案涉商品房交付给中思公司，根据合同该条约定，其应在2010年7月27日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现因华成公司并未提供证据证明已按约履行了上述义务或存在不履行合同义务的免责事由，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方合同约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。在中思公司没有选择退房的情况下，根据该条规定，华成公司应支付的违约金为5532503×0.05％≈2766.25元，而从2010年7月28日至今华成公司逾期提供有关资料已一年有余，中思公司因逾期办证而无法对房屋行使完全的处分权，其损失虽然数额难以计算但客观存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，因延期办证损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由此可见，双方约定的违约金2766.25元明显低于中思公司的实际损失，故中思公司请求调整违约金，符合法律规定，本院予以支持。考虑到中思公司并未举证证明其实际损失的具体数额，而华成公司已按约交付房屋，延期办证对中思公司使用房屋、按揭购房并无很大影响等因素，同时，参照现行中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院酌情确定从2010年7月28日起至2011年8月20日止华成公司应支付的违约金为214467元，此后至华成公司将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案之日的违约金每日按已付购房款总额5532503元的万分之一，即每日按553元（根据四舍五入规则取值）计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙ＸＸ成投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江中思实业有限公司从2010年7月28日起计算至2011年8月20日止的延期将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金人民币214467元，此后至浙ＸＸ成投资开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案之日止的违约金按每日人民币553元计算。二、驳回原告浙江中思实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9079元，减半收取人民币4539.5元，由原告浙江中思实业有限公司负担人民币2695元，由被告浙ＸＸ成投资开发有限公司负担人民币1844.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9079元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 金长义二〇一一年十月二十日代书 记员 卢方舟 更多数据：